一、旅游投資的特點(diǎn)與理念

    旅游項(xiàng)目投資，與其他產(chǎn)業(yè)的投資有較大的產(chǎn)業(yè)差異，這是由旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。

    1、旅游產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)的特殊性

    旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性概括為五方面：

    第一，主要資源的政府所有

    具備獨(dú)特性的自然資源與歷史文化資源，已經(jīng)由風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園及文物保護(hù)單位等模式，全部納入了國(guó)家的法律保護(hù)，資產(chǎn)歸國(guó)家所有。更為重要的是，在法律上，風(fēng)景名勝資源和文物保護(hù)單位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是不可轉(zhuǎn)讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，稱謂旅游產(chǎn)業(yè)投資的資源限制。

    第二，資源保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)的矛盾

    生態(tài)保護(hù)與文化文物保護(hù)，是對(duì)不可再生資源的保護(hù)，是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，旅游開(kāi)發(fā)不能闖破壞生態(tài)與文物的紅燈，這是一個(gè)不可動(dòng)搖的基點(diǎn)。問(wèn)題并不是不保護(hù)生態(tài)與文物，而是在保護(hù)基礎(chǔ)上的開(kāi)發(fā)，因?yàn)槭艿襟w制、部門(mén)利益、保守理念的制約，都借用了“保護(hù)”之名來(lái)抗拒合理的開(kāi)發(fā)利用，特別是由社會(huì)投資參與的開(kāi)發(fā)。

    第三，旅游目的地的區(qū)域性與旅游項(xiàng)目的區(qū)域依賴性

    目的地一般不可能由單一企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)，而單一項(xiàng)目必需依賴于整個(gè)目的地系統(tǒng)開(kāi)展?fàn)I銷與經(jīng)營(yíng)。目的地是區(qū)域復(fù)合系統(tǒng)，必需由政府進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；即使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域旅游整體開(kāi)發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；目的地系統(tǒng)中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動(dòng)，其市場(chǎng)機(jī)理與整體戰(zhàn)略構(gòu)架推進(jìn)，沒(méi)有政府的強(qiáng)有力運(yùn)作，是實(shí)現(xiàn)不了的。

    旅游項(xiàng)目，無(wú)論是景區(qū)、賓館、還是其他類型的項(xiàng)目，都是目的地系統(tǒng)中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開(kāi)展運(yùn)作，也不可能代替目的地進(jìn)行營(yíng)銷推廣，職能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部形成市場(chǎng)合作結(jié)構(gòu)，借助目的地整體營(yíng)銷，開(kāi)拓項(xiàng)目的市場(chǎng)。這樣，旅游項(xiàng)目投資，就形成了對(duì)區(qū)域的整體運(yùn)作的深度依賴，這有時(shí)成為有利因素，但更多的時(shí)候是不利因素，因?yàn)樽灾鬟\(yùn)作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。

    第四，跨行業(yè)的綜合復(fù)雜性

    旅游不是一個(gè)單一行業(yè)，我曾經(jīng)將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個(gè)：

    游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂(lè)區(qū)、游樂(lè)區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作的行業(yè)；

    接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會(huì)議、展覽等。

    營(yíng)銷行業(yè)：旅行商務(wù)行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營(yíng)銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關(guān)的方面；

    交通行業(yè)：公路客運(yùn)、鐵路客運(yùn)、航運(yùn)、水運(yùn)等。

    建設(shè)行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾等建筑行業(yè)。

    生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂(lè)設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。

    商業(yè)行業(yè)：旅游購(gòu)物商業(yè)、購(gòu)物休閑商業(yè)等。其中購(gòu)物休閑商業(yè)就是SHOPPING MALL的概念，如北京六十八萬(wàn)平方米的金元商場(chǎng)，超大規(guī)模的商業(yè)休閑場(chǎng)所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般的商場(chǎng)提供多樣的購(gòu)物選擇的概念，而成為了一個(gè)購(gòu)物、觀賞和娛樂(lè)完全結(jié)合在一起的場(chǎng)所，我們把這一類商業(yè)項(xiàng)目都作為與旅游相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目看待，包括步行街，是一個(gè)商業(yè)旅游中很重要的產(chǎn)品，一邊觀物、一邊游覽，步行街中必須要有文化、小品以及其間的一些娛樂(lè)化的概念，這一類的產(chǎn)品是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新的階段；

