一、漁人碼頭項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)：

　　1、項(xiàng)目發(fā)起方

　　開發(fā)區(qū)管委會(huì)以提供海濱公園公共使用部分的土地，并承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施投入和大配套費(fèi)用，作為發(fā)起方的投入資產(chǎn)，相當(dāng)于政府的投資方。但根據(jù)目前國家有關(guān)政企分開的制度規(guī)定，政府不直接作為公司，對(duì)外開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在本項(xiàng)目中，提供資產(chǎn)投入和信用支持，并委托有能力融資的公司，進(jìn)行對(duì)外引資。

　　2、項(xiàng)目公司

　　開發(fā)區(qū)管委會(huì)為完成開發(fā)海濱公園的對(duì)外融資任務(wù)，經(jīng)多方選擇能承擔(dān)該項(xiàng)任務(wù)，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并具備良好對(duì)外關(guān)系，能勝任該項(xiàng)目融資任務(wù)的公司，最終選擇以太陽雨農(nóng)業(yè)園區(qū)有限公司為主體，聯(lián)合海灣投資管理有限公司，共同組建該項(xiàng)目公司對(duì)外融資的基礎(chǔ)上，并注入1000萬元注冊(cè)本金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面智能包裝，成為該項(xiàng)目的承辦單位角色，全面啟動(dòng)項(xiàng)目前期工作，并全方位開展對(duì)外招商融資工作。

　　3、供資方

　　對(duì)國際上存在的項(xiàng)目融資來源進(jìn)行全面分析研究，根據(jù)本項(xiàng)目的地位、功特征，具體確定了若干對(duì)象進(jìn)行融資接觸和談判。因項(xiàng)目不屬政府直接投資占股項(xiàng)目、也不屬國家主導(dǎo)性骨干產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要使用國際金融機(jī)構(gòu)資金、各國政府出口信貸資金、短期資金市場資金、本國政府銀行的信貸資金、公共基金機(jī)構(gòu)資金等都是十分困難，且概率趨于零。因此，可成為本項(xiàng)目融資的供資方，主要集中在：商業(yè)銀行、商業(yè)金融公司、設(shè)備供貨商或租賃公司、工程承包商等四大方面。根據(jù)這四方面可望成為漁人碼頭的供資方，從各種途徑和渠道尋求和建立關(guān)系，形成待選供資方，主要有以下具體對(duì)象：

　　A.融資咨詢顧問。

　　項(xiàng)目融資專業(yè)性很強(qiáng)、各種關(guān)系、金融法規(guī)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)依據(jù)、各相關(guān)手續(xù)等十分繁雜;項(xiàng)目融資本身工作量大、內(nèi)容繁多，通常發(fā)起方或項(xiàng)目公司的專業(yè)知識(shí)、融資經(jīng)驗(yàn)和精力都有限;各種專業(yè)人才一時(shí)也難以招聘，為了精簡項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)，提高融資成功率，漁人碼頭項(xiàng)目公司也采用聘用高級(jí)的財(cái)務(wù)公司、投資工程咨詢單位、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所等中介咨詢機(jī)構(gòu)和專家，作為項(xiàng)目融資的顧問單位或顧問專家。

　　B.保證方。

　　為了使融資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定可行，漁人碼頭項(xiàng)目公司也采用了信用支持與二級(jí)商務(wù)協(xié)議保證等方式，作為項(xiàng)目對(duì)外融資的信用支持。開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為政府機(jī)構(gòu)，又作為項(xiàng)目的主管部門，也作為提供土地和基礎(chǔ)設(shè)施投資方，成為項(xiàng)目的發(fā)起人，并給予各種優(yōu)惠政策待遇和土地提供的各種方便政策，成為信用。

　　C.支持方。

　　在融資談判過程中，經(jīng)常以接待、口頭承諾、直接參與招商引資等方式，為外方的進(jìn)入，提供一種政府支持和信用保證。漁人碼頭項(xiàng)目所建的設(shè)施，由于總體項(xiàng)目融資的額度龐大，而項(xiàng)目公司的資金有限。如果單靠項(xiàng)目公司的資金投入，那么在和主要供資方進(jìn)行股本分?jǐn)偩C合比例上及以后的運(yùn)營決策上處與劣勢(shì)地位。再加上在開發(fā)區(qū)建設(shè)過程中一些與政府合作比較有貢獻(xiàn)的國內(nèi)中型企業(yè)看中各種單項(xiàng)項(xiàng)目，擬出資投入或預(yù)租未來的一些單項(xiàng)設(shè)施經(jīng)營使用，成為二級(jí)投資商，并通過與項(xiàng)目公司合作的協(xié)議方式，承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營收益保證，充當(dāng)項(xiàng)目融資的保證人，就有利的保障了項(xiàng)目公司控制將來經(jīng)營的決策權(quán)益，增加了項(xiàng)目公司在供資方方面的份量，并且可以適度減少一級(jí)供資方的資金壓力。弊端就是在于各單項(xiàng)二級(jí)投資商，與一級(jí)供資方的在各方面管理工作的銜接的問題，由于投資方過多，在經(jīng)營方面是否能統(tǒng)一步驟，需要相對(duì)應(yīng)制定一個(gè)完善的管理制度。

