主持人：養(yǎng)老地產(chǎn)是一個熱點，是地方政府、開發(fā)商、金融保險界都非常熱衷的投資方向。但養(yǎng)老地產(chǎn)當前仍屬于一個讓各方糾結(jié)的話題，其原因在于仍然缺乏一個成熟的模式，有很多值得探討的話題，特別需要有一套適合中國特色的投資和運營模式。經(jīng)過多年的探索和試錯，逐漸領悟到養(yǎng)老地產(chǎn)實質(zhì)上是一個跨越城鄉(xiāng)、跨老中青少人群、跨政府和企業(yè)、更是一個跨行業(yè)跨領域的新興行業(yè)，各個領域和行業(yè)的跨界共生共贏成為養(yǎng)老地產(chǎn)的共識。

　　"養(yǎng)老地產(chǎn)投融資共生會議"是一個養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗分享的平臺，也是一個在共生理念下的資源整合平臺，尤其注重投融資運營模式的探索和資源的對接。共生會議著眼于以下多個話題，并將話題融入每次會議的主題中。養(yǎng)老地產(chǎn)的城鄉(xiāng)共生、養(yǎng)老地產(chǎn)的人群共生、養(yǎng)老地產(chǎn)的政企共生、養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)共生、養(yǎng)老地產(chǎn)的代際共生、養(yǎng)老地產(chǎn)的家國共生。

　　今天我們請到上海老年協(xié)會會長、上海社科院經(jīng)濟所所長左學金教授、全球共生研究院總干事錢宏教授和中國天地控股有限公司董事副總裁鄧耀東先生給大家分享他們的理念和實踐。錢宏教授不光是思想家，他還給江西共青城和中航集團做過一個6.7平方公里的總體規(guī)劃，有請！

　　大家好，我受主辦方委托就"養(yǎng)老地產(chǎn)投融資共生"問題先拋一塊磚，目的是引出大家懷中的玉！

　　我一共講七點，把新四化植入五位一體建設中、城鄉(xiāng)共生體是城鎮(zhèn)化組織載體、桃花源+瑞士模式×共青城案例、讓跑部錢進變?yōu)樾姓毮艹Ｒ?guī)、養(yǎng)老地產(chǎn)納入家庭經(jīng)濟學范疇、轉(zhuǎn)移支付對象中應有養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)納入新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃。

　　把"新四化"植入"五位一體"建設

　　習近平和李克強必然要承擔著將2.0版中國經(jīng)濟升級為3.0版的歷史重任。

　　十八大報告把工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，列為未來工作重點，同時，提出把生態(tài)文明建設貫通經(jīng)濟建設、政治建設、文化建設、社會建設全過程，走進社會主義生態(tài)文明新時代。我們認為，把這個"新四化"植入"五位一體"的具體建設之中，就是3.0版中國經(jīng)濟的基本內(nèi)容，也是中國經(jīng)濟的全新發(fā)動機，而城鎮(zhèn)化，很可能是開啟這臺引擎的一把鑰匙。

　　從農(nóng)村包圍城市，到建立了1.0版的計劃經(jīng)濟框架體系；從農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制為改革起點，建立2.0版的中國特色市場經(jīng)濟框架體系，再到把城鎮(zhèn)化作為打造3.0版中國經(jīng)濟的一把鑰匙，以徹底改變中國的"三農(nóng)"問題，無論從歷史淵源，還是從邏輯選項上看，確似有灰蛇走線的內(nèi)在聯(lián)系。

　　釋放改革紅利要摒棄階級分析和敵對思維

　　無論說"邏輯的展開就是歷史"，還是反過來說，"歷史的展開就是邏輯"。中國經(jīng)濟建設脫胎于政治革命，但經(jīng)濟建設不是政治革命，甚至政治建設也不是政治革命。革命要分敵人朋友，而建設不分你、我、他，用恩格斯的話說，是無例外的"每個人"的事。只有當我們摒棄了革命的"階級分析"和"敵對思維"，走向全民共生的時候，真正的惠及每個國民的經(jīng)濟建設和改革的紅利釋放才會成為可能。

