周三下午，洲聯(lián)集團(tuán)五合新力總經(jīng)理張穎對(duì)大智慧通訊社表示，近年已有多家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，持續(xù)運(yùn)營(yíng)成本較高回款較慢是項(xiàng)目面臨的最大問題，通過調(diào)節(jié)物業(yè)配比，調(diào)整銷售型物業(yè)比例能降低運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的成本壓力。

　　周三下午，2013洲聯(lián)集團(tuán)秋季主題發(fā)布會(huì)在京舉行，會(huì)后交流時(shí)張穎表示，目前很多房企的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)面世，但從我們掌握的情況來看盈利狀況都不太樂觀。洲聯(lián)集團(tuán)研究報(bào)告顯示，以租售結(jié)合的模式能降低運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的成本壓力，這也正是萬科(000002.SZ/200002.SZ)等房企正在探討的方向。

　　近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，全國(guó)老齡辦主任助理、中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)曾琦此前透露國(guó)內(nèi)首個(gè)"中國(guó)國(guó)際老年用品貿(mào)易中心"正在選址，可見，養(yǎng)老地產(chǎn)正逐步升溫。

　　目前，包括萬科、保利地產(chǎn)、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛推出項(xiàng)目涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　洲聯(lián)集團(tuán)研究報(bào)告顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售模式、租賃模式以及會(huì)員卡模式。選擇哪種模式取決于目標(biāo)客戶及其服務(wù)需求、資金回報(bào)期限要求等。

　　銷售模式，即在住宅項(xiàng)目中開發(fā)一棟老年公寓，配套老年療養(yǎng)中心，或者配置幾家老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。這種模式適合帶有老年人的家庭客戶與活躍健康長(zhǎng)者。

　　租賃模式，面對(duì)的受眾一般是具有高收入、高學(xué)歷、比較活躍的特點(diǎn)，比較能接受專業(yè)服務(wù)，支付能力與意愿也高于平均水平的客戶。從資產(chǎn)配置角度來看，租賃模式的養(yǎng)老地產(chǎn)適合資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等尋求長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的投資者。

　　目前的會(huì)員制模式實(shí)際上是給予入住或者購買老年住宅客戶享受專有服務(wù)、價(jià)格折扣、異地度假的權(quán)利，因客戶對(duì)象不同，會(huì)員權(quán)益也大相徑庭。

　　房企結(jié)合自身情況以及項(xiàng)目情況選擇的盈利模式不盡相同，大智慧通訊社查閱相關(guān)資料了解到幾個(gè)典型項(xiàng)目的盈利模式。

　　北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的萬科"幸福匯"項(xiàng)目采用以銷售為主的盈利模式。該項(xiàng)目于2011年開工，占地面積7.19萬平方米，建筑面積16.39萬平方米，容積率為2。項(xiàng)目分為兩部分，三居戶型純住宅房源共1226戶，均價(jià)為12000/平方米。

　　萬科2012年年報(bào)顯示，"幸福匯"項(xiàng)目總投入為10.12億元。萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前公開指出，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品未來經(jīng)營(yíng)的兩種形式：嫁接到住宅產(chǎn)品和嫁接到持有型物業(yè)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的"椿萱茂"老年公寓項(xiàng)目，以及由復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)峰堡投資集團(tuán)(FortressInvestmentGroup)合資推出的星堡養(yǎng)老社區(qū)。這類項(xiàng)目大多采用"會(huì)員費(fèi)月租費(fèi)/服務(wù)費(fèi)"的盈利模式。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)"椿萱茂"項(xiàng)目采用自持經(jīng)營(yíng)，側(cè)重后期服務(wù)而非賣房。大智慧通訊社從"椿萱茂"老年公寓銷售人員獲悉，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)采用"會(huì)員費(fèi)入住費(fèi)"的方式，會(huì)員費(fèi)為50萬元的押金，入住費(fèi)每月2000元-3500元。項(xiàng)目提供24小時(shí)看護(hù)，周邊醫(yī)療設(shè)施配備齊全。

　　星堡養(yǎng)老社區(qū)營(yíng)銷人員對(duì)大智慧通訊社表示，星堡養(yǎng)老社區(qū)采用"月費(fèi)全包制"，自理單元每月費(fèi)用從7000元到4萬元不等，服務(wù)內(nèi)容包括入住費(fèi)、一日三餐、社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)療診所服務(wù)、公共事業(yè)費(fèi)和維護(hù)費(fèi)等。

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