    旅游智業(yè)：規(guī)劃、策劃、管理、投融資、景觀設(shè)計(jì)等咨詢行業(yè)。

    第五，多環(huán)節(jié)配合的服務(wù)消費(fèi)特性

    出游過(guò)程需要媒介、旅行社、運(yùn)輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂(lè)多個(gè)環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費(fèi)的服務(wù)整合，是一個(gè)多環(huán)節(jié)服務(wù)鏈。游客對(duì)旅游的評(píng)價(jià)，不是僅僅局限于景觀本身，而是對(duì)整個(gè)服務(wù)鏈的評(píng)價(jià)。因此，旅游產(chǎn)品的營(yíng)銷與業(yè)績(jī)，相互依賴非常強(qiáng)，需要服務(wù)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障；對(duì)于旅游項(xiàng)目投資，對(duì)其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴，成為無(wú)法自主控制的重要風(fēng)險(xiǎn)。

    第六，異地預(yù)先銷售與本地現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)

   “異地預(yù)先銷售”，是指游客購(gòu)買(mǎi)旅游產(chǎn)品，一般都會(huì)通過(guò)旅行社進(jìn)行預(yù)定，并且，游客在客源地購(gòu)買(mǎi)，在目的地進(jìn)行游憩時(shí)，才實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的消費(fèi)，也才真正實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售。

    這是旅游產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)，這一客源地與目的地之間的時(shí)空差異，決定了旅游產(chǎn)品營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。

    當(dāng)然，有一部分游客也將當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)場(chǎng)消費(fèi)，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等。但大多數(shù)游客采用預(yù)購(gòu)模式。

    第七，資源的獨(dú)特性不等于產(chǎn)品的獨(dú)特性

    旅游的資源（包括自然與文化資源）越獨(dú)特，其價(jià)值越大，吸引力越大。但是資源不等于產(chǎn)品，真正構(gòu)成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個(gè)結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

    很多投資商不明白產(chǎn)品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個(gè)賓館，就可以達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)了。這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，是因?yàn)閷?duì)游客出游心理、游客旅游需求的結(jié)構(gòu)不了解造成的。

    作為旅游產(chǎn)品，最重要的不僅僅是吸引物本身，還必需形成全面滿足游程時(shí)間內(nèi)旅游生活的綜合需求，滿足游憩過(guò)程的審美與快樂(lè)過(guò)程延伸預(yù)組合的需要。這包括在某一個(gè)產(chǎn)品消費(fèi)的游憩過(guò)程內(nèi)部，也包括整個(gè)完整游程區(qū)段。

    第八，市場(chǎng)需求具有多樣性同時(shí)隨時(shí)代而變化

    游客對(duì)旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細(xì)分。我們把出游活動(dòng)，都叫做旅游，而實(shí)際上，出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有著完全不同的需求。希望一個(gè)旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場(chǎng)的需求，這對(duì)產(chǎn)品提出了很高的開(kāi)發(fā)要求。

    另一方面，市場(chǎng)的需求，隨時(shí)間的推移，有著非常大的變化。特別是中國(guó)社會(huì)，處于快速致富的過(guò)程之中，生活水平、時(shí)尚趨勢(shì)、文化開(kāi)放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。這對(duì)產(chǎn)品的游憩方式及市場(chǎng)定位，都提出了不斷調(diào)整提升的要求。

    第九，自助化趨勢(shì)與深度服務(wù)化趨勢(shì)同時(shí)并存

    旅游產(chǎn)品服務(wù)與游客，而游客中卻出現(xiàn)了兩種差異很大的消費(fèi)趨勢(shì)：一種是自助旅游的趨勢(shì)，一種是服務(wù)深度化要求的趨勢(shì)。自助者，喜歡自主決定游憩過(guò)程，對(duì)于深度的精細(xì)的服務(wù)，不會(huì)過(guò)多的要求，相反，他們會(huì)自己尋找新的游樂(lè)，從社會(huì)與自然的豐富形中得到需求的滿足。