　　新型城鎮(zhèn)化需要新型組織載體

　　但是，這其中需要面對的問題十分復雜，這既是將經(jīng)濟建設與社會進步聯(lián)系起來的"克強經(jīng)濟學"要面對的問題和要迎接的挑戰(zhàn)，更是共生經(jīng)濟學要著力解決的問題和要迎接的挑戰(zhàn)。

　　如果新型城鎮(zhèn)化，確實是開啟3.0版中國經(jīng)濟發(fā)動機的鑰匙，那么，共生經(jīng)濟學認為，它還處在煅造之中，而且，它本身還需要一種現(xiàn)實的組織載體--公民共生體。

　　城鄉(xiāng)共生體是城鎮(zhèn)化組織載體

　　我們冒昧地認為，這個城鎮(zhèn)化的載體，很可能是一種與生態(tài)文明形態(tài)相匹配的，共時性地集政治共和、社會共治、經(jīng)濟共贏為一身的公民共生體[2]--包括城鄉(xiāng)共生體、農(nóng)工商共生體、社區(qū)共生體、代際共生體、跨界共生體、區(qū)域共生體、跨國共生體、全球共生體--全生態(tài)社會新型組織形式的建設。這種以公民共生體為組織載體的城鎮(zhèn)化，將會幫助我們走出20世紀以來的"市場自由與政府管控的世紀鐘擺"，也必將會超越一切排他性的利益共同體（小圈子集團化）。

　　城鄉(xiāng)共生體的中外實踐案例

　　中國已然呈現(xiàn)出共生經(jīng)濟的生態(tài)文明范例雛形的縣市，如浙江的富陽市、安吉縣，廣東的清遠縣、中山縣，湖南的長沙縣，安徽的"池州生態(tài)經(jīng)濟區(qū)"，江西的"鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟試驗區(qū)"，江蘇昆山的"花橋游站"（一個企業(yè)所為），遼寧的"泗水科技城"（可能還有葫蘆島），云南的普洱、大理，四川的都江堰市……

　　這次到希臘的雅典、德國的慕尼黑（柏林及德國北部不行）和英國的倫敦（被評為世界花園城市第一名）、牛津（文化底蘊深厚）、劍橋（感覺比倫敦更能代表紳士英國），還有英國的農(nóng)場和田野、法國的鄉(xiāng)村與小城市（六七年前看過）……

　　給我印象最深的，就是他們持續(xù)幾百年花園般的城鎮(zhèn)建設（包括所謂軟件與硬件），真乃我所謂"前生態(tài)社會"之組織建構(gòu)形式--"城鄉(xiāng)共生體"、"農(nóng)工商共生體"雛形也！

　　桃花源+瑞士模式×共青城案例

　　2008年2月中旬，我在上海給時任江西省委書記蘇榮先生就"創(chuàng)設鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟實驗區(qū)"寫了一封長信，6個月后接到蘇先生親自打來的電話，他一是表示感謝，說我的信他已經(jīng)看過七遍，二是給我介紹鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟實驗區(qū)報國家戰(zhàn)略審批情況及江西自己所做的工作。巧的是當年10月，我接到應中航集團和共青城管委會邀請，與清華大學"中國文化產(chǎn)業(yè)研究中心"主任熊澄宇教授和清華大學產(chǎn)學研中心主任董士偉副教授一起到位于鄱陽湖濱的江西共青城考察。事后寫了一篇考慮見聞的文章，并提出一個"桃花源+瑞士模式"的設想。

　　由于該文《九江內(nèi)參》轉(zhuǎn)載，九江市委副書記張學軍批示轉(zhuǎn)共青城管委會，我再次受邀給九江市委市政府各部門及共青城領導講課，之后接受擔任中航集團聘任"戰(zhàn)略顧問"，多次現(xiàn)場考察后，為他們制定了一個《創(chuàng)設共青城綠色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)貿(mào)特區(qū)--6.7平方公里湖濱坡地的概念性總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)定位》。

