一、什么是高爾夫地產(chǎn)？

       高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經(jīng)營的共同性都體現(xiàn)出最舒適、最休閑的生活方式。

       二、高爾夫地產(chǎn)的分類

       從不同角度可以對高爾夫地產(chǎn)進行不同的分類。

       按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)(高爾夫酒店等)；

       按照項目的使用性質(zhì)，可分為以商務及度假為目的的高爾夫度假地產(chǎn)(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)；

       三、國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

       自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達到200多個，另有調(diào)查報告認為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500～1000個之間。廣東現(xiàn)有高爾夫球場約70個，其中51個位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場開發(fā)都是與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動發(fā)展的。

       促成高爾夫球場與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的原因，除了社會經(jīng)濟發(fā)展和高爾夫運動推廣產(chǎn)生的推動力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關聯(lián)的相關物業(yè)開發(fā)帶來的巨大經(jīng)濟收益對投資開發(fā)者的利益驅(qū)動。最突出的案例為深圳觀瀾湖高爾夫球場推動觀瀾湖土地價值從2001年的800元/平方米的基準地價上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)在內(nèi)的多家知名發(fā)展商參與該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，帶動了觀瀾湖區(qū)域的整體發(fā)展。

        四、高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中的七大關系

       高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)不是簡單的“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關系，各種資源條件能否互相促進達致整體開發(fā)共贏的效果。

       在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中要重點明確以下七大關系。

       1、項目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關系

       高爾夫球場與房地產(chǎn)開發(fā)在項目整體開發(fā)策略中地位孰輕孰重？是以球場為項目開發(fā)的核心還是以房地產(chǎn)作為項目開發(fā)的核心？對以上問題的回答都將影響著房地產(chǎn)的開發(fā)方向和定位。

       2、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關系
 
       經(jīng)驗表明，我國高爾夫球場周圍的房地產(chǎn)單價比一般樓盤高17%以上，在國外更高達30%以上。除了高爾夫景觀資源對住宅價格的帶動之外，高爾夫綜合資源(如社區(qū)資源、配套資源、心理資源、客戶資源等)對物業(yè)增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產(chǎn)增值之間的關系將是高爾夫地產(chǎn)研究中的重點。

       3、高爾夫球場客戶資源細分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細分之間的關系

       高爾夫球場所吸引的高端客戶往往便是高爾夫物業(yè)的潛在消費人群。因此對高爾夫球場客戶群類型及消費需求特征的細分有助于確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位及細分，從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)風險并取得最佳利益。

       4、高爾夫球場開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)時序之間的關系

       一般來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時機，是關系到兩者能否良性互動發(fā)展的關鍵。

       5、高爾夫球場與住宅的空間布局關系

       一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離。因此充分研究球場與住宅的空間布局關系是高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中必須認真思考的重要問題。

       6、高爾夫球場經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的盈利關系

       中國的高爾夫球場建設有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。

       有資料顯示,中國現(xiàn)存200多個高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場自身開發(fā)運營實現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項目主要的贏利來源點，所以高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究則顯的尤為重要。

       7、高爾夫球場及地產(chǎn)開發(fā)的主體關系

       高爾夫和房地產(chǎn)開發(fā)都屬于高投入、高風險的項目，一般發(fā)展商很少具備同時開發(fā)這兩類項目的投資能力和經(jīng)驗，球場開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)主體是否應實現(xiàn)分離？若分離，兩者之間的關系應如何協(xié)調(diào)？組織管理架構應如何搭建？若合二為一，同一開發(fā)主體如何保證兩者的開發(fā)能協(xié)調(diào)推進？
五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”

       不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀資源。其實，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限于景觀資源，而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。

        1、高爾夫景觀資源

        高爾夫球場綠草如茵，開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，對周邊地產(chǎn)升值具有強勁的拉動作用。

        2、高爾夫商務資源

       有研究表明,中國內(nèi)地各省市的GDP和實際利用外資情況與當?shù)氐母郀柗蚯蚨磾?shù)相關。各省(自治區(qū)、直轄市)的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關程度為55 % ,與實際利用外資的相關程度高達89 %。從擁有高爾夫球場的城市來看,各城市的高爾夫與其GDP的相關程度為64 % ,與實際利用外資的相關程度也高達75 %。廣東、北京、上海、海南和福建屬于高爾夫運動發(fā)達區(qū)域,其占全國總球洞數(shù)的近70 % ,該區(qū)域2001年的GDP總金額占全國GDP總額的22 %。其中廣東的球洞數(shù)全國第一,占全國總數(shù)的39 % , GDP達到10556億元,實際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份。其平均3. 3億元GDP就有一個球洞,而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。

       從中可以看出，目前在中國，高爾夫運動仍然是一項“貴族運動”，高爾夫球會的會員分布地域廣泛，且多為高端商務人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴大項目影響力，將高端商務資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實價值，并實現(xiàn)價值的最大化。

       3、高爾夫社區(qū)資源

       高爾夫社區(qū)往往具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，因此高爾夫住宅社區(qū)的概念不應僅限于住宅組團內(nèi)部，而應將其納入到整個高爾夫社區(qū)的范圍內(nèi)來。

       4、高爾夫心理資源

       往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應在購買高爾夫住宅時會有一定的群聚效應。因此在高爾夫住宅的開發(fā)銷售過程中，應該努力營造高檔社區(qū)的形象，充分利用客戶心理資源拓寬項目的銷售面。

      5、高爾夫客戶資源

      目前,中國參與高爾夫球運動的人口估計達140萬,且每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達地區(qū),增長率達到25 %左右。此外,還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者來內(nèi)地打球,保守估計,一年有30～50萬人次。如此多的打球客往往會成為高爾夫地產(chǎn)的潛在消費客戶。因此高爾夫住宅在開發(fā)過程中應充分借助高爾夫球場打球客的豐富資源，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅的潛在客戶。
 

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