    另外一種趨勢(shì)，就是對(duì)服務(wù)深度化和精細(xì)化的要求。這種趨勢(shì)，要求旅游服務(wù)更加符合游客的多樣化需要，服務(wù)水平、服務(wù)方式、服務(wù)過(guò)程達(dá)到更高的水準(zhǔn)。這兩中趨勢(shì)，在旅行社產(chǎn)品中，表現(xiàn)為自助與豪華游，在飯店中表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)型連鎖與高星級(jí)。

    第十，可進(jìn)入性門(mén)檻與可持續(xù)性要求都越來(lái)越高

    容易開(kāi)發(fā)的景區(qū)，基本上被開(kāi)發(fā)了，留下的資源獨(dú)特的項(xiàng)目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進(jìn)入性很差，必需進(jìn)行大規(guī)模的交通道路投資，才能夠達(dá)到觀賞的目標(biāo)，這就是進(jìn)入性的門(mén)檻。

    對(duì)于游樂(lè)項(xiàng)目也是同樣，大量的游樂(lè)、娛樂(lè)、休閑項(xiàng)目在各個(gè)大城市的周圍已經(jīng)很多，投資一項(xiàng)休閑游樂(lè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有獨(dú)特性，沒(méi)有規(guī)模，沒(méi)有完善的配套設(shè)施，就很難大開(kāi)市場(chǎng)。這就大大提升了項(xiàng)目的進(jìn)入門(mén)檻。

    另一方面，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，游客可選擇的項(xiàng)目太多，一個(gè)項(xiàng)目如果三年不變，就會(huì)成為陳舊的產(chǎn)品，很快就門(mén)可落雀了。因此，持續(xù)經(jīng)營(yíng)的壓力很大，要求對(duì)產(chǎn)品不斷進(jìn)行更新。

    2、旅游投資的主要特征

    投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的?？傮w來(lái)看，旅游投資有五大特征：

    第一，高投入與持續(xù)回報(bào)的投入產(chǎn)出特征

    旅游從原來(lái)的低門(mén)檻逐漸發(fā)展到目前的中高門(mén)檻，預(yù)計(jì)未來(lái)旅游投資的門(mén)檻會(huì)進(jìn)一步提高。門(mén)檻的提高，基于進(jìn)入性投資的加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的國(guó)際化。

    對(duì)于旅游項(xiàng)目而言，高額度的資本投入，并不能產(chǎn)生快速的回收，因?yàn)槁糜问且粋€(gè)持續(xù)回報(bào)的長(zhǎng)效投資產(chǎn)業(yè)。這對(duì)于中國(guó)的民營(yíng)資本來(lái)說(shuō)，非常難于接受，因?yàn)樗麄円呀?jīng)適應(yīng)了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

    旅游投資，涉及項(xiàng)目的綜合性、復(fù)雜性、服務(wù)性，由于旅游產(chǎn)品的創(chuàng)意空間很大，因此，結(jié)合資本投入力度、回報(bào)率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們?cè)诼糜握麄€(gè)投資中間強(qiáng)調(diào)的杠桿運(yùn)作方法的原因，試圖用幾千萬(wàn)資金去搬動(dòng)幾個(gè)億的杠桿。

    我們?cè)诼糜螤I(yíng)運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營(yíng)銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

    第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征

    旅游項(xiàng)目投資，已經(jīng)脫離單一項(xiàng)目投資的時(shí)代，越來(lái)越多的投資商，著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢(shì)，也正在成為旅游投資的特征。

    由前述的八大類別行業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)鏈。

    旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂(lè)等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)，一個(gè)大的構(gòu)造――我們稱之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”

    一是與旅游直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、體育業(yè)、保健美容療養(yǎng)業(yè)、博彩業(yè)、會(huì)展業(yè)、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是綜合提升的產(chǎn)業(yè)：旅游與其相關(guān)聯(lián)的目的地的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了旅游整合而形成的相關(guān)結(jié)構(gòu)，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結(jié)構(gòu)為依托，第二居所和第三居所等所體現(xiàn)的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)等等形態(tài)，將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)；第二種是城市游憩型商業(yè)，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(qū)（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區(qū)及旅游小城鎮(zhèn)，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個(gè)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營(yíng)的理念。