　　桃花源象征著和平寧靜幸福

　　為什么要提"桃花源"？說到"桃花源"，當然是從陶淵明寫的《桃花源記》來的。陶淵明富有創(chuàng)新精神，成功地將"自然"提升為一種美的至境。陶淵明祖籍為江西都昌縣蘇山腳鄱陽湖邊的"陶家沖"，那里人們的生活，正是環(huán)鄱陽湖人民普遍的生活情景。描寫了一個美好的世外仙界，一種具有歷史縱向感很強的社會理想。

　　在那里生活著的都是普普通通的人，而非仙人，但重要的那里的人們比一般世人多保留了天性的真淳，他們和平、寧靜、幸福，通過自己的勞動葆有自己的真性情。

　　桃花源生活的三大特征

　　陶淵明所描述桃花源生活，有三個基本特征：一是自然生態(tài)優(yōu)美，人民安居樂業(yè)；二是人際關系融洽，社會恊和文明；三是環(huán)境自成一體，不受外界打擾。

　　桃花源里既沒有長生也沒有財寶，只有一片"耕讀傳世"的景象，是"耕讀傳世為主體特征"的文明傳統(tǒng)的美麗寫照。所謂"耕讀傳世"，作為一種中國特有的文化精神，又具體體現(xiàn)為"漁、樵、耕、讀"四種生活方式。

　　"漁、樵、耕、讀"四種生活方式中，已經(jīng)包涵了中國生活方式的全部風雅情致。

　　桃花源生活需要值入新內(nèi)容

　　桃花源"自然生態(tài)優(yōu)美，人民安居樂業(yè)"和"人際關系融洽，社會恊和共生"兩個特征，至今依然是"奔小康"的中國人民的生活目標；

　　桃花源中第三個特征："環(huán)境自成一體，不受外界打擾"，當然要根據(jù)我們這個時代的人需要，進行修正豐富的，即：在不影響"自成一體"的前提下，熱情接納外界、"外人"、他者的關注，把適應本地特征的工商文明的元素積極植入生態(tài)文明的發(fā)展模式之中。

　　在這方面世界上做得最好的典范，就是和江西一樣同為內(nèi)陸區(qū)域的歐洲國家瑞士聯(lián)邦共和國（還有國土資源極其有限的荷蘭）。

　　瑞士人的精神文化與國民形象

　　在瑞士人的生活，前兩個特征與"桃花源"相仿，自成一體也是一樣的。當工商文明席卷世界和瑞士周邊地區(qū)生活時，瑞士人發(fā)現(xiàn)，自己在發(fā)展工商文明所需要的資源、能源、交通等方面沒有優(yōu)勢，他們連塊象樣的平原都沒有，怎么辦？

　　瑞士人經(jīng)過全民努力，充分發(fā)揮社會自組織力，既沒有依賴所謂"招商引資"、"大興土木"、資本運作，也不拒絕與外界接觸和學習。他們充分挖掘、復興自己的傳統(tǒng)工藝，把它提升到現(xiàn)代水平并趨于世界尖端，這就是眾所周知的以手表業(yè)為龍頭的精工產(chǎn)業(yè)。

　　更重要的是，這種精工、精細的生產(chǎn)方式，提煉出一種"精致"的文化精神和國民形象。這種精神和形象，非常具體地體現(xiàn)在瑞士人對自然環(huán)境的愛護和對每個公民（社區(qū)、村鎮(zhèn)人）權(quán)益與創(chuàng)新能力的保護上。上升到政治生活、文化生活、社會生活層面，就是使每一位瑞士公民都能夠以主人的姿態(tài)對待社區(qū)、村鎮(zhèn)生活中的每一件事情，大到政治選舉，小到勤儉持家，不隨地扔臟物，公民們都非常積極自律。

　　瑞士人與傳統(tǒng)中國人相似的地方，就是節(jié)約和自力更生，過去中國人叫"萬事不求人"，幾乎每家每戶都備有包括車床在內(nèi)的一些家庭用工具及各種修理材料，不論什么東西壞了，不出家門自己便可修理。

