今年7月天津市計(jì)生委公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2012年，天津市常駐人口中65歲及以上人口數(shù)為140.04萬人，且呈現(xiàn)出人口老齡化速度進(jìn)程加快的趨勢。隨著"421"家庭比重的增大，養(yǎng)老正逐漸成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。在婚房、學(xué)區(qū)房被炒熱的同時(shí)，老年人對自身居住條件的要求也越來越高，這一巨大的需求，正在越來越多的被市場認(rèn)知。

　　一、老年人最看重醫(yī)療護(hù)理體系

　　家住南開區(qū)王頂?shù)谈浇膹埓鬆敻嬖V記者，他很想和老伴一起去環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)安度晚年，"我住的又是幾十年的老房子，上下樓不方便，物業(yè)服務(wù)也跟不上。"同時(shí)，張大爺也有擔(dān)憂，"人老了，愛生病，趕上急病，沒有醫(yī)院可不行。"

　　天津市民劉女士則明確的表示她不想選擇那種純老年人居住的社區(qū)，她覺得老年人只是行動相對年輕人來說有些不便，其它的需求都是一樣的。"我喜歡熱鬧點(diǎn)的地方，買養(yǎng)老房的話肯定會考慮市區(qū)的，市區(qū)的配套齊全，年輕人和老人混在一起，才不會有一種死氣沉沉的感覺。"

　　記者對天津多位老人進(jìn)行采訪后發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老房醫(yī)療配套是否齊全、周邊交通是否方便、飲食是否安全方便可靠、住房是否設(shè)計(jì)合理、社區(qū)是否有老人養(yǎng)老活動、老人休閑運(yùn)動中心、老人藝術(shù)活動中心、老人健康心態(tài)調(diào)養(yǎng)機(jī)構(gòu)、老人教育等，這都是購房者密切關(guān)注的問題。其中，老年人最看重的是完善的醫(yī)療和護(hù)理體系，其次是優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境、彼此交流的活動空間、較為便捷的交通等。

　　目前，天津市養(yǎng)老地產(chǎn)主要有產(chǎn)權(quán)式老年公寓和非產(chǎn)權(quán)式老年公寓兩種類型，前者以長庚老年公寓、卓達(dá)太陽城、海航大集等項(xiàng)目為代表，后者以云杉鎮(zhèn)為代表。從地域分布來看，市區(qū)僅有長庚老年公寓一處項(xiàng)目，其余項(xiàng)目則零散分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

　　二、噱頭與創(chuàng)新并存，多元產(chǎn)品探索市場規(guī)律

　　全國范圍內(nèi)，萬科、保利、綠地等知名開發(fā)商也加快了向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍的步伐。然而縱觀現(xiàn)在的市場，還沒有完全成熟的被廣泛接受的產(chǎn)品。目前，天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場還未形成規(guī)模，不少房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然以"地產(chǎn)開發(fā)+老年人"這樣簡單粗放的模式來開發(fā)產(chǎn)品，難以適應(yīng)市場的需求。

　　天津市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無一例外都宣稱自己有良好的醫(yī)療護(hù)理體系、老年人活動中心等，為購房者勾勒出美好的社區(qū)生活藍(lán)圖。事實(shí)上很多項(xiàng)目雖然有著恢弘的規(guī)劃和開發(fā)計(jì)劃，但目前仍處于"賣房"的初級階段，對外宣傳的三甲醫(yī)院、超高綠化率等都還未成形，購房者即使入住，也很難立刻享受到相應(yīng)的服務(wù)。

　　以紅橋區(qū)的長庚老年公寓二期萬華為例，項(xiàng)目主打42-61平米之間的小戶型，目前只剩下約20套左右的現(xiàn)房在售。記者實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所宣傳的配套其實(shí)不過是依托市區(qū)原有的配套；宣傳單上的精裝修也變成了銷售人員口中的"簡單裝修"；老年人的休閑娛樂場所其實(shí)就是"棋牌室"。此外，項(xiàng)目地處鬧市，環(huán)境嘈雜，人流車流量大，名義上說是老年公寓，實(shí)際上和普通公寓并沒有太大區(qū)別。

　　另一市場上關(guān)注度比較高的項(xiàng)目云杉鎮(zhèn)則采用會員制養(yǎng)老，房子的產(chǎn)權(quán)并不屬于購買者，老人花費(fèi)50萬元到90萬元不等購買會員卡，不同會員卡對應(yīng)不同的房型。會員卡是終身制，可以繼承也可以轉(zhuǎn)讓，會員費(fèi)需要一次性付清，除此之外，每位老人還需要每年繳納3萬元的服務(wù)費(fèi)。