    旅游產(chǎn)業(yè)有一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，由旅游景區(qū)很容易形成旅游小城鎮(zhèn)，景區(qū)的發(fā)展為小城鎮(zhèn)的建設(shè)提供了很大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)依托，其間一個(gè)很有價(jià)值的方面就是房地產(chǎn)，旅游與商業(yè)相結(jié)合，包括城市商業(yè)。文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，旅游娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，二十一世紀(jì)是一個(gè)娛樂(lè)化的世界，娛樂(lè)業(yè)今天對(duì)于在美國(guó)主流資本市場(chǎng)的占有和影響力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)基礎(chǔ)工業(yè)的地位，所以旅游與娛樂(lè)之間、文化與旅游之間、體育與旅游之間及農(nóng)業(yè)與旅游之間、加工工業(yè)與旅游的商品與紀(jì)念品之間、餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)及城市名片、城市風(fēng)貌打造都與旅游有關(guān)，旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，都要用一種非常寬的產(chǎn)業(yè)眼光還對(duì)待，而不局限于一個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)本身，而要把它與城市、與小城鎮(zhèn)、與三農(nóng)問(wèn)題解決和一系列的城市經(jīng)營(yíng)理念結(jié)合在一起。近郊休閑區(qū)與城市中心游憩區(qū)的問(wèn)題，比如北京的什剎海，作為北京市一個(gè)中央游憩區(qū)的概念，和上海的新天地所體現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)主要特點(diǎn)就是城市化的娛樂(lè)與城市化的游樂(lè)相結(jié)合，形成了城市風(fēng)格中間的一個(gè)主要休憩活動(dòng)場(chǎng)所和集中的休憩活動(dòng)場(chǎng)所。這種城市中心休憩區(qū)的東西與城市郊野型結(jié)構(gòu)如何互動(dòng)？近郊休閑區(qū)北京發(fā)展得很好，有些地區(qū)是以農(nóng)家樂(lè)為中心，比如成都，北京則是高爾夫球場(chǎng)更多一些，郊區(qū)休閑區(qū)的發(fā)展和運(yùn)動(dòng)休閑結(jié)構(gòu)的發(fā)展的特點(diǎn)是有一種與自然接近的郊野化的特點(diǎn)。

    第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約

    旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因?yàn)椤讹L(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)，也不允許流通。這就是我們所說(shuō)的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。

    如果沒(méi)有將風(fēng)景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為也是沒(méi)有法律依據(jù)的，而作為資本投資、作為入股的依據(jù)也是沒(méi)有法律依據(jù)的，這是作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，連它最基本的作為資本的確認(rèn)都缺少法律依據(jù)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是缺少很基本的法律投資環(huán)境的。

    市場(chǎng)化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與法律基礎(chǔ)方面，第一個(gè)問(wèn)題就是旅游資源資本化的障礙，這也是我們企業(yè)在境外上市的障礙、是旅游企業(yè)與民營(yíng)資金合作的障礙，民營(yíng)資金將成為我們旅游開(kāi)發(fā)的主流。國(guó)家不可能投資去開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，那么在這種形式下，資源又被認(rèn)為是國(guó)家保護(hù)的資源，在國(guó)家體制與法律基礎(chǔ)上存在著的這個(gè)重大缺陷，已經(jīng)成為了這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)障礙。

    我們形成的一個(gè)核心思路就是通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)的一種轉(zhuǎn)移，逐漸形成一個(gè)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)民營(yíng)化的模式。在市場(chǎng)趨勢(shì)下，應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)放開(kāi)流通，這一流通的經(jīng)營(yíng)權(quán)，完全可以成為旅游資本，實(shí)現(xiàn)資本應(yīng)有的效應(yīng)，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。