　　根據(jù)大連的施工承包市場的慣例和通常采用墊資或遲付款方式承攬工程方法：有許多施工隊(duì)伍，積極地注視和參與漁人碼頭的開發(fā)工作。這些可靠承包商的進(jìn)入，為工程實(shí)施提供資金的使用分配上的調(diào)整，并確保工程的順利完工。這既帶有融資色彩，也為項(xiàng)目融資承擔(dān)起保證方的責(zé)任。

　　一般供資方要求采用項(xiàng)目抵押辦法，本項(xiàng)目的談判過程中，也承諾當(dāng)?shù)亻_戶銀行作為資金監(jiān)控方，以建成后漁人碼頭項(xiàng)目作為擔(dān)保抵押，承擔(dān)有限追索權(quán)辦法，對(duì)供資方進(jìn)行抵押保證。

　　通過上述項(xiàng)目融資各方的任務(wù)安排，基本上構(gòu)筑漁人碼頭項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)方案。但對(duì)不同的供資方的不同要求，其融資結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生一定程度的調(diào)整，盡量按照供資方的要求，提供較完善而低風(fēng)險(xiǎn)的融資結(jié)構(gòu)。

　　漁人碼頭項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)示意圖詳見附圖3—1。

　　二、漁人碼頭項(xiàng)目的可行性分析

　　(1)漁人碼頭項(xiàng)目可行性報(bào)告的特殊性分析

　　漁人碼頭項(xiàng)目作為項(xiàng)目融資的可行性報(bào)告，不但應(yīng)具備國家規(guī)定的格式、標(biāo)準(zhǔn)和深度外，更重要的還應(yīng)具備自身的特殊性。普通項(xiàng)目的可行性報(bào)告，這里就不展開說明，主要集中在特殊性方面。其特殊性表現(xiàn)在以下方面：

　?、偃谫Y型特征

　　項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)不同用途其側(cè)重面有所不同，項(xiàng)目融資的可行性報(bào)告，必須能吸引未來供資方的構(gòu)思與投資回報(bào)，和低風(fēng)險(xiǎn)特征，而在規(guī)模上也應(yīng)能滿足供資方的資金能力，讓供資方見到可行性報(bào)告后，能樹立起對(duì)該項(xiàng)目提供信貸資金的欲望和信心，從而逐步促成供資方?jīng)Q策的成功，達(dá)到項(xiàng)目融資的目的。為此，項(xiàng)目公司在編制可行性報(bào)告之前，對(duì)國際金融市場的項(xiàng)目融資成功要素進(jìn)行較為詳細(xì)調(diào)查和了解，掌握大量供資方的心態(tài)，以及供資手續(xù)與供資條件，采用高水平、高質(zhì)量、靈活性、多方案的方式，以滿足和應(yīng)付各類供資方的條件。融資型的可行性報(bào)告，經(jīng)常采用兩段制：為融資而起草初步可行性報(bào)告;融資過程或融資成功后，將根據(jù)供資方的要求，調(diào)整、修訂和完善可行性報(bào)告。后者是付諸實(shí)施的可行性報(bào)告，前者是融資型的可行性報(bào)告。

　?、谥悄苄腿谫Y特征

　　我國近幾年在國際金融市場上采用項(xiàng)目融資方法，主要集中在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和一批有前景的工業(yè)項(xiàng)目。而作為旅游開發(fā)項(xiàng)目，采用項(xiàng)目融資做法的目前還很少。智能融資的具體特征：通過國際招標(biāo)，形成一個(gè)高智能的旅游區(qū)規(guī)劃方案;通過國際招標(biāo)，讓不同類型的企業(yè)或?qū)＜?，利用海濱優(yōu)勢(shì)提出若干高智能的游樂構(gòu)思，匯總成一系列高檔次的游樂方案;聘請(qǐng)高級(jí)咨詢專家和規(guī)劃大師，共同策劃出一套高智能的構(gòu)思方案。經(jīng)過上述超前的國際招標(biāo)，形成具有現(xiàn)代國際水準(zhǔn)的智能型的旅游開發(fā)方案，為編制可行性報(bào)告奠定基礎(chǔ)。

　?、鄹叨冗m應(yīng)性特征

　　為了應(yīng)付未來供資方的各種介入要求，可行性報(bào)告采用靈活的編制方法，形式上不是單一的可行性報(bào)告，而是采用”三級(jí)一組”可行性報(bào)告的創(chuàng)新作法。

　　A總體開發(fā)可行性報(bào)告：滿足大供資方或局部項(xiàng)目投資方了解項(xiàng)目總體的要求，建立輪廓概念，為供資方?jīng)Q策提供依據(jù)。

