創(chuàng)新是一切經(jīng)營活動的永恒動力。從創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的角度來看，旅游市場狀況的各種新的變化所提出的一項(xiàng)新挑戰(zhàn)，就是以度假區(qū)開發(fā)為突破口，全面整合多種旅游資源，延伸旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新，提升旅游地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)深度和綜合水平。

       新型的旅游開發(fā)模式則是以需求為導(dǎo)向，首先就要研究消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣?，F(xiàn)代人意識到度假所需要的不僅是錢和時間，更需要的是改變旅游與度假的觀念。隨著私人度假行為成為度假的主流之后，更多的度假模式有待進(jìn)一步開發(fā)和普及。如何結(jié)合度假目的地自身的特點(diǎn)，充分滿足度假者變化了的需求，增加新的增值服務(wù)，使度假區(qū)和當(dāng)?shù)刂苓叺南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)最大程度的融合，成為業(yè)界在實(shí)踐中不斷摸索并努力創(chuàng)新的新課題。

       以度假理念創(chuàng)新旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

       以度假區(qū)科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)為核心的旅游房地產(chǎn)開發(fā)新模式，逐漸成為實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)升級和創(chuàng)新的有效途徑。這一新模式更加有利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：在傳統(tǒng)的度假區(qū)，通過適量的房地產(chǎn)開發(fā)，通過提高生活便利性和舒適性，增加旅游區(qū)的綜合競爭能力；而在新興度假區(qū)，利用度假區(qū)的科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展，可以富有成效地使土地迅速升值，同時非常有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和地方財力的增長。

       為了滿足消費(fèi)者休閑度假需求為目標(biāo)，以度假區(qū)規(guī)劃融合多項(xiàng)旅游服務(wù)內(nèi)容，突破了傳統(tǒng)的以景點(diǎn)為中心、以住宿餐飲和交通為后勤附助的經(jīng)營模式，擴(kuò)展了休閑度假服務(wù)項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動的融合程度進(jìn)一步加深。除海濱和風(fēng)景名勝地之外，度假區(qū)的選址還包括大城市近郊和鄰近城鎮(zhèn)。其主要原因是，在中國目前實(shí)行的休假制度下，絕大多數(shù)顧客的假期都不長，他們只是周末在城市近郊度假；同時，隨著國家土地政策日趨收緊，獲得土地難度與成本提高的形勢下，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向旅游度假主題來獲取土地及開發(fā)立項(xiàng)，形成產(chǎn)品賣點(diǎn)，很多城市的政府也希望借助開發(fā)商力量來帶動某些區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。所以，大城市周邊的城鎮(zhèn)或近郊作為度假區(qū)是漸成趨勢。因而，做好度假區(qū)科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)，既可以使房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)從城市中心區(qū)向城市近郊外緣和衛(wèi)星城鎮(zhèn)擴(kuò)散，也可以帶動城鄉(xiāng)旅游業(yè)的整合發(fā)展和旅游城市服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新升級。

       以度假理念指導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)將產(chǎn)生積極的經(jīng)濟(jì)和社會收益

       以度假區(qū)科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)為核心的旅游房地產(chǎn)開發(fā)新模式，通常會帶來較好的開發(fā)效果。過去旅游地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)主要是由各地方政府的有關(guān)部門直接來做。若以度假區(qū)的科學(xué)規(guī)劃和開發(fā)模式來進(jìn)行開發(fā)，在政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下，把主要工作交給旅游房地產(chǎn)開發(fā)商來做，雖然這些開發(fā)商可能會對政府過去所做的旅游規(guī)劃加以部分修改，但一般而言，其開發(fā)效果要比單純由政府來做好得多。開發(fā)商既可依托現(xiàn)有的優(yōu)秀度假資源，又能營造新的旅游度假資源，加上大力投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施，營造度假氛圍，再以此為依托開發(fā)高質(zhì)量的度假主題房地產(chǎn)。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來看度假區(qū)地產(chǎn)的特點(diǎn)是用地范圍大，這種形式的開發(fā)費(fèi)用非常高，需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品，優(yōu)勢是新開發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一般會相對較低，度假區(qū)地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長。但從中國房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)來看，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會逐漸減少，住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域，單純地從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析的話，這僅僅是投資者通過迎合某種需求以達(dá)到盈利的目的。故而資金向以度假為主題的地產(chǎn)開發(fā)方向流動會成為趨勢。

       出于開發(fā)策略和政府規(guī)制上的考慮，在中國開發(fā)度假區(qū)，必須和旅游業(yè)整合在一起，而不僅是與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。當(dāng)然，區(qū)別于度假房地產(chǎn)開發(fā)，一般的景區(qū)住宅、以旅游接待為目的的自營式酒店以及與旅游或會展相關(guān)的商務(wù)寫字樓的開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)自然是主角。不過，從地方政府的規(guī)劃來說，應(yīng)努力把后者的發(fā)展與度假區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)好，在旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新過程中，使兩者共同促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的騰飛。
 

       北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
       網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
       地址：北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
       電話：400-650-6990     010-84098642  
       傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com