　　在國防上，瑞士是全民防御，不設常備軍，每家每戶都有槍，遇到國難，政府一號召全體出動，連納粹德國也不敢輕易進犯，而對外保持完全中立。從而成為800年來無戰(zhàn)事的世界上最安全、最共生的國度。

　　瑞士自然也就成為一個山清水秀、適宜安居、平靜樂業(yè)、人際關系融洽、人們和合共生--人與自然、人與人、人與自己三大關系恊和，而令世人向往的地方。于是，聞名遐邇的金融、會展服務業(yè)，以及旅游業(yè)也隨之勃興起來。

　　瑞士人的精神文化與國民形象

　　我不能不說，這是一種大處著眼，細微處著手的人類文明試驗的大手筆。如果能夠?qū)⑦@種"桃花源+瑞士模式"作為一種發(fā)展路徑，我想下面可以做的文章將會很多，且很美好。

　　順便說一句，近年來歐美興起的一種"樂活村"（LOHAS：LifestylesOfHealthAndSustainability）試驗，即健康可持續(xù)的生活樣式，也與"桃花源+瑞士模式"具有內(nèi)在同構(gòu)性。

　　新型城鎮(zhèn)化及"養(yǎng)老地產(chǎn)"的文明和文化的建設和創(chuàng)造，也需要這樣的大手筆。

　　如果中國新型城鎮(zhèn)化能夠在超越工商文明的生態(tài)文明基礎上，賦予桃花源式"耕讀傳世"和瑞士式"開放精致"以新的時代內(nèi)容和中國特色，那么，十八大提出的將生態(tài)文明建設融入經(jīng)濟建設、政治建設、文化建設和社會建設全過程，將可能成為一種世界性的"健康、簡約、高尚、可持續(xù)幸福而富有尊嚴的生活方式"[3]的中國原型

　　主持人要求我講一下我給共青城做戰(zhàn)略顧問時做的那個規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)過了三年的保密期，可以大致講一下其中與養(yǎng)老地產(chǎn)相關的內(nèi)容："時權(quán)度假村"、"生活谷"和"國際青年營"。

　　綠色生態(tài)城鄉(xiāng)共生體建設，是生態(tài)文明的空間載體。這里提出一個八大功能區(qū)的設想，穿插鑲嵌在植被產(chǎn)業(yè)景觀林之間的八大功能區(qū)域，體現(xiàn)"生態(tài)統(tǒng)領，共生為魂"的精髓。

　　需要特別強調(diào)的是，一般建設用地，都需要"八通一平"，即：道路（水陸橋梁）、電力、電訊、有線電視、供水、雨水、污水、供熱等"八通"和場地平整，但綠色生態(tài)城鄉(xiāng)共生體的"八大功能區(qū)域"建設，只需要"八通"，不需要"一平"，更不會趕走原住民（充分尊重原住民，不拆遷是本報告的特點），八大功能區(qū)域建設，完全按照原生態(tài)的地形、地貌、水文、人文、植被、生物習性、生活傳統(tǒng)特征進行設計。

　　八大功能區(qū)域建設，同時需要給予政策和財政的大力支持，結(jié)合本總體規(guī)劃，配置"八通"。八大功能區(qū)域，基本實行"桃花源+瑞士"式的半封閉管理。

　　No.1功能區(qū)：時權(quán)度假村（Timeshare）

　　又叫分時共用公寓，是指消費者或個人投資者買斷了該酒店在每年某一特定時間里的若干年使用權(quán)，是一種能享受和使用的商品，共購者入股共享所有權(quán)、分享使用權(quán)。"分權(quán)度假村"開發(fā)商，將酒店每間客房的使用權(quán)每年按周劃成52份，用優(yōu)惠的價格按份兒銷售給顧客。顧客每購買一份就擁有一定期限內(nèi)在這一住所每年住宿一周的權(quán)利，同時還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益，以及對酒店其他服務設施的優(yōu)惠使用權(quán)，還可以參與共青城的"耕讀活動"。由于購買者購買的時權(quán)是某一特定的度假酒店，但購買者又不可能一輩子都在同一地方度假，因此，為了便于銷售，還可以考慮組織時權(quán)交換公司。

