自10月1日起，歷經(jīng)30年醞釀，三次審議，備受關(guān)注的《中華人民共和國旅游法》（以下簡稱《旅游法》）開始正式實(shí)施。

　　《旅游法》自1982年開始起草，最終于今年4月召開的第十二屆全國人大常委會(huì)第二次會(huì)議上表決通過，全法共計(jì)10章，112條。其中對旅游者、旅游經(jīng)營、旅游服務(wù)合同、旅游資源等做了詳細(xì)規(guī)定。對此有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，此次出臺(tái)的《旅游法》很好地解決了旅游市場規(guī)則缺位的問題，傳統(tǒng)旅游行業(yè)魚龍混雜、無法可依的局面有望得到改善，整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。此外，《旅游法》也必將給與旅游資源密切關(guān)聯(lián)的旅游地產(chǎn)行業(yè)帶來觸動(dòng)。

　　旅游地產(chǎn)野蠻生長路將結(jié)束

　　過去十年間，中國旅游地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商敏銳嗅出中國休閑度假時(shí)代到來后帶來的商機(jī)，引發(fā)了一場大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

　　2009年，國務(wù)院相繼提出把旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游發(fā)展規(guī)劃，自此圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)更成為了開發(fā)商追捧的投資熱點(diǎn)，加之國家對商品住宅市場的嚴(yán)格調(diào)控，旅游地產(chǎn)市場的競爭進(jìn)入白熱化階段。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國旅游地產(chǎn)投資總額破萬億元，旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目超過3000個(gè)。在萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達(dá)、恒大、龍湖、中坤等房地產(chǎn)行業(yè)排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　然而，面對中國式休閑度假旅游市場的快速發(fā)展，國內(nèi)旅游行業(yè)準(zhǔn)備不足，甚至出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)研究嚴(yán)重落后于市場的現(xiàn)象。由于缺少來自旅游行業(yè)的專業(yè)指導(dǎo)，地方政府和開發(fā)商在此類旅游項(xiàng)目的市場定位、整體規(guī)劃、功能配套、項(xiàng)目建設(shè)、商業(yè)模式制定和運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)上，普遍存在嚴(yán)重缺陷。

　　長期大規(guī)模"跑馬圈地"，使得旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢，嚴(yán)重滯銷下空置率普遍達(dá)到70%以上。對此復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民(博客,微博)公開表示，旅游地產(chǎn)和溫州民間投資一樣，最后大半都會(huì)死去。

　　《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包含對旅游資源的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)與土地、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境以及人文等資源的保護(hù)和利用規(guī)劃相銜接。這意味著旅游資源將變得更加稀缺，旅游地產(chǎn)必須告別過去野蠻生長的模式，更多考慮對自然資源的合理開發(fā)與利用。

　　鑒于過去地方政府把旅游地產(chǎn)作為吸引開發(fā)商進(jìn)而帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的做法，此次《旅游法》的出臺(tái)使開發(fā)商以開發(fā)旅游地產(chǎn)名義拿地的優(yōu)勢變得蕩然無存，這在一定程度上削減了開發(fā)商低價(jià)圈地的熱情?！堵糜畏ā穼ν恋?、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境及人文資源規(guī)劃相銜接的要求，也會(huì)促使旅游地產(chǎn)規(guī)劃回歸理性，有望改善旅游地產(chǎn)產(chǎn)品單一、缺少配套、地域偏遠(yuǎn)的尷尬境地。

　　亦有地產(chǎn)專家指出，《旅游法》對旅游資源開發(fā)、規(guī)劃、避免重復(fù)建設(shè)等都做出了明確規(guī)定，旅游資源變得更加稀缺，這意味著旅游地產(chǎn)行業(yè)必須結(jié)束以往野蠻成長模式。

　　旅游發(fā)展規(guī)劃旅游地產(chǎn)迎來新時(shí)代

　　記者通過多方采訪了解到，在"十二五"期間，各級(jí)政府將重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)也將由過去的單打獨(dú)斗，變身為支柱性產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。各級(jí)政府將通過行業(yè)融合共同帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　此外，廣大地產(chǎn)商也已深刻意識(shí)到旅游地產(chǎn)市場格局的改變。今典集團(tuán)董事長張寶全表示，他已明顯感覺到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的巨大變化，中國經(jīng)濟(jì)目前正處于下行軌道，中國房地產(chǎn)業(yè)很快就要被打回原型。

　　但開發(fā)商也在積極尋求破解旅游地產(chǎn)演變?yōu)?quot;沉默資產(chǎn)"的突圍之路，《旅游法》的及時(shí)出臺(tái)，恰恰對這一思潮的崛起起到了推動(dòng)作用。比如《旅游法》中對"低團(tuán)費(fèi)"、"零付團(tuán)費(fèi)"的打擊或?qū)⒋龠M(jìn)旅游地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的升級(jí)。

　　由于《旅游法》中嚴(yán)格規(guī)定取消"購物"、"自費(fèi)"項(xiàng)目，各旅行社團(tuán)費(fèi)項(xiàng)目價(jià)格一路攀升，這在一定程度上促進(jìn)了散客數(shù)量的增加。

　　中國社科院旅游研究中心秘書長金準(zhǔn)在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，散客、自駕行在當(dāng)?shù)赝Ａ舻臅r(shí)間通常會(huì)更長，這有助于盤活當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展。但如果一方旅游業(yè)單純依靠旅行社來帶動(dòng)，那么此地的土地價(jià)值增值將很有限。雖然各地過多依賴旅行社會(huì)帶來一定的人氣，但缺少旅游產(chǎn)業(yè)鏈終將減慢當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)升值的速度。

　　金準(zhǔn)建議旅游地產(chǎn)商及時(shí)改變思路，盡快推出差異化服務(wù)內(nèi)容，并根據(jù)自由行慢游客戶的需求制定相關(guān)配套產(chǎn)品。

　　中房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云也表示，精細(xì)化將成為旅游地產(chǎn)的大勢所趨，"由于旅游資源的稀缺，以往造成過度浪費(fèi)的粗放型開發(fā)模式將被市場摒棄，未來開發(fā)商將更加珍惜自然資源，他們會(huì)通過自身的精耕細(xì)作，使整個(gè)行業(yè)走上持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展之路。"

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