隨著中國(guó)人口老齡化問題逐漸加劇，養(yǎng)老問題走出了單個(gè)家庭，成為一個(gè)亟待解決的社會(huì)問題。這同時(shí)也帶來無(wú)限商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商眼中的大蛋糕，等待分享。

　　但是，作為一個(gè)新興的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)仍在摸索中前行，離規(guī)范化還有很長(zhǎng)一段路要走。宋衛(wèi)平曾說目前做養(yǎng)老地產(chǎn)并不賺錢甚至?xí)蕴?。一些高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目賣得也并不如人意，這一行業(yè)需要破解的難題，目前還不少。

　　現(xiàn)狀一：

　　整體開發(fā)品質(zhì)有待提高

　　據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求巨大，自理老人床位數(shù)174萬(wàn)～185萬(wàn)張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬(wàn)～32萬(wàn)張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計(jì)算，未來二三年市場(chǎng)上將需要至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

　　看中這塊大蛋糕的有各種人馬，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，平安保險(xiǎn)、太平人壽、中國(guó)人壽、泰康人壽等多家保險(xiǎn)企業(yè)高調(diào)"加碼"養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項(xiàng)目先后破土動(dòng)工。養(yǎng)老地產(chǎn)被稱為國(guó)內(nèi)罕見的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間全國(guó)掀起了"養(yǎng)老地產(chǎn)熱"。

　　杭州房產(chǎn)大佬涉足養(yǎng)老地產(chǎn)從綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]藍(lán)庭開始，此后又出現(xiàn)了萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]·隨園嘉樹、紫荊園等項(xiàng)目，以及杭州周邊的綠城烏鎮(zhèn)雅園、綠城·安吉桃花源等，但是都處于"試水"中，產(chǎn)品定位、營(yíng)銷模式、管理維護(hù)等方面尚不清晰，類似于上海親和源等能代表養(yǎng)老地產(chǎn)第一梯隊(duì)的項(xiàng)目暫未出現(xiàn)。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然都抱有期待，但對(duì)于目前腳下的進(jìn)程，各方大佬都謹(jǐn)慎地表示剛起步。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平稱"目前的養(yǎng)老模式太簡(jiǎn)單太粗糙太平面化"；上海親和源是目前國(guó)內(nèi)最大的致力于養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)，其副總經(jīng)理王波認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)總體上處于比較混亂的階段；而萬(wàn)科總裁郁亮直接表示："嚴(yán)格意義上說，中國(guó)現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)，還停留在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)階段，距離專門地產(chǎn)行業(yè)的形成還有很長(zhǎng)的距離。"

　　綠城集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]曾負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的馮雨峰稱，對(duì)于養(yǎng)老公寓的盈利模式，大家都在"交學(xué)費(fèi)"摸索中，比如藍(lán)庭項(xiàng)目中設(shè)有86套頤養(yǎng)公寓，剛開始采用了銷售的方式，定價(jià)略高于當(dāng)時(shí)的普通住宅價(jià)格。但開盤時(shí)房子銷售不盡如人意。

　　現(xiàn)狀二：

　　市民觀念尚需轉(zhuǎn)變

　　曾有一位負(fù)責(zé)養(yǎng)老項(xiàng)目的業(yè)界人士說過，養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)面臨的最大敵人，不是市場(chǎng)的不成熟，而是國(guó)人居家養(yǎng)老的觀念。

　　與中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)同處于起步階段的，還需要有市場(chǎng)化的養(yǎng)老觀念。和西方國(guó)家不同，目前國(guó)內(nèi)大部分老人傾向于在家里養(yǎng)老，不愿意離開子女住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中去。

　　"養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同的是，它一般是子女買給父母住，典型的出資人和使用者不同，再加上其他原因，使得市場(chǎng)接受度弱。"一位業(yè)內(nèi)人士坦言，"缺少傳統(tǒng)觀念的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)暫時(shí)不具備快速發(fā)展的土壤。"

　　有研究表明，收入越高的家庭對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越高。部分開發(fā)商以此為突破口，從高端養(yǎng)老地產(chǎn)入手。

　　綠城集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰稱，養(yǎng)老公寓第一批客戶往往是企業(yè)老板、退休干部或大學(xué)教授，"他們具備購(gòu)買的資金，而且思想觀念相對(duì)開放，對(duì)養(yǎng)老公寓的接受度較高"。而戴德梁行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，他們是試水養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的首個(gè)目標(biāo)群體。

　　宋衛(wèi)平也曾說過："現(xiàn)在我們是從舒適往上做，做高端。做個(gè)五年十年，再?gòu)氖孢m型往下做，做普及。"

　　現(xiàn)狀三：

　　有開發(fā)商"掛羊頭賣狗肉"

　　在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的同時(shí)，國(guó)家對(duì)帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開發(fā)商趁機(jī)鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢。

