國(guó)民休閑旅游時(shí)代的到來(lái)，為旅游地產(chǎn)提供了強(qiáng)大的生命力，也讓投資開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了蓬勃的希望。2013年各地相關(guān)政策的放開(kāi)，引來(lái)實(shí)力企業(yè)紛紛攻城略地，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)魏小安在回顧2013年的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不禁感嘆"土豪瘋起"。

　　然而，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使得旅游地產(chǎn)的每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域都面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　從上世紀(jì)90年代最早意義上的海景房的出現(xiàn)，到2013年旅游地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入成熟，20多年的時(shí)間里，已經(jīng)呈現(xiàn)出度假酒店、主題公園、濱水地產(chǎn)、主題商業(yè)、旅游綜合體等多種旅游地產(chǎn)形態(tài)。

　　但是，中國(guó)旅游市場(chǎng)畢竟尚沒(méi)有真正進(jìn)入休閑度假階段，在"一個(gè)度假地發(fā)呆一個(gè)月"仍是少數(shù)人的生活。這既說(shuō)明休閑地產(chǎn)仍處于成長(zhǎng)期，也預(yù)示著以門(mén)票經(jīng)濟(jì)為主要形態(tài)的觀光旅游短期內(nèi)仍不會(huì)消亡。

　　新型城鎮(zhèn)化背景下，城市旅游半徑繼續(xù)擴(kuò)大，鄉(xiāng)村旅游、旅游小城鎮(zhèn)也將逐漸興起，農(nóng)村土地改革的進(jìn)行也給創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的旅游衍生品提供了生長(zhǎng)的土壤。不難預(yù)見(jiàn)，2014年必將會(huì)有更多的旅游地產(chǎn)形態(tài)出現(xiàn)，江湖勢(shì)力也面臨新一輪的洗牌。

　　2013年，在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的全國(guó)走訪中，部分城市計(jì)劃投資上百億的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺案例比比皆是。只注重投資數(shù)量、不注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃的短視行為，并沒(méi)有在人們痛心疾首的聲討中消失。

　　占用較好自然資源和大量土地資源的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，更需要呼喚政府和企業(yè)的社會(huì)良心，而對(duì)于企業(yè)來(lái)講，能否在新一輪政策下找到細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)模式，將決定未來(lái)的江湖格局與地位。

　　持續(xù)轉(zhuǎn)型

　　從只強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)、不強(qiáng)調(diào)旅游，到開(kāi)始重視旅游、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，市場(chǎng)成為旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要推動(dòng)力。2014年，轉(zhuǎn)型還將繼續(xù)，且會(huì)發(fā)生在每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。

　　如何真正融入旅游、提升旅游，做出留得住、喊得響的旅游產(chǎn)品，是2014年旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的題中之義，單純的地產(chǎn)作為"承載體"的地位也將越發(fā)顯著。

　　沿海城市的旅游地產(chǎn)，初期一直停留在"出賣(mài)資源"的階段，并沒(méi)有打造出真正獨(dú)特的旅游產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)。被炒概念和全國(guó)分銷的粗放型營(yíng)銷手段所吸引，對(duì)大海充滿向往的城市居民一哄而上，但這些項(xiàng)目配套差、服務(wù)缺失、升值能力弱等問(wèn)題也開(kāi)始逐漸暴露。

　　對(duì)于沿海城市的發(fā)展而言，大片的沿海土地資源被浪費(fèi)，卻并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決就業(yè)問(wèn)題。2013年，對(duì)海南、遼寧、山東等沿海地區(qū)出現(xiàn)"鬼城"的報(bào)道鋪天蓋地。如何盤(pán)活空置房，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)植入和轉(zhuǎn)型，成為政府和企業(yè)共同面臨的迫切任務(wù)。

　　然而，這樣的問(wèn)題卻很少在同樣是沿海城市的江浙一帶出現(xiàn)，這些地區(qū)更注重城市整體規(guī)劃，不急于以土地出讓支持政府財(cái)政，成為避免問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因。2014年，政府是否能以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光規(guī)劃和招商，旅游地產(chǎn)企業(yè)是否真的在旅游上下功夫，將決定未來(lái)的城市發(fā)展和江湖競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　以"主題公園+地產(chǎn)"風(fēng)靡全國(guó)的華僑城模式，在多年的簡(jiǎn)單復(fù)制后也遇到了發(fā)展瓶頸。隨著出國(guó)機(jī)會(huì)的增多和眼界的開(kāi)闊，人們對(duì)國(guó)內(nèi)主題公園的熱情有所下降，而其房地產(chǎn)產(chǎn)品又難以與一線品牌開(kāi)發(fā)商抗衡，導(dǎo)致了一種非常尷尬的局面。一直追隨華僑城模式的華強(qiáng)方特主題公園在天津選址2年，直到2013年仍沒(méi)有動(dòng)工，就是受困于項(xiàng)目定位。這一模式，未來(lái)是以較多的資金投入將產(chǎn)品升級(jí)尋求生機(jī)，還是采取"保守療法"坐以待斃，前景仍未明朗。