    在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：

    管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力；

    門(mén)票收益權(quán)：經(jīng)營(yíng)收益的核心利益；

    開(kāi)發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)或招商開(kāi)發(fā)的權(quán)力；

    3、旅游投資理念

    1）四先定律理念

    先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

    先通過(guò)規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；

    先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

    先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；

    2）杠桿運(yùn)作理念

    我們?cè)诼糜螤I(yíng)運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營(yíng)銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿，運(yùn)用杠桿，旅游項(xiàng)目投資可以達(dá)到低投入高回報(bào)的效果。

    規(guī)劃杠桿：通過(guò)旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細(xì)規(guī)劃，把項(xiàng)目在國(guó)際、全國(guó)、區(qū)域的定位大大提高，通過(guò)協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評(píng)審會(huì)議，可以進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營(yíng)銷、土地升值提供巨大的支持；

    政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺(tái)――以綠色GDP 政績(jī)觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過(guò)政績(jī)策劃，形成以旅游開(kāi)發(fā)為依托進(jìn)行政績(jī)打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開(kāi)發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購(gòu)、稅費(fèi)減免、申請(qǐng)扶持資金等）；

    綠色ＧＤＰ政績(jī)觀：非典、禽流感、多起重大安全事故的發(fā)生，顯示中國(guó)唯生產(chǎn)力論、單純追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速的發(fā)展模式給環(huán)境造成了無(wú)法承受的負(fù)擔(dān)，環(huán)境面臨急劇惡化的局面，必需把環(huán)境污染和資源浪費(fèi)所造成的損失納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，推崇綠色ＧＤＰ的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，形成全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的新一屆政府發(fā)展觀、政績(jī)觀。生態(tài)省市建設(shè)的最高要求是達(dá)到區(qū)域內(nèi)“生態(tài)赤字為零、環(huán)境脅迫為零、自然—社會(huì)—經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)能力超過(guò)臨界約束概率為零”的三零目標(biāo)。

    政績(jī)模式：綠色ＧDP指導(dǎo)下城市經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開(kāi)發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問(wèn)題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長(zhǎng)極、小城鎮(zhèn)建設(shè)新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。

    營(yíng)銷杠桿：造勢(shì)炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營(yíng)銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長(zhǎng)，一方面改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù)；以營(yíng)銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；

    土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過(guò)以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

    融資杠桿：融資和招商引資，是運(yùn)作本項(xiàng)目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購(gòu)兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，以現(xiàn)金流量增長(zhǎng)的事實(shí)，支持對(duì)融資及招商引資項(xiàng)目未來(lái)收益的美麗包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

    3）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

    以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運(yùn)作，是旅游項(xiàng)目運(yùn)作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、康體、娛樂(lè)等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

    泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、步行街區(qū)、購(gòu)物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營(yíng)的有效手段。

    我們從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，也把泛旅游產(chǎn)業(yè)，看作為“出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)”。在以“出游行為”作為前提的條件下，所有的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)通過(guò)相互融合，構(gòu)成了巨大的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)構(gòu)架。

    在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂(lè)、購(gòu)物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項(xiàng)目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

    二、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)模式與流程

    開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過(guò)創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營(yíng)銷推廣，形成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)。

    目前國(guó)內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個(gè)最大的問(wèn)題，就是產(chǎn)品的全面過(guò)時(shí)。因此，我們稱現(xiàn)期的旅游產(chǎn)業(yè)為“一個(gè)產(chǎn)品全面過(guò)時(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。

    一些陳舊的各種各樣的一些老景區(qū)現(xiàn)在在走下坡路。今年“五一”黃金周，是對(duì)中國(guó)旅游景區(qū)的一個(gè)大檢驗(yàn)，一大批老景區(qū)門(mén)口羅雀，收益大幅度下降，就是因?yàn)槔暇皡^(qū)的特點(diǎn)是產(chǎn)品過(guò)時(shí)，而一些新的景區(qū)成長(zhǎng)很快，而且在五一期間受到歡迎。

    提到產(chǎn)品的過(guò)時(shí)問(wèn)題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問(wèn)題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過(guò)渡的中間階段。人們對(duì)于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂(lè)法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。

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