　　由于現(xiàn)在云杉鎮(zhèn)已經(jīng)有了社區(qū)醫(yī)院等相關(guān)配套設(shè)施，首批"房客"已經(jīng)入住，有了一定的口碑，目前銷售情況還不錯。銷售人員告訴記者，云杉鎮(zhèn)項(xiàng)目土地的產(chǎn)權(quán)是40年，產(chǎn)權(quán)到期后，該繳納的延期稅費(fèi)等，均由開發(fā)商承擔(dān)，不會轉(zhuǎn)嫁給會員。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦開發(fā)企業(yè)今后在經(jīng)營中出現(xiàn)問題，所謂的"終身制會員"將難以得到保障。

　　三、"魚龍混雜"落后歐美20年，缺乏政策扶植

　　"養(yǎng)老地產(chǎn)投入的配套太多了，太可怕了。"在接受記者采訪時(shí)，卓達(dá)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長王忠強(qiáng)發(fā)出這樣的感慨。

　　王忠強(qiáng)給記者算了一筆賬，按照他的"機(jī)構(gòu)先行"的規(guī)劃，卓達(dá)太陽城要先建立一個(gè)3萬平米的養(yǎng)老護(hù)理中心，同時(shí)在建的還有一個(gè)供老年人散步休閑的1200米的人工湖面，僅這兩項(xiàng)，直接投資超過一個(gè)億，而這些都是純粹的投入，不會產(chǎn)生收益。

　　"從技術(shù)到理念，跟日本、歐美這些成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)相比，我們落后20年。"在王忠強(qiáng)看來，技術(shù)的問題是最好解決的，社會理念的轉(zhuǎn)變和政府政策上的扶植才是發(fā)展中國養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵。他認(rèn)為，相對普通地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的不是房子，更多的是房子之外的醫(yī)療服務(wù)、環(huán)境配套等，"在土地上、醫(yī)療資源上，目前沒有相應(yīng)的補(bǔ)貼或者政策扶植，在和其它地產(chǎn)項(xiàng)目競爭時(shí)，我們就沒有成本優(yōu)勢，缺乏競爭力。"

　　面對巨大的前期資金投入，他對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的前景依然樂觀，"養(yǎng)老問題將來有可能演變?yōu)樯鐣栴}，需要得到多元化的解決。養(yǎng)老地產(chǎn)是會得到鼓勵和提倡的養(yǎng)老方式，我們面對的是世界上最大的養(yǎng)老市場，這將是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。"

　　談及現(xiàn)在天津市場的產(chǎn)品，王忠強(qiáng)不否認(rèn)有些項(xiàng)目打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，做的其實(shí)還是地產(chǎn)開發(fā)和買賣的老本行。"萌芽期"、"魚龍混雜"，他用這兩個(gè)詞來形容現(xiàn)在天津養(yǎng)老地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。但他相信隨著行業(yè)的逐步完善和成熟，巨大的市場需求就會被激發(fā)，屆時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品定位會更精準(zhǔn)，市場劃分也會逐步精細(xì)化?，F(xiàn)在，開發(fā)商要做的就是"摸著石頭過河"，拿出適合市場的好產(chǎn)品。

　　四、養(yǎng)老地產(chǎn)是"朝陽產(chǎn)業(yè)"尚未出現(xiàn)成熟運(yùn)作模式

　　天津市建筑設(shè)計(jì)院張津奕副院長在接受記者采訪時(shí)表示，與普通住宅地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)在項(xiàng)目選址、建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面都有特定要求。此外，不同年齡階段的老人需要不同的服務(wù)，這也對養(yǎng)老地產(chǎn)提出了更高要求。目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)在商業(yè)化運(yùn)作過程中，尚未形成相對成熟的運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的概念最近幾年才被業(yè)界廣泛關(guān)注提出，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是"朝陽產(chǎn)業(yè)"。

　　張?jiān)洪L認(rèn)為，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，首先應(yīng)該注意實(shí)現(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能。第二要配備完整的、可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，醫(yī)療對老人非常重要，特別是緊急救護(hù)。此外，項(xiàng)目還要擁有豐富的、滿足老年人不同需求的娛樂配套設(shè)施。

　　和開發(fā)企業(yè)的顧慮一樣，張?jiān)洪L也認(rèn)為，目前要想推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，政策優(yōu)惠必不可少。除金融優(yōu)惠政策外，還應(yīng)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，出臺相關(guān)土地供應(yīng)政策及相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范措施。

　　CRIC的研究員楊科偉則認(rèn)為目前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是概念性新聞的炒作，很多開發(fā)企業(yè)都還停留在"賣房子"的思維模式上。同時(shí)，在大環(huán)境的制約下，養(yǎng)老地產(chǎn)存在著跟多制度性的瓶頸，"也有可能一陣風(fēng)之后就結(jié)束了"。

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