　　在空前的熱潮之后，國(guó)內(nèi)爛尾的主題公園也比比皆是，股權(quán)變更、資源破壞、規(guī)劃調(diào)整等原因讓很多主題公園"撂荒曬太陽(yáng)"。缺乏像迪士尼那樣的文化衍生能力的主題公園，高昂的設(shè)備費(fèi)用和維護(hù)成本很難通過(guò)門(mén)票收回。

　　未來(lái)，傳統(tǒng)主題公園生長(zhǎng)環(huán)境會(huì)更加艱難，通過(guò)引入互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、機(jī)器人等前沿技術(shù)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新將是大勢(shì)所趨，如"憤怒的小鳥(niǎo)"這樣的線上產(chǎn)品與線下小型主題公園聯(lián)動(dòng)發(fā)展也開(kāi)始越發(fā)受到關(guān)注和推崇。

　　機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

　　在很多業(yè)內(nèi)人士眼中，2014年的旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)迸發(fā)更多嶄新的機(jī)會(huì)。鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)，將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)地改革的深化而進(jìn)入市場(chǎng)，旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商也會(huì)浮出水面，特色酒莊、主題酒店會(huì)更加搶眼，旅游綜合體仍將繼續(xù)受大型開(kāi)發(fā)商追捧，旅游投資會(huì)迎來(lái)新的高潮。

　　2013年，從萬(wàn)達(dá)并購(gòu)英國(guó)圣斯克游艇公司、大舉投資旅游文化項(xiàng)目，到去哪兒網(wǎng)上市，旅游產(chǎn)業(yè)投資極度活躍，一定程度上也激活了更多旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

　　在2014年1月8日舉辦的2013~2014年《旅游綠皮書(shū)》新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心認(rèn)為，旅游是綜合型、融合型的產(chǎn)業(yè)，只有綜合型、融合型的實(shí)力企業(yè)才能駕馭；同時(shí)，未來(lái)大型旅游投資項(xiàng)目中文化與旅游密不可分。

　　如今，地產(chǎn)與旅游的婚姻已經(jīng)進(jìn)入"七年之癢"，文化與旅游的婚姻則正處于"蜜月期"，而IT與旅游聯(lián)姻的"在線旅游"，正在為"孩子上哪個(gè)學(xué)校"發(fā)愁，旅游自身正在向城鎮(zhèn)化頻頻示好。

　　2013年4月初鳳凰古城收取門(mén)票一事引起社會(huì)廣泛關(guān)注，并引發(fā)一系列風(fēng)波。在旅游業(yè)發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家，旅游休閑已經(jīng)成為人們生活的一部分，只為觀光旅游設(shè)置的門(mén)票收入早已退居幕后，取而代之的是整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)充分發(fā)展后的多元效應(yīng)和巨額產(chǎn)值。

　　在中國(guó)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的今天，任何"拍腦門(mén)"的行為，都可能對(duì)旅游業(yè)的健康發(fā)展造成傷害。

　　隨著城市人口生活半徑的擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，郊區(qū)鄉(xiāng)村游將催生更大的市場(chǎng)。這種形態(tài)的旅游對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講并不需要太大投入。但隨著同質(zhì)化的加劇，尋找差異性是生存之道，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中的比重更加凸顯。

　　旅游地產(chǎn)曾一度被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商"跑馬圈地"的外衣，在2014年國(guó)土資源部全面推行集約用地政策的大環(huán)境下，這一情況或?qū)⑹艿揭种?。但也不能排除部分欠發(fā)達(dá)地區(qū)為了招商引資，為開(kāi)發(fā)企業(yè)沖破紅線的情況發(fā)生。

　　蓬勃機(jī)會(huì)之下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱隱埋藏。很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，在經(jīng)過(guò)一波旅游地產(chǎn)建設(shè)大潮之后，未來(lái)將會(huì)死掉一批沒(méi)有特色、沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)。地方政府是否能把握好節(jié)奏，企業(yè)能否理智地看待這一機(jī)會(huì)，將決定其未來(lái)的命運(yùn)走向。

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