作為"趕潮"地產再融資的21家房企之一，大名城8月25日公布為旗下福州永泰一宗溫泉旅游地產項目定向募資30億元。目前地產再融資操作不明，業(yè)內認為該方案"探路"意味濃重，該項目是大名城4個一二級聯(lián)動開發(fā)項目之一，一旦成功，將為此類項目再融資鋪路。

　　不過，《每日經濟新聞》記者了解到，目前福州周邊將有近20個溫泉旅游地產項目放量，其中不乏碧桂園、富力等實力地產商和千畝大盤項目。當?shù)貥I(yè)內人士認為，大名城永泰溫泉旅游項目地理位置相較其他區(qū)域偏遠，預熱時間較長。

　　計劃售價難盈利？

　　據(jù)大名城的定向募資方案，該項目名稱為名城永泰東部溫泉旅游新區(qū)一期，總投資43.64億元，位于福州市永泰縣葛嶺鎮(zhèn)。項目可銷售住宅面積87萬平方米，可銷售商業(yè)面積3.32萬平方米，預計銷售額58.84億元。

　　上述43.64億元的總投資，包含土地成本4.11億元，前期費用3.32億元，基礎設施配套費4.21億元，建安成本19.28億元，公共設施配套費6.04億元，建設期間費用（含不可預見費用）6.68億元。也就是說，在不包含稅費、宣傳等費用的情況下，可銷售部分的平均成本為：總投資43.64億元/可售面積（87+3.32）萬平方米=4831元/平方米；而可售面積每平方米的均價為：總銷售收入58.84億元/可售面積（87+3.32）萬平方米=6515元/平方米。

　　該項目經濟效益情況預測為總銷售收入58.84億元，利潤總額15.20億元，凈利潤8.34億元，稅后投資利潤率19.10%，銷售凈利率14.17%。稅后利潤率要達到19.10%，其可銷售部分單價6515元能實現(xiàn)么？

　　"4831元/平方米的成本中，還不包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等其他費用。"業(yè)內人士透露，樓盤竣工后，測繪費，預售證交易費，銷售許可證及面積測量費等等，這些收費項目至少有30項，費用總計400～500元/平方米，再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本超過1100元。

　　加上稅費成本，上述項目實際成本將達到6000元，還不包括宣傳廣告等費用，可見按6515元/平方米進行銷售，盈利無法滿足其預期收益。"要實現(xiàn)稅后近20%的利潤，售價至少要達到約8000元/平方米。"上述人士表示。

　　周邊售價僅六七千

　　福州璞一天知地產營銷總經理王峰認為，葛嶺鎮(zhèn)住宅單價要賣至8000元有難度。

　　永泰縣葛嶺鎮(zhèn)，地處永泰縣東部，距福州市區(qū)37公里。永泰縣地熱溫泉是全國三大溫泉區(qū)之一，除了大名城之外，還有冠城大通、郭氏地產等紛紛在該區(qū)域跑馬圈地，多個千畝大盤將推出，遠期可期。

　　不過，目前永泰旅游地產還沒有進入投資熱點。走高速從福州市區(qū)到永泰，車程需要40～60分鐘。目前該區(qū)域配套設施缺乏，相比之下，同樣推溫泉旅游地產項目的福州近郊的貴安、閩侯等區(qū)域則更受市場關注。

　　"貴安目前的配套設施已經相對成熟了，從福州市區(qū)直接就有公交車抵達，教育、星級酒店配套都已經成熟。"王峰告訴《每日經濟新聞》記者，永泰雖然這幾年也陸續(xù)進入一些大型的房地產開發(fā)商，但都是相對零散地開發(fā)，主要的旅游地產產品也是以度假型的別墅為主。"高層住宅旅游產品，貴安的均價也不過6000～7000元/平方米。"王峰認為，目前永泰推出8000元/平方米的高層住宅項目顯然很難具備吸引力。

　　而福州中原地產總經理蔡俊認為，目前福州溫泉旅游地產概念的大盤體量著實不少，但也并非馬上釋放，前后至少需要5～10年才能逐步形成規(guī)模，這期間的住宅體量也是逐年釋放，但若這波行情在短期內集中推出，必然造成放量過大，只能依托價格去化，關鍵在于旅游地產后續(xù)的發(fā)展空間和持續(xù)動力。

　　永泰旅游項目的定位難題

　　王峰告訴記者，永泰已推出的旅游地產項目比較成功的產品類型基本都是別墅。"永泰的資源優(yōu)勢、地理位置配套等條件決定了其產品類型應該偏向度假型，而這類產品主要是以別墅為主。"王峰表示。

　　然而國家對于別墅開發(fā)一直都有禁令，業(yè)內人士認為名城永泰項目如要獲得市場認可，最初推出的產品類型很可能就是別墅。"高層住宅銷售需要等到相關配套設施已經更完善之后，才能夠吸引消費者。"王峰表示，如果推出度假別墅項目，就意味著將跟政策相沖突。

　　福州一業(yè)內人士表示，從目前獲得的消息來看，名城永泰東部溫泉旅游新區(qū)一期的可售產品很可能以"多層住宅"即別墅+普通住宅的組合模式，相對于普通住宅，開發(fā)別墅更適合目前永泰樓市現(xiàn)狀，所以，可以預測該項目未來投放市場的第一批產品會是別墅，相關交通、生活等配套設施逐漸完備之后，才會慢慢推出普通住宅。

　　而對于上述分析，大名城方面回應，現(xiàn)在是增發(fā)敏感時期，不接受采訪。

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