旅游地產(chǎn)規(guī)劃涉及到了政府、投資商與區(qū)域百姓的利益。

　　從政府角度來看，旅游地產(chǎn)是城市形象區(qū)和城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載區(qū)，是展示城市吸納力和中高消費群體多次往返效率的一個重要要素，具有投資大回收期長的特點，所以政府會為其發(fā)展配套相應的財稅和土地政策。

　　從開發(fā)商的角度，旅游地產(chǎn)是企業(yè)突破城市地產(chǎn)高成本快回收的運營模式之外的平衡出售持有物業(yè)關系的新型商業(yè)模式（除城市綜合體之外）。同時介入旅游地產(chǎn)是為了通過低成本的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，但同時也需要承擔一定的社會功能和運營壓力。

　　從百姓的消費者角度來看，旅游地產(chǎn)是城市化大躍進時代，人類內(nèi)心想要回歸的一種生活方式，一種能把休閑引入生活的地產(chǎn)存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高爾夫、溫泉、運動場、休閑餐飲街等設施。那里有更多的綠色、更多的運動場、更多的開放空間、更多的參與項目。旅游地產(chǎn)的實質就是城市功能的一種必然延伸，是傳統(tǒng)開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈延伸的重要方向，是國人消費力增強、生活休閑化的一種物質表現(xiàn)形式。

　　面對三種利益需求，我根據(jù)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃顧問實踐與多方面的研究，提出旅游地產(chǎn)規(guī)劃過程中的顧問"四書五經(jīng)"。

　　四書：主要是指旅游地產(chǎn)規(guī)劃的系統(tǒng)創(chuàng)意：

　　書一：旅游地產(chǎn)項目咨詢報告：一般是解決旅游地產(chǎn)開發(fā)前期，基于市場角度考慮的項目定位、產(chǎn)品、開發(fā)運營模式、商業(yè)模式等問題。

　　書二：旅游地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃：涉及指導下步規(guī)劃，會連帶一個概念性規(guī)劃實現(xiàn)定位與落地的銜接。

　　書三：旅游地產(chǎn)項目可行性研究報告：一是由開發(fā)商取地前企業(yè)內(nèi)部的決策需要而產(chǎn)生的項目決策咨詢報告，主要通過定位（總體概念定位、市場定位）、土地現(xiàn)狀分析（確定紅線、現(xiàn)狀指標描述--土地性質、居民、地面附著物、可利用或保護的資源情況等）、空間建議（對現(xiàn)狀土地和資源梳理后的空間布局建議）、項目時序（概念性項目和開發(fā)時序建議）、綜合測算（得出總體投資額度和產(chǎn)出時序）、運營策略（為項目整體開展和實施，從經(jīng)營的角度提出后期管理和運營的建議）。二是開發(fā)商內(nèi)部已經(jīng)決定要進行開發(fā)，開始與政府進行商討項目思路而產(chǎn)生的項目可行性研究報告，此成果主要是以效果圖的形式展示開發(fā)商對項目的一種構想，同時配上定位、項目和土地指標方案等。

　　書四：旅游地產(chǎn)項目中單體項目的策劃與初步設計。開始從市場的角度尋求準確的項目發(fā)展定位和方向，以及系統(tǒng)的策劃產(chǎn)品，創(chuàng)意開發(fā)模式和商業(yè)模式，得出經(jīng)濟技術指標和投資估算，指導用于土地報批和項目立項的系列規(guī)劃。專家的"智慧+品德"，之所以這樣強調(diào)，主要是因為旅游地產(chǎn)開發(fā)咨詢是涉及多專業(yè)學科、多政策集成、多途徑集合的復合成果體現(xiàn)，專家的智慧結晶是項目能否成功的基礎和基點，但是，開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)各種資源的綜合利用與價值最大化體現(xiàn)是核心的要求，那就需要規(guī)劃設計的專家團隊要站在區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略高度來進行取舍和放大，重點處理好旅游產(chǎn)品打造、現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)融合、地產(chǎn)形態(tài)多元、城市城鎮(zhèn)空間組合的難點問題。既要保證綜合資源有效利用，又要保證避免同質化，更要避免簡單抄襲或者復制雷同的項目成果；