　　時權(quán)交換公司是指為不同地區(qū)或國家的時權(quán)購買者提供相互交換的平臺，為時權(quán)購買者在不同地區(qū)旅游度假創(chuàng)造了條件。建議中航共青成立一家timeshare時權(quán)不動產(chǎn)公司，并由其進行經(jīng)營管理，由于把未來的使用權(quán)提前銷售給購買者，從理論上來講，開發(fā)商已提前收回了開發(fā)成本和利潤；對時權(quán)購買者而言，這種方式能保證他們能用較低的價格（一次性買斷）獲得預設時間（一般為20至40年）里，特別是旅游旺季時能使用該度假村的權(quán)利。既盤活了資金資源，又可為共青中航文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)聚集人氣。

　　No.2功能區(qū)：養(yǎng)老村或生活谷

　　利用交通便利，a:在油茶、果林坡地間建設一批類似法國的LIFEVALEY（每幢6層ⅹ8戶ⅹ60平米ⅹ通層電梯廳活動室ⅹ5000套分期建設），配套一個人性化的"醫(yī)療保健服務中心"，對應吸引上海300萬老齡人口的三百分之一即1萬中等收入者，來此生活、休養(yǎng)生息；b:生活谷里的房子可買、可租，部分房間還可以免費住，有道是"有錢的買時間，沒錢的當義工"，當義工的鐘點將來都能積累享受，也就是在生活谷或養(yǎng)老村里當義工10天，他/她就有免費住進養(yǎng)老村10天的點數(shù)，做得久，也可以轉(zhuǎn)送他人。顯然，人口老齡化對我國社會保障覆蓋面、對現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式和醫(yī)療保障制度提出了挑戰(zhàn)，共青城的上海生活谷其實是面向全國的，配上安全的管理和先進的醫(yī)療保健工作隊伍，五星級的生活條件，而可觀的8000畝植被則為此造就了六星級的戶外環(huán)境，力圖建立國內(nèi)首家老年人的高品質(zhì)生活谷。此功能區(qū)設置客觀上起了幫助上海緩解壓力的作用，因此，其建設和管理可與老齡委、民政廳等單位談對口合作。鑲嵌在8000畝景觀植被之中比如"上海生活谷"將是一種新型消費引導--老年人來享安康，子女兒孫來旅游休養(yǎng)，勢必會吸引全國各地的消費人群慕名而來，該功能區(qū)后勁十足。

　　No.3功能區(qū)：國際青年營，或國際青年谷

　　建設青年旅舍（以"安全、經(jīng)濟、衛(wèi)生、隱私、環(huán)保"為特點，室內(nèi)設備簡樸，備有高架床、硬床墊和被褥、帶鎖的個人儲藏柜、小桌椅、健身房、公共浴室和洗手間，有的還有自助餐廳、公共活動室），利用交通優(yōu)勢（城際鐵路到南昌、九江分別只有20分鐘路程，到廬山腳下只有10分鐘）吸引國內(nèi)外"驢友"、"背包族"，配套一個中型"娛樂場"如美猴王樂園。

　　讓跑部錢進變?yōu)樾姓毮艹Ｒ?guī)

　　習李新政的一重要特征，是轉(zhuǎn)變政府職能，把錯安在政府身上之手換上市場之手，降低企業(yè)的社會交易成本。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)投融資共生會議的目的：幫助真正的企業(yè)家和政府部門、地方官員盡快摒棄借權(quán)劃蛋糕的老習慣，形成積極、主動扶持、推進社會創(chuàng)新發(fā)展模式及其選擇應用新技術項目（生態(tài)文明建設價值）的能力和新習慣。新世紀頭10年形成形形色色的從地方政府"跑部錢進"，到企業(yè)個人"攀龍附鳳"式的"借權(quán)劃蛋糕的模式"，已然成為全民性慣習。我想說的是，這一起源于1980年代，泛濫于1990年代的中國模式，在習李新政時代將會遭遇越來越大的困難。

