各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，同行的伙伴們，大家上午好。

　　去年的金秋，同樣也是在美麗的宜興召開了"第一屆亞太養(yǎng)老論壇"，我們歡聚一堂共同討論了"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展"。今年一年過去了，我們又在秋意漸濃的時刻，共同相聚宜興共同探討這一年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方方面面的進步。

　　我也分成5個部分，跟大家分享我們這一年的踐行跟思考。

　　無錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團的第一個項目宜興，去年10月份開工儀式，今年3月份正式建設(shè)，一切建設(shè)順利推進，預(yù)計明年年底進入試運行。我們在凱賓斯基吃早飯可以看到我們建設(shè)的工地，由于當(dāng)?shù)卣拇罅χС忠磺薪ㄔO(shè)都相當(dāng)順利。我們的第二個，第三個項目已經(jīng)初步落地，并且進入規(guī)劃設(shè)計階段。同時我們九如城1.0版的軟件、硬件標(biāo)準(zhǔn)體系已經(jīng)初步完成，在這一年中我們同樣進行了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的許多研究工作，也產(chǎn)生了一些研究成果，今天也要跟大家分享一些。當(dāng)然，這個是我個人之見跟我們研究中心的成果。也希望在交流的過程當(dāng)中，得到大家的指點。

　　去年提了一些問題，我們今年也不要解釋。從國家層面，得到了很好的回答。去年我講：三大命題。現(xiàn)在今年一年，從國家最高領(lǐng)導(dǎo)層面到地方各級政府都在討論著這些問題。我一直在講，我們這一代人是真的很幸運。4年前我們在研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的過程當(dāng)中，根本沒有想到這么快中央會出臺這么多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策。所以我想，我們付出的比得到的要少的多。所以我們要感恩社會，要感恩這個時代；所以我們要更好的做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)回饋社會、回饋這個時代給我們這么好的機會。

　　剛剛王輝處長和曾主任從國家層面把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括具體設(shè)施的步驟；這些對于我們從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的都是很好的消息。

　　[PPT圖我們著重在這三方面在今年做了一些研究--關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)我們做的是什么？關(guān)于盈利模式，我們靠什么盈利？關(guān)于可持續(xù)發(fā)展，我們?nèi)ハ蚝畏?？]

　　我們現(xiàn)在是做著養(yǎng)老地產(chǎn)，規(guī)劃著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，夢想著養(yǎng)老事業(yè)。

　　·養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　剛剛曾主任把"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)"講的相當(dāng)透，我個人的理解，可能就是：為老齡提供一些特殊的商品服務(wù)，滿足老年人的一些需求。包括老年人的衣食住行，用、衣、娛等，它是由很多產(chǎn)業(yè)交合在一起綜合型的產(chǎn)業(yè)，也是中國老齡化問題產(chǎn)生的一些新興產(chǎn)業(yè)。我想這個新興產(chǎn)業(yè)由于中國的人口政策、社會發(fā)展，所以來的比較迅猛。面對這么好的產(chǎn)業(yè)，我們從政策層面也得到了國家的一些扶持。作為我們從事這個行業(yè)的企業(yè)、人，怎么去考慮，怎么來理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去做一些什么事情？在沒有很好研究出，從商業(yè)模式的過程當(dāng)中，可能我們需要做一個綜合發(fā)展的路子。

　　看我們企業(yè)的一些發(fā)展規(guī)劃，到底是進入產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的哪一個部分？

　　·養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　為老人提供建筑設(shè)施。如：醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性--在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

　　我們講的"房子"不是按照常規(guī)想象中的一般性的住宅，要完全按照老人的需求跟功能進行設(shè)計跟修建，這些才會給老人生活、養(yǎng)老養(yǎng)生帶來相當(dāng)多的便利之處。我們的采光性，由于視覺的問題，需要陽光的問題；由于行動不便需要輪椅，我們的門、走道都有不同的需求，所以我們可能需要針對老年人的需求制定老年住宅，滿足老年生活的一些功能性的要求。我想老年地產(chǎn)有各種消費者的專業(yè)性、特殊性和社區(qū)活動的廣泛性，要提供一些交流和構(gòu)建的平臺，讓老年人住在這個社區(qū)當(dāng)中更加和諧的生活。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種復(fù)合地產(chǎn)。怎么去把養(yǎng)老需求功能跟房地產(chǎn)相結(jié)合？[PPT圖下面這兩張圖是萬科"良渚隨園嘉樹"，它就將養(yǎng)老住宅加地產(chǎn)的功能很好的體現(xiàn)了出來。我想這是給我們老人創(chuàng)造有價值的生活居住空間所需要的一種特殊產(chǎn)品，所以我們的養(yǎng)老地產(chǎn)歸根到底是"養(yǎng)老+地產(chǎn)"。]