　　B分期開發(fā)可行性報(bào)告：將旅游區(qū)開發(fā)分為三期實(shí)施，分別編制各期開發(fā)的可行性報(bào)告，為分期獨(dú)立投入的供資方，提供決策基礎(chǔ)依據(jù)，也為投資項(xiàng)目方實(shí)施工程分期建設(shè)，逐步產(chǎn)生效益，提供可靠依據(jù)。

　　c單項(xiàng)開發(fā)可行性報(bào)告：為照顧服務(wù)設(shè)施購買使用方考察項(xiàng)目的需要，對(duì)各具體經(jīng)營項(xiàng)目有較深刻的分析，在可行性報(bào)告編制上，采用單項(xiàng)娛樂工程編制報(bào)告。

　　三、漁人碼頭項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

　　為了最大限度規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，獲得項(xiàng)目全面成功，對(duì)該項(xiàng)目所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和安排，努力使供資方獲得可靠的安全感，為資金的到位奠定基礎(chǔ)。

　?、倏茖W(xué)認(rèn)真地進(jìn)行可行性研究，是減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的綜合性工作。一個(gè)高智能的可行性報(bào)告，是未來實(shí)施的主要方案依據(jù)，一個(gè)財(cái)務(wù)核算和商業(yè)計(jì)劃是未來投資回收的主要依據(jù)，也是以項(xiàng)目自身的收益作為供資方回收信貸資金的基本保證。可行性報(bào)告是未來整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，是回避投資風(fēng)險(xiǎn)的重要研究階段。

　?、诼糜慰土魇袌龅姆睒s是項(xiàng)目的關(guān)鍵。漁人碼頭項(xiàng)目不同于工業(yè)產(chǎn)品，主要市場性概念是吸引和服務(wù)于游客，通過為游客提供愉悅、觀賞、娛樂而收取服務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的客流市場分析，將客流定位在較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上，以吸引主客流為基本出發(fā)點(diǎn);在建設(shè)檔次和水平上，努力將景區(qū)景點(diǎn)和娛樂項(xiàng)目，更加突出高科技、參與性等特色。只要能形成長久不衰的旅游客流，就是項(xiàng)目回避風(fēng)險(xiǎn)的最有效措施。該項(xiàng)目屬于區(qū)域性旅游開發(fā)工程，存在著”二級(jí)客流市場”問題，主要是指單項(xiàng)娛樂項(xiàng)目的投資和經(jīng)營客商。作為項(xiàng)目公司的一級(jí)開發(fā)商，把開發(fā)后的單項(xiàng)工程交二級(jí)經(jīng)營商來經(jīng)營，如把二級(jí)經(jīng)營商基本落實(shí)，簽訂協(xié)議，可視為一級(jí)開發(fā)商的”產(chǎn)品銷售”基本完成或落實(shí)。二級(jí)專業(yè)經(jīng)營商的出現(xiàn)，對(duì)今后的經(jīng)營收益具有保證效應(yīng)。

　?、酃δ苄远ㄎ皇侵悄苋谫Y的關(guān)鍵問題。本項(xiàng)目非工業(yè)科技產(chǎn)品型，成功與否，能否吸引客流的關(guān)鍵在于建設(shè)的旅游產(chǎn)品是否具有對(duì)游客長久的吸引力，形成常勝不衰的旅游興趣。而要達(dá)到這一點(diǎn)的關(guān)鍵在于功能定位和單項(xiàng)娛樂內(nèi)容以及整體綜合效應(yīng)。為此，項(xiàng)目公司采用國際海濱旅游規(guī)劃方案招標(biāo)，吸引一批旅游設(shè)計(jì)單位，娛樂設(shè)備生產(chǎn)商，旅游規(guī)劃機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)規(guī)劃大師，分別對(duì)海濱公園做出各自的開發(fā)建設(shè)方案，使整個(gè)開發(fā)構(gòu)思達(dá)到國際先進(jìn)水平。開闊視野、引入國外一批能吸引客流的高科技型的電磁聲光游樂項(xiàng)目，為全區(qū)的總體功能定位具有國際娛樂設(shè)施水平、外向型、高科技型、參與型與觀賞型相結(jié)合的綜合性海濱旅游開發(fā)區(qū)域創(chuàng)造智能條件。通過廣集百家之長，形成一個(gè)功能定位科學(xué)合理的高智能型的項(xiàng)目融資特征，提高供資方的認(rèn)可，也為今后投產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造良好條件，同時(shí)，也提高項(xiàng)目償還貸款的可靠程度。

　　④制定減少參與者各方風(fēng)險(xiǎn)，努力做好風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偡桨?。在設(shè)計(jì)融資方案時(shí)，既考慮到發(fā)起方和項(xiàng)目的牽連關(guān)系，減少政府的外債負(fù)擔(dān)，又將風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目公司和二級(jí)投資商分擔(dān);同時(shí)又努力減少供資方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，讓供資方感到貸款風(fēng)險(xiǎn)損失極小的印象，同時(shí)也采取信用支持和項(xiàng)目擔(dān)保方式，由外方尋找其可信的評(píng)估單位對(duì)土地資源也做正式評(píng)估。在提供給外方資料時(shí)，力求準(zhǔn)確可靠，系統(tǒng)完備，附件清楚可靠，讓外方提高信心和提供貸款的決策意志，從而達(dá)到成功融資的目的。

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