　　旅游地產(chǎn)投資主體介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，在專業(yè)團隊提供咨詢服務外，自身需要對旅游地產(chǎn)有所認識，以增強對旅游地產(chǎn)項目的判斷力和決策力。比如地產(chǎn)開發(fā)商要對國家的政策進行研究，通過對區(qū)域發(fā)展政策的研究，明確國家大的區(qū)域發(fā)展走向和國家支持的重點區(qū)域，從而進行投資方向的初步選擇。對土地的升值渠道預測，開發(fā)商自身必須對未來投資土地的升值空間和渠道。初步了解旅游與地產(chǎn)的切割模式和常規(guī)分配比例。搞清楚土地流轉方式，考慮土地上面所涉及的三農(nóng)問題，即如何解決農(nóng)民的生活方式和生存方式，從而是實現(xiàn)和諧、共同發(fā)展，該點是旅游地產(chǎn)開發(fā)必須解決的根本問題。對度假旅游產(chǎn)品和旅游吸引物的理解；比如非地產(chǎn)開發(fā)商要對于非地產(chǎn)類的開發(fā)商，如制造業(yè)、傳媒業(yè)等投資主體，首先必須把房地產(chǎn)開發(fā)的功課補起來。引入房地產(chǎn)行業(yè)資深人才。研究房地產(chǎn)政策，法律法規(guī)。房地產(chǎn)項目開工建設報批取證。房地產(chǎn)市場研究；市場購買力的研究。房地產(chǎn)的物業(yè)分類和配比。銷售通道的建立。對地產(chǎn)開發(fā)有了一定的認識后，還需要對上面第一部分談到的要素有所了解。

　　旅游地產(chǎn)綜合體的出現(xiàn)是城市旅游地產(chǎn)經(jīng)濟、社會、技術形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它既是城市旅游地產(chǎn)的產(chǎn)物，也是當今社會、政治、經(jīng)濟的發(fā)展對旅游地產(chǎn)業(yè)提出的新要求。當然，具體旅游地產(chǎn)綜合體的開發(fā)通常是市場行為，它的成功與否取決于綜合體與旅游地產(chǎn)的多方面關系和自身的開發(fā)水平，如區(qū)位、地價、商圈、交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和消費能力等，以及在此基礎上對綜合體的定位、功能匹配、空間組織、形象特色等眾多因素，應該說存在一定的市場風險。另一方面，由于旅游地產(chǎn)綜合體對周邊城市旅游地產(chǎn)發(fā)展和布局等方面有較大影響，因此周邊城市旅游地產(chǎn)也將承擔旅游地產(chǎn)綜合體開發(fā)所帶來的收益或風險，這就需要旅游地產(chǎn)規(guī)劃對其總量、布局、規(guī)模、功能、開發(fā)強度和產(chǎn)品形象等方面進行適度調(diào)控。

　　為此，特別對旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該熟知和熟悉的有關方面提出建議，為方便闡述，以旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該懂得的"旅游地產(chǎn)開發(fā)五經(jīng)"來做全面表述。

　　一經(jīng)：政治政策。旅游地產(chǎn)業(yè)是當今世界經(jīng)濟發(fā)展最快,前景最廣闊的新型產(chǎn)業(yè)之一，它所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益早已有目共睹。旅游地產(chǎn)業(yè)作為各國國民經(jīng)濟的重要組成部分和新的增長點，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。為此各國政府在發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)方面，發(fā)揮財政職能作用,加大財政參與力度,增加對旅游地產(chǎn)業(yè)的投入，紛紛制訂了相關的積極財政政策以加快旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　二經(jīng)：經(jīng)濟收益。進入21世紀消費已經(jīng)成為一種公認的產(chǎn)業(yè)。消費成為一個產(chǎn)業(yè)是新生事物，在過去競爭往往存在生產(chǎn)領域和銷售領域，但當今，這兩個領域的競爭已達到白熱化程度，在這種情況下，消費市場順應崛起，成為一個新的競爭領域。旅游地產(chǎn)業(yè)作為一個興盛產(chǎn)業(yè)正逐漸成為消費市場的主角，而在爭奪世界旅游地產(chǎn)市場的激烈較量中，旅游地產(chǎn)綜合體最終勝出，并成為消費市場的主要競爭主體。"公共利益+居民利益+企業(yè)利益"，利益的均衡體現(xiàn)和客觀界定是旅游地產(chǎn)項目能不能順利推進的制約條件，因為旅游地產(chǎn)項目一般選擇在遠離城市的生態(tài)環(huán)境優(yōu)質范圍，而這種環(huán)境中的資源通常有兩種權屬，包括國家與集體所有的公共資源和居民個人所有的權屬資源，如何平衡包括國家集體、居民個人、開發(fā)商三者利益關系就是旅游地產(chǎn)項目能不能順利開發(fā)的制約條件。在這種前置條件下，就要認真的處理好公共服務空間的規(guī)劃設計、居民生活方式與生存方式的方案落實、生態(tài)環(huán)境的保留和綜合利用、分期開發(fā)的投入產(chǎn)出經(jīng)濟平衡等等；