　　接下來跟大家交流的是"盈利模式"。

　　我們到底靠什么來盈利？我們的養(yǎng)老地產(chǎn)一個是地產(chǎn)的本體；第二個是養(yǎng)老服務(wù)；第三個是延伸產(chǎn)品。如果沒有養(yǎng)老服務(wù)，只有"地產(chǎn)"這一塊，沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支撐，歸根到底它還是住宅項目，我們稱之為叫"產(chǎn)業(yè)空心化"。如果去"地產(chǎn)"功能，就是一個養(yǎng)老院、敬老院，這個養(yǎng)老院、敬老院就根本沒法快速的復(fù)制，形成規(guī)?；?jīng)營。目前在中國只有政府補貼的養(yǎng)老院、敬老院才能存活下來。大家看一看，目前國內(nèi)有沒有大型的、連鎖的、民營的養(yǎng)老機構(gòu)？沒有。當(dāng)然，市場還沒有允許這么來做。我主要是講，政策還沒有支持到位。第二個方面，養(yǎng)老院的盈利空間沒辦法支撐。兩天前的CCTV-2放到：北京的老人要等3-5年去排隊。排隊的是什么？國有的。國有的是什么？是政府貼錢的。民營的呢？有空床位。是不是民營的不好？也不是。關(guān)鍵在于它的盈利空間沒辦法來提升他的服務(wù)質(zhì)量，也就是說他的收費跟服務(wù)是脫節(jié)的。再一個，沒有有生命力的載體，一個無法有盈利能力的組織，終將是無法存活下去。我三區(qū)到楊村文化村，他們的主管告訴我一個道理。他說："我們有一個好爸爸。"臺塑[音]集團在支撐。我們對于養(yǎng)老機構(gòu)來講，它最核心的價值不是房子，而是你的服務(wù)和管理。

　　我們所提倡的肯定是他的服務(wù)和管理。你用什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)來塑造你的核心能力、核心競爭力，我想可能就是在你養(yǎng)老服務(wù)中的某一項。比如：你有癌癥患者的后期康復(fù)，智障老人的康復(fù)或者是健康老人的旅游業(yè)，候鳥式的管理?？赡苣骋豁椖闾峁┑墓δ芊?wù)是最突出的，那就是你的一個核心能力的締造。再就是你的管理，你的流程管理、時間管理、成本控制、組建團的能力，這些管理跟服務(wù)相加以后，才真正成為你的核心競爭能力。這個競爭能力，是其它沒有辦法去復(fù)制的。你只有掌握了這些突出的核心競爭能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷貝和復(fù)制。這些東西掀起的建設(shè)，必須要靠強大的資金投入，如果是一個養(yǎng)老院靠自己收費是沒辦法建立起這些的。所以我認為，前期還是要靠地產(chǎn)盈利來保證養(yǎng)老設(shè)施的運營。