　　我們希望大家的討論，解決"習慣了借權(quán)劃蛋糕的模式，對于借技術創(chuàng)新的項目因無知無興趣"的問題。因為"習慣了借權(quán)劃蛋糕的模式"的企業(yè)家和地方政府官員，很清楚這種模式是有極限的，不可持續(xù)的，借權(quán)劃蛋糕的模式，在習李時代將會越來越困難。而對于"借技術創(chuàng)新發(fā)展的模式及項目"只是無知和不習慣。

　　但是，轉(zhuǎn)變政府職能，不是推脫責任把政府應當承擔的責任當作包袱摔給社會、企業(yè)和億萬個家庭，恰恰相反，轉(zhuǎn)變政府職能，是為了履行自己的職能，把該當管的事切實地管起來，并且通過制度化，使之成為一種常規(guī)。

　　這樣，就能讓社會、企業(yè)、家庭在選擇生產(chǎn)、生活方式上，懂得哪些是必須完全靠自己（特別是自主創(chuàng)新），哪些是可以從政府得到援助和支持的。我想，比如"養(yǎng)老地產(chǎn)"行業(yè)更多的體現(xiàn)了社會功能，尤其是低端養(yǎng)老、中端養(yǎng)老產(chǎn)（事）業(yè)，在很大程度上是幫助政府排難解憂，保持社會安寧，所以，理當?shù)玫秸膸椭?/p>

　　養(yǎng)老地產(chǎn)納入家庭經(jīng)濟學范疇

　　我們即將殺青的《共生經(jīng)濟學》，專門開辟了一章《中國家庭經(jīng)濟學》。這個動機源自2008年我到南京拜會朋友袁劍，他是《中國證券市場批判》和《大裂變來了》（據(jù)說吳敬鏈曾推薦給中央政治局成員）的作者，當時正值美國金融危機暴發(fā)初期的恐慌階段，當我們走進一家餐館時，發(fā)現(xiàn)里面生意紅火，座無虛席，袁劍笑著對我說"你看，只要走進中國的餐館，世界金融危機好象和我們中國沒有什么關系"。我當即想到，中國的餐飲業(yè)主要是家族企業(yè)，甚至是以家庭為生產(chǎn)單位，從"上海一家人"，到"沙縣小吃"，正是他們這種小生產(chǎn)穩(wěn)住了從富豪到一般市民和農(nóng)民工的肚子，才有了城市城鎮(zhèn)生活、生產(chǎn)的平靜和穩(wěn)定。我由此提出一個與列寧的著名論斷的反命題："誰說社會大生產(chǎn)的航空母艦，不需要小生產(chǎn)的汪洋大海？"

　　由此，我進一步發(fā)現(xiàn)家庭，尤其是中國家庭，原本就是社會最最基本的生產(chǎn)單位，甚至我們天天掛在嘴上的"生產(chǎn)"這個概念的本來意義，就是指女人生孩子，商品生產(chǎn)不過是其引申義！

　　我們經(jīng)常說中國創(chuàng)造了經(jīng)濟奇跡，同時也付出了巨大的成本，包括自然環(huán)境氣候成本、社會交易及道德成本、國民身心靈健康成本，這些成本不可能永遠藏匿在地毯低下。既然是成本，就一定有承載者。那么是誰承載付出了這些成本，讓國家、利益集團獲得了"免費的午餐"呢？

　　答案幾乎是肯定的，這些成本的集中承載者，就是家庭，我特別要強調(diào)是"偉大的中國式家庭"。正是億萬個中國家庭，默默地長時間地源源不斷地為國家經(jīng)濟建設提供了人口紅利（人力資本），創(chuàng)造了中國經(jīng)濟奇跡，承載了生、育、教、居、醫(yī)、養(yǎng)、終的全部責任，目前國家只對教（九年義務教育）、醫(yī)（保險）、居（經(jīng)濟適用房廉租房）、養(yǎng)（保險）分擔了部分責任，而對生、育、終則完全看作是中國式家庭自己的事情。