　　三經(jīng)：社會條件。旅游地產(chǎn)綜合體的開發(fā)與建設順應了世界對和諧世界、和諧社會、和諧經(jīng)濟的時代要求。和諧社會是一個充滿創(chuàng)造活力的社會，是各方面利益關系不斷得到有效協(xié)調(diào)的社會，是社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全的社會，是穩(wěn)定有序的社會。它既包括人和人、人與社會之間的和諧，也包括人和自然之間的和諧；既包括各個階層之間的和諧，也包括各個社會利益群體、利益集團之間的和諧；既包括政治、經(jīng)濟、文化各個子系統(tǒng)之間的和諧發(fā)展，也包括各個子系統(tǒng)內(nèi)部的和諧發(fā)展；既包括中央和地方關系的和諧，也包括各個部門之間的和諧。旅游地產(chǎn)業(yè)是當今世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，也是當今世界上最具影響的產(chǎn)業(yè)鏈，在構建和諧社會中有著重要的作用。它對縮小地區(qū)間與城鄉(xiāng)間的經(jīng)濟差距、增進國際間和地區(qū)間的交流、促進就業(yè)、豐富人民群眾的文化生活、提高增強人民體質、強化民族素質、凝聚民心、增強愛國主義意識等都有著獨特功能。要合理規(guī)劃旅游地產(chǎn)綜合體的功能分區(qū)和具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等規(guī)劃指標。同時，以市場為導向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，接軌旅游地產(chǎn)市場。

　　四經(jīng)：土地設施。供地問題是綜合體建設的核心問題。在旅游地產(chǎn)綜合體建設過程中，應優(yōu)先安排旅游地產(chǎn)綜合體土地指標。根據(jù)城市旅游地產(chǎn)規(guī)劃和地塊規(guī)劃具體用途、業(yè)態(tài)、建設周期等不同條件，采取有針對性地土地出讓方式，實行帶設計方案出讓、地鐵上蓋物業(yè)與配套設施捆綁出讓等模式。對于項目擬建范圍內(nèi)有基本農(nóng)田的，要做好調(diào)整工作，為旅游地產(chǎn)綜合體建設拓展用地空間。旅游地產(chǎn)綜合體建設離不開基礎設施的改善，在道路交通、信息服務、餐飲住宿、金融商業(yè)等各個方面需要進行大力完善，以適應旅游地產(chǎn)綜合體發(fā)展需求。

　　五經(jīng)：保證保障。政府要積極發(fā)揮"有形之手"的作用，從體制機制、輿論導向等方面著手，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設提供必要的保證。一是要加強領導。成立城市旅游地產(chǎn)綜合體建設領導小組，建立定期例會制度，研究解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開發(fā)建設中的重大問題。二是要加強督查。建立健全考核督查機制，將城市旅游地產(chǎn)綜合體建設工作納入年度目標責任制考核內(nèi)容，并對建設進展情況進行跟綜。三是要加強協(xié)調(diào)。要采取積極、靈活、有效的措施，切實幫助解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開發(fā)建設所涉及的規(guī)劃、土地、資金、政策和基礎設施配套等重點問題。四是要加強宣傳。加大對城市旅游地產(chǎn)綜合體建設的宣傳報道力度，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設營造良好的輿論氛圍和社會環(huán)境。

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