"養(yǎng)老地產(chǎn)"正成為商界熱詞--昨天，第二屆亞太養(yǎng)老論壇在江蘇宜興舉行；今年重陽節(jié)，中國低碳養(yǎng)老民生工程辦公室在滬掛牌，宣布明年將在上海啟動(dòng)建設(shè)一座占地3000畝、入住近3萬老人的低碳健康養(yǎng)老生態(tài)城；10月中旬，位于浙江烏鎮(zhèn)的國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園在上海媒體頻頻亮相……

　　綠城、萬科、保利等三成品牌地產(chǎn)商已介入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。投資商爭(zhēng)相涌入，養(yǎng)老地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)，真能帶來幸福晚年嗎？

　　投資養(yǎng)老地產(chǎn)，便于買地貸款

　　涉足養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不僅是地產(chǎn)商，還有平安、新華、中國人壽、泰康人壽等保險(xiǎn)公司及中石化、中水電等央企。一些二三線城市還將養(yǎng)老作為主要產(chǎn)業(yè)，如山東省文登市立志打造國內(nèi)首個(gè)"養(yǎng)老之都"，浙江臨安九獅村專為熱衷炒股的上海老人鋪設(shè)了寬帶。

　　老齡產(chǎn)業(yè)曾因利潤低而被長期忽視，如今為何突然火了？業(yè)內(nèi)人士分析，國家對(duì)樓市的調(diào)控力度不減，地產(chǎn)商要開發(fā)商業(yè)樓盤，四大行不敢放貸，買地還頻遭"地王"。但如果投資養(yǎng)老地產(chǎn)，銀行愿意放貸，向當(dāng)?shù)卣玫剡€能爭(zhēng)取低價(jià)。

　　中國低碳養(yǎng)老民生工程辦公室常務(wù)副主任郭戈介紹，他們擁有高達(dá)5000億元的資金池，僅在上海建設(shè)養(yǎng)老城就將投資100億至150億元。散布各地的其他項(xiàng)目也都宣稱擁有幾十億元至數(shù)百億元的投資體量。

　　拿捏不好服務(wù)與開發(fā)，會(huì)變味

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉分析，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有4種形式：在大規(guī)模居住區(qū)中建一塊養(yǎng)老社區(qū)；在一般住宅區(qū)中配套建設(shè)養(yǎng)老公寓；專項(xiàng)開發(fā)老年公寓和配套設(shè)施；在度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。無論是哪一種形式，如果開發(fā)商拿捏不好養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)的比重分配，結(jié)果都會(huì)變味。

　　地產(chǎn)公司高管潘先生認(rèn)為，美國、日本等國的養(yǎng)老城主要是通過為老服務(wù)盈利，老人退休后仍有較高收入和福利，足以承擔(dān)較高服務(wù)費(fèi)。養(yǎng)老地產(chǎn)的六成收入來自護(hù)理等為老服務(wù)，四成來自出租。而中國大部分老人退休后難以承擔(dān)較高的養(yǎng)老支出，所以，地產(chǎn)商靠后續(xù)運(yùn)營很難在短期內(nèi)收回高額投資，只能通過賣房快速回籠資金，歸還銀行貸款。

　　全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會(huì)委員傅旻認(rèn)為，國內(nèi)多數(shù)投資商對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在靠概念賣房上，"養(yǎng)老"只是規(guī)避調(diào)控乃至博取政策和貸款支持的旗號(hào)而已。

　　以養(yǎng)老為名拿地建普通商品房

　　萬科在杭州良渚文化村規(guī)劃了575套老年公寓，但客戶主要是中年人，鮮有老人入住。萬科北京幸福會(huì)項(xiàng)目有146套老年公寓，買家多為年輕人。萬科總裁郁亮在今年中期業(yè)績會(huì)上坦陳，買家結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未真正展開。

　　在云南、山東等地，一些地產(chǎn)商以養(yǎng)老為名拿地，結(jié)果大部分用于建設(shè)普通商品房，養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)只占很小比例。

　　浙江嘉興的江南太陽城原計(jì)劃吸引上海等地老人入住，但因?yàn)橐黄陧?xiàng)目的入住率較低，不得不在二、三期開發(fā)中發(fā)明出一個(gè)"全齡化社區(qū)"的新概念。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是新興產(chǎn)品，政府和企業(yè)都在摸著石頭過河，容易打擦邊球。如上海某機(jī)構(gòu)以數(shù)十萬元出售可轉(zhuǎn)讓會(huì)員卡形式經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，被指實(shí)質(zhì)是賣小產(chǎn)權(quán)房，與政策相悖。

　　居家養(yǎng)老結(jié)合社區(qū)養(yǎng)老是主流

　　針對(duì)明年有望在滬啟動(dòng)的養(yǎng)老生態(tài)城，郭戈的介紹很誘人。老人怕吹空調(diào)，將采用地源熱泵等方式，保持屋內(nèi)恒溫；房門較寬，便于輪椅進(jìn)出；裝一高一低兩排電燈開關(guān)，方便輪椅使用者；步入式浴室無門檻，洗手臺(tái)高度可調(diào)節(jié)；屋內(nèi)安裝緊急呼叫系統(tǒng)，老人可隨時(shí)向老年服務(wù)中心呼救；采用風(fēng)能、光能為主要能源，設(shè)置污水回收和凈化系統(tǒng)，城外車輛不得入內(nèi)，子女探視老人時(shí)，自駕車需停在城外，換乘電動(dòng)車……

　　描述很美，可房價(jià)令人擔(dān)憂。郭戈稱，養(yǎng)老城的主導(dǎo)機(jī)構(gòu)是中國扶貧開發(fā)協(xié)會(huì)，屬非贏利機(jī)構(gòu)，將擠干價(jià)格水分，并爭(zhēng)取到地方政府的低價(jià)土地支持，使其售價(jià)低于同地段同等級(jí)的商品房，但毫無疑問的是，有條件購買者只是小部分。

　　2006年，浦東民政部門曾組織千名老人到安吉試住，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%的老人只能接受每月千把元的包吃包住價(jià)格，拿出幾十萬元甚至百余萬元買房很困難。到2015年，老年人預(yù)計(jì)將占上?？?cè)丝诘?/3，但其中僅5%能負(fù)擔(dān)高房價(jià)。由此看來，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老相結(jié)合，才是主流。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號(hào) -1號(hào)樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.org