　　這就是我的一個個人認為。

　　當(dāng)然，我們也要考慮可持續(xù)發(fā)展。在這個當(dāng)中就要講到你的盈利模式。讓顧客掏錢買你的產(chǎn)品和你的服務(wù)，他認為你的產(chǎn)品和服務(wù)是適合他訴求的價值和要求。我們怎么把你的收費跟服務(wù)相結(jié)合？那就是我們要思考的問題。當(dāng)然，商業(yè)模式當(dāng)中涵蓋著盈利模式、組織模式、投資架構(gòu)價值鏈、核心競爭能力。我想這應(yīng)該作為每一個養(yǎng)老企業(yè)，都必須去考慮的一些問題。我們未來的戰(zhàn)略，我們在規(guī)劃建設(shè)運行過程當(dāng)中，也得到了很多專家的指導(dǎo)，我們也聘請了很多咨詢團隊來幫助我們。當(dāng)然，我們還有一些戰(zhàn)略。九如城目前的近期戰(zhàn)略是"長三角快速的布點，滿足這么一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的需求"，當(dāng)然我們還有其它的城市包括：候鳥養(yǎng)老跟度假、休閑旅游相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的問題，實際上是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的頂層設(shè)計。我講的"頂層設(shè)計"不是常規(guī)中央講的"頂層設(shè)計"，我是講"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)"、"養(yǎng)老企業(yè)"的頂層設(shè)計，用系統(tǒng)人的方法全方位、各層次、各要素統(tǒng)籌規(guī)劃，以集中有效的資源快速、高效實現(xiàn)目標(biāo)。這就是我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要考慮好自身自由資源的配置，執(zhí)行團隊，外面的協(xié)調(diào)組織，包括：設(shè)施的載體。我認為我們行業(yè)當(dāng)中的頂層設(shè)計，應(yīng)該考慮這些東西。

　　·可持續(xù)發(fā)展必須盈利。

　　我們的管理之父德魯克曾經(jīng)說過："沒有盈利就沒有持續(xù)。"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利潤從何而來？我認為第一層面還是從政府的政治層面來保障。當(dāng)然，社會層面，社會層面是解決社會養(yǎng)老的理念問題。特別是在中國，還是有很多家庭不愿意把老人送到養(yǎng)老機構(gòu)去進行養(yǎng)老養(yǎng)生，認為這是一種"不孝"的行為。更需要社會來改變這樣的一個養(yǎng)老理念，當(dāng)然我們的從業(yè)人員也要有愛心，要盡責(zé)，做好每一件事情來提升你的服務(wù)水平。你只有這樣去做，社會才會認可。剛剛曾主任講，就業(yè)人員不愿意進到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。為什么？社會不認可。哦，你在一個養(yǎng)老院工作。當(dāng)然，從企業(yè)角度講，我可以把最優(yōu)秀的人才吸引進來，給予最優(yōu)秀的待遇。我們有這么大的優(yōu)秀待遇，人招進來了能不能平衡？回過頭來，還是盈利。所以最終的一個關(guān)鍵點，就是投資者的心態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利的的確確不容易，我們講："要經(jīng)濟實力強，短時間內(nèi)要注入很多的資金，要有較強的資金周轉(zhuǎn)能力。"如果沒有國家強大的金融支持、政策支持，再大經(jīng)濟實力的企業(yè)都沒法承擔(dān)這么龐大的市場需求。所以未來產(chǎn)業(yè)支持當(dāng)中，最關(guān)鍵的是政府的金融政策支持。剛剛曾主任也講到："國家開發(fā)銀行跟民政部在探討相關(guān)的一些金融政策的支持。"有討論、有探討比沒有要好，既然中央有這樣的一個政策，我想為時不會太晚。所以我們也希望有更好、更實在的政策落到地，落到我們這些項目的身上。

　　沒有短期回報的目標(biāo)，這是投資心態(tài)的描述。并且，你還要熟悉老年人居住的要求。你怎么樣去研究市場客戶的群體，把市場客戶的群體定位好以后，針對這些客戶群來研究所需要的一些產(chǎn)品。預(yù)計這些客戶的變化，像我們講的"九如城綜合體"，也在講終生住宅。健康老人進入到我這個綜合體以后，我可以讓你在區(qū)域當(dāng)中內(nèi)移動，不讓你搬家，因為老人最怕搬家。那么我預(yù)先就要設(shè)計好客戶變化的一些需求，將這些設(shè)施在你的住區(qū)當(dāng)中。當(dāng)然，也要引導(dǎo)社會正向的一些需求理念。我們到什么時候能夠真正達到曾主任剛才講到的"3萬億、7萬億？"我們要共同去倡導(dǎo)這種消費需求，引導(dǎo)這種消費需求。只有這種巨大的消費市場來推動我們這個行業(yè)的快速發(fā)展。沒有市場，再牛逼的企業(yè)都做不好；但是有市場，也不見得每個企業(yè)都做的好。這就需要我們共同的努力，來解決這一系列的問題。