　　這是極其不公平、不正常、不合理的，而且，隨著老齡化社會的到來，中國式家庭將越來越不堪重負，亟需政府出手扶助援助，所以，國家今后制訂"轉(zhuǎn)移支付政策"時，首先應當把家庭，尤其是"養(yǎng)老"作為重點對象，降低中青壯年的負擔，以便讓中國家庭可持續(xù)地為國家輸送優(yōu)質(zhì)的人力資本。這是生態(tài)文明建設"家國共生"、"城鄉(xiāng)共生"、"政企共生"、"代際共生"的重要內(nèi)容。

　　轉(zhuǎn)移支付對象中應有養(yǎng)老地產(chǎn)

　　購買養(yǎng)老地產(chǎn)按揭，可定期部分從社保基金中支付，而非象一般地產(chǎn)商品那樣完全由家庭個人從銀行貸款支付。

　　我十分贊成左學金會長提出"全民社保"的主張。他認為過高的繳費率門檻往往將城鎮(zhèn)低收入就業(yè)群體排除在外，如城鎮(zhèn)非正規(guī)就業(yè)人員和進城農(nóng)民工。只有降低城鎮(zhèn)職工社部保繳費率，才能使低收入群體包括農(nóng)民工和他們的家屬、城鎮(zhèn)非正規(guī)就業(yè)人員都參加進來。"改革的一個重要目標，是建立基本水平的覆蓋全體勞動者和他們的家屬的，可負擔的和可持續(xù)的社會保障體制。在養(yǎng)老保險計劃中是如此，在醫(yī)療保險計劃中也是如此。"

　　養(yǎng)老地產(chǎn)納入新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃

　　《中國環(huán)境分析》報告數(shù)據(jù)顯示，世界上污染最嚴重的10個城市有7個在中國，全國500個城市中，空氣質(zhì)量達到世衛(wèi)組織標準的不足5個。從一國內(nèi)政治氣候、人居環(huán)境看生態(tài)政治，可以表述為"生態(tài)統(tǒng)領，共生為魂"，具體做法是：改變城鎮(zhèn)組織、布局、結(jié)構(gòu)、管理、參量，建設宜人、宜居、宜游、宜商的城鄉(xiāng)共生體。

　　政府規(guī)劃市場配置與企業(yè)操盤，政府作區(qū)域規(guī)劃時：

　　第一，充分考慮本區(qū)域人口結(jié)構(gòu)因素，將養(yǎng)老（高、中、低檔）地產(chǎn)納入?yún)^(qū)域規(guī)劃之中；第二，降低納入規(guī)劃的養(yǎng)老地產(chǎn)的準入門檻，說白了，就是優(yōu)惠土地價格，甚至不妨在劃分地產(chǎn)屬性中，對養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)單列出來。當然，如何預防象"經(jīng)適房""廉租房"那樣的變相操縱，是制定政策伊始就要考慮到的問題。

　　市場配置和企業(yè)操盤，就不用我多講，在坐的都是高手。

　　小結(jié)

　　總之，城鄉(xiāng)共生體，既是新型城鎮(zhèn)化的組織載體，又是一種全新的生活方式。我們企業(yè)家常常說的一個詞，叫"贏利模式"，而贏利模式通常有三種做法，第一種是做產(chǎn)品（服務），第二種是做品牌，第三種叫做標準，但是，我認為從做產(chǎn)品到做品牌一步步進級到做標準，還不是大成功，不是企業(yè)的最佳狀態(tài)，企業(yè)的大成功和最佳狀態(tài)，是為人們提供一種社會生活方式。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，就完全可以做到為社會提供一種生活方式，我們講共生，講城鄉(xiāng)共生體，說到底，是一種健康、簡約、高尚、可持續(xù)幸福而富有尊嚴的生活方式。

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