8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺(tái)灣最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)--恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。此前的8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

　　隨著中國老齡化人口的快速增長，"養(yǎng)老地產(chǎn)"逐漸成為房地產(chǎn)市場上繼自住型住宅之外的"隱性剛性需求"，各大房企及險(xiǎn)資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開發(fā)為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

　　養(yǎng)老市場規(guī)模至少萬億

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會(huì)；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家"十二五"重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松預(yù)計(jì)，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模至少萬億以上，以后還會(huì)逐年增長。恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺(tái)灣十分類似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮?。不過，胡世賢認(rèn)為，內(nèi)地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在"山寨化"現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著"養(yǎng)老"的幌子，實(shí)際上還是在賣房子。

　　從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿足健康老年人候鳥式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南指出，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)"模糊而想當(dāng)然的市場"，面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。

　　"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)。"胡世賢說，養(yǎng)老不是賣房產(chǎn)，而是賣服務(wù)，而大陸目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養(yǎng)人才以使臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)本地化，以及挑選合適的項(xiàng)目"種子"作為試點(diǎn)。

　　臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)可資借鑒

　　世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國、日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式之后，認(rèn)為其在國內(nèi)并不適合推廣。相較之下，臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

　　胡世賢介紹，作為臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護(hù)集團(tuán)目前在臺(tái)灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類型包含機(jī)構(gòu)式照顧、居家式照顧、小區(qū)式照顧，服務(wù)項(xiàng)目由小區(qū)服務(wù)、老人住宅、老人安養(yǎng)、老人養(yǎng)護(hù)到長期照護(hù)等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護(hù)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，通過與之的戰(zhàn)略合作來進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，三種開發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。其一是隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

　　李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。"銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出"是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

　　針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮(zhèn)等。

　　世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會(huì)員、押金類會(huì)員和消費(fèi)類會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個(gè)角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

　　第三類是"養(yǎng)生目的地"開發(fā)模式，針對具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是"持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售"，而"度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)"，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

　　據(jù)悉，針對健康活力老人的"候鳥式養(yǎng)老"的度假交換平臺(tái)模式，市場上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

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