　　剛才也講了很多這樣的模式，我們也是跟大家分享了一下有關(guān)社會企業(yè)。在未來社會發(fā)展到一定程度的時候，我認為現(xiàn)在的現(xiàn)代企業(yè)必將成為社會企業(yè)。這也是企業(yè)走到最高境界的一個終極目標(biāo)。

　　下午演講的一個HERITAGE就是這樣的一個企業(yè)，我想未來的社會企業(yè)也是我們養(yǎng)老行業(yè)當(dāng)中的一個終極目標(biāo)。這個也是養(yǎng)老事業(yè)當(dāng)中的一個夢想，也并不是代表所有企業(yè)的一些想法，更代表不了行業(yè)。我們正需要往這個方向去探索，也就是跟社會、跟商業(yè)要能夠共同平衡的一種企業(yè)模式。

　　我們養(yǎng)老事業(yè)在形態(tài)上真的有很多具有明顯社會企業(yè)的特征，所以在這邊也多講幾點。社會企業(yè)就是用商業(yè)手段，實現(xiàn)社會目的。這個里面講到"社會企業(yè)"又不得不提起中國所謂叫"非盈利性組織"，這個叫法的的確確跟現(xiàn)在講的"社會企業(yè)"不是很全面、也不是很清晰。其實"社會企業(yè)"就是投資者不從投資體當(dāng)中獲取回報。其他所有的手段都是一樣的，管理手段、經(jīng)營目標(biāo)都是一樣的。臺灣有四大民間宗教組織：福光、法鼓[音]、慈濟跟中臺[音]。

　　我認為我們完全有這個目標(biāo)跟方向朝社會企業(yè)的方向去努力。社會企業(yè)也不是講不賺錢，我們應(yīng)該是叫"不能沖著盈利去"，但是我們一定要賺錢，只有賺錢以后才能去維持我們的養(yǎng)老事業(yè)。

　　第三部分我就快一點，講國內(nèi)外的一些養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。

　　國內(nèi)的必須要考慮到未來市場上給我們帶來什么樣的機會，完全取決于現(xiàn)代企業(yè)所采用的模式。國外的一些收費標(biāo)準(zhǔn)，包括：保證金、生活費。我們也經(jīng)常到國外去看，也看到很多許許多多的收費內(nèi)容。包括：養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容。不管是哪一種形式，靠這些形式和這些服務(wù)能不能盈利？回答肯定是"沒辦法有的。"國外靠什么來發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的？其實剛剛前面領(lǐng)導(dǎo)有講到"未來產(chǎn)業(yè)政策"的時候都已經(jīng)講到了，這些政策在國外都已經(jīng)早就實施了。健全的保險制度，靈活的投資機構(gòu)，資產(chǎn)證券化。我們的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，到目前還沒走；包括：專門的養(yǎng)老基金。

　　剛剛曾主任講到，國家開發(fā)銀行給我們的利息不超過7%。在現(xiàn)在的中國市場比較低，但是國外卻只有2%、3%，超低的利息，因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒辦法承擔(dān)像其它的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的10%的利息，它根本沒有辦法承擔(dān)。

　　我們這么多年的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中，也利用了很多國外機構(gòu)幫助我們做了一些咨詢報告，我們也通過很多實地考察進行分析、解讀?？偨Y(jié)出有6個方面的心得，這也是我今天跟大家分享的主要內(nèi)容。

　　1.共同出資成立運營機構(gòu)。

　　2.強調(diào)地產(chǎn)投資功能。

　　3.終生服務(wù)是前提。

　　4.連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)自方向。

　　5.自行組建運營團隊是優(yōu)勢。

　　6.養(yǎng)老服務(wù)大多還是第三方評定，服務(wù)空間非常大。

　　假如你是投資商，你在國內(nèi)能不能找到可以信賴的運營商？你可以說：我找國外的。好，國外的運營機構(gòu)了解中國人的生活狀況，以及中國老人的生活需求嗎？會水土不服。假如你是運營商，你自己都沒有物業(yè)在運行，你用什么讓人家信任你？沒有團隊的運營商叫運營商嗎？所以，在目前的市場環(huán)境下，必須統(tǒng)籌兼顧，但是未來一定會細分市場。中國市場經(jīng)濟分幾步走，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)體系必須要經(jīng)過各種階段。