　　一位開發(fā)商爆料，不少房企打著養(yǎng)老的旗號(hào)圈地，很多項(xiàng)目只是裝一個(gè)養(yǎng)老概念進(jìn)去，成為了開發(fā)商的拿地策略。比如北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，并沒有針對(duì)老年人銷售，而被開發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層。還有一些保險(xiǎn)業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自"以租代售"獲取利潤(rùn)，這些都是開發(fā)商"掛羊頭賣狗肉"的行為。

　　杭州也有個(gè)別冠以養(yǎng)老地產(chǎn)名義的項(xiàng)目，銷售對(duì)象和居住對(duì)象卻不僅是老年人，還有一些投資客，背離了養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，變成了單純的經(jīng)濟(jì)行為。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉稱，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。這會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是，實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運(yùn)營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。

　　"養(yǎng)老地產(chǎn)之所以存在掛羊頭賣狗肉的行為，根本上是因?yàn)閲?guó)家沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國(guó)本身就是一個(gè)缺乏規(guī)范的市場(chǎng)，而旅游項(xiàng)目一旦打出養(yǎng)老的旗號(hào)，更是增添諸多難以規(guī)范的地方。"一位養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者坦稱。

　　今年全國(guó)"兩會(huì)"，有代表提出將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)和土地利用規(guī)劃，并將"養(yǎng)老用地"作為單獨(dú)的類別，在土地價(jià)格、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。但近期具有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的城市并不為多。

　　專門土地性質(zhì)確定，是養(yǎng)老地產(chǎn)真正規(guī)范的基礎(chǔ)。雖然一些在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時(shí)規(guī)避尚無(wú)養(yǎng)老用地的窘境，但養(yǎng)老地產(chǎn)的真正興旺，一定和規(guī)范的土地性質(zhì)密不可分。

　　現(xiàn)狀四：

　　難盈利，開發(fā)商稱不可持續(xù)

　　做養(yǎng)老地產(chǎn)賺不賺錢？

　　先來算一筆賬，以綠城·藍(lán)庭為例，共有86套養(yǎng)老公寓和30套護(hù)理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬(wàn)元，護(hù)理院收費(fèi)最高，但一套房全年收費(fèi)也僅數(shù)萬(wàn)元，如果僅靠收服務(wù)費(fèi)維持，根本不可能實(shí)現(xiàn)盈利。

　　宋衛(wèi)平曾公開表示養(yǎng)老地產(chǎn)并不賺錢，甚至?xí)蕴?，并稱"做養(yǎng)老項(xiàng)目，得有點(diǎn)理想主義，有點(diǎn)耐心，有些人文關(guān)懷"。

　　綠城遇到的盈利問題，也是目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)遇到的共同問題。不盈利壓力下，繼續(xù)摸索前進(jìn)？還是稍息立正？

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健表示養(yǎng)老社區(qū)若長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)生存下去，就必須考慮盈利模式，不然是不可持續(xù)發(fā)展的短期行為。即使理想主義的宋衛(wèi)平也坦承"養(yǎng)老地產(chǎn)做慈善概念聽起來不錯(cuò)，完全可以用貼錢模式去做?？赡隳茏龆嗑?？你能做多大？你又能為多少人服務(wù)？那樣沒有可持續(xù)性。"

　　一些企業(yè)做了下面這些嘗試。

　　萬(wàn)科做養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個(gè)思路。一個(gè)是在大項(xiàng)目中做一個(gè)養(yǎng)老組團(tuán)，比如良渚文化村里面的隨園嘉樹；一個(gè)是在年輕住區(qū)里面做一幢養(yǎng)老公寓，這種垂直養(yǎng)老方式在北宸之光項(xiàng)目得到體現(xiàn)。目前隨園嘉樹借助萬(wàn)科在杭州的口碑以及良渚文化村十年配套大成，銷售狀況算是不錯(cuò)。

　　綠城繼藍(lán)庭之后，試驗(yàn)田轉(zhuǎn)移到烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，600多畝的休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)，能容納8000位老人。最大的賣點(diǎn)是老年大學(xué)，綠城推出了全新的"學(xué)院式養(yǎng)老"模式，企圖通過這種新模式，吸引越來越多的老年人入住。

　　上海親和源采取的是只租不售的運(yùn)營(yíng)模式，會(huì)員制是該公司的一大運(yùn)營(yíng)特色。據(jù)記者了解，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。穩(wěn)定的客源，增長(zhǎng)的年費(fèi)，成為親和源盈利的主要途徑。

　　還有一些開發(fā)商試圖通過輸出管理來盈利。比如，親和源曾給萬(wàn)科輸出養(yǎng)老管理服務(wù)，而綠城也在和海寧的一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目合作，試圖管理服務(wù)的輸出，不僅能盈利，而且能另辟"試驗(yàn)田"，得到經(jīng)驗(yàn)后服務(wù)自己的項(xiàng)目。

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