　　當(dāng)然，這是我一家之言，如果有什么不妥或者不當(dāng)之處，會后大家多做交流。

　　·養(yǎng)老綜合體盈利模式。

　　我來說一下，我們養(yǎng)老綜合體的盈利模式：

　　(一)九如城養(yǎng)老綜合體的幾個內(nèi)涵。

　　1.是養(yǎng)老綜合的體，而不是養(yǎng)老的綜合體。

　　2.九如城集團獨立擁有的地產(chǎn)品牌，國內(nèi)首創(chuàng)。

　　3.時代生活模式--老齡化時代的必然選擇。

　　4.終生鄰里關(guān)系的典范。

　　5.完整持續(xù)的幸福模式，養(yǎng)老配套齊全。

　　6.全面詮釋現(xiàn)代養(yǎng)老的含義--養(yǎng)生。

　　7.現(xiàn)代休閑慢生活的地產(chǎn)形式。

　　8.是居家、社區(qū)和機構(gòu)養(yǎng)老的綜合地產(chǎn)模式。

　　我們在座的各位都是先行者，社會應(yīng)該給予我們更多的鼓勵才對。但是社會還沒有認識到這一點，那我們就自己給自己鼓勵，去做這樣的養(yǎng)老事業(yè)，這個事業(yè)的確很偉大。我們問心無愧去做這樣的事業(yè)，為社會解決問題。每家都有老人，每個人都會老，這么偉大的事情落在我們肩上，我認為我們是偉大的。

　　(二)養(yǎng)老綜合體規(guī)劃比例。

　　我們第一期工程是醫(yī)療護理，醫(yī)院、護理、體檢再加培訓(xùn)跟研究，預(yù)計是10萬平方米，預(yù)計明年年底要投入使用。

　　(三)養(yǎng)老綜合體的服務(wù)。

　　(四)養(yǎng)老綜合體的選址綜合要求。

　　要看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平，自然環(huán)境。自然環(huán)境當(dāng)中，重點就是講"空氣"和"水"。我選擇宜興，也是學(xué)著蘇東坡；因為我也是宜興人。蘇東坡當(dāng)年是49歲，但是我是比49歲稍微多一點點選擇宜興做我的養(yǎng)老事業(yè)。

　　(五)養(yǎng)老綜合體收入構(gòu)成。

　　·養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展道路。

　　養(yǎng)老綜合體是達成公益性和盈利性平衡的理想模式，也是未來走向社會企業(yè)的必經(jīng)之路。我們在居家養(yǎng)老方面可能要解決居家養(yǎng)老社會化的問題，核心就是"居家"。完成這樣的一個產(chǎn)業(yè)鏈，我們需要很多社會資源來提供這樣的一個解決模式。我們未來六大發(fā)展趨勢也能夠解決居家養(yǎng)老的一些問題，特別是科技化，利用科技的一些手段，搭建未來居家服務(wù)的養(yǎng)老體系。規(guī)?；驗槲磥砝淆g社會的快速到來，這個市場太大，所以我們一定要有規(guī)?；?。功能豐富化，是要有養(yǎng)老，要有其它的休閑與一體；我們社區(qū)服務(wù)的專業(yè)也都要結(jié)合在一起。當(dāng)然你還要引進人才，未來的運營跟服務(wù)人才肯定是關(guān)鍵。

　　總結(jié)：養(yǎng)老地產(chǎn)是公益性跟盈利性并存的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老綜合體是達成二者平衡的理想模式。前期主要還是靠地產(chǎn)盈利，來保證養(yǎng)老服務(wù)的運行，而不能本末倒置。完成可持續(xù)發(fā)展必須在各個方面努力，最核心的就是要有自己的運營團隊。

　　我們九如城就是養(yǎng)老運行和養(yǎng)老開發(fā)一體的綜合型企業(yè)。

　　九如城："大家之城，大家之家。"

　　謝謝大家！
 
      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
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