有很多有心投資旅游地產(chǎn)的人士向北京山合水易規(guī)劃設計院的專家咨詢：旅游地產(chǎn)，賺錢的點到底在旅游還是在地產(chǎn)？把旅游附加在地產(chǎn)之上是不是增加了地產(chǎn)的成本？能賺錢嗎？

　　北京山合水易規(guī)劃設計院的專家給您解讀旅游地產(chǎn)中土地的價值。土地具有雙重屬性，首先是其本身的生產(chǎn)承載性，再者是其具有潛在增值性。在旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，土地的潛在增值性是實現(xiàn)企業(yè)目標的關鍵點。同時，準確的預判土地的增值潛力，從戰(zhàn)略上判定土地的開發(fā)價值，將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求，達到土地的戰(zhàn)略價值和經(jīng)濟價值的統(tǒng)一。為此提出旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的"土地四大價值學說"。

　　一、土地的景觀價值說

　　景觀打造是旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。景觀價值主要蘊含在土地的生態(tài)物種、土地坡度坡向分布、景觀天際線形態(tài)、水域生態(tài)環(huán)境等方面。其中，優(yōu)良的植被生態(tài)是一個地塊具備景觀價值的基本條件，如果該地塊植物物種配比狀態(tài)優(yōu)良，可利用水資源充足，便首先可確定其開發(fā)的基礎景觀價值。其次，從地塊景觀營造的空間角度分析，實施坡度坡向對景觀的影響力分析、景觀天際線的形態(tài)營造、游客的景觀視野角度分析。對地塊景觀價值的判斷，需從多角度出發(fā)，依據(jù)因素權重，實施復合研判。土地的景觀價值預測，將為項目中的旅游吸引物構建提供重要依據(jù)，是實現(xiàn)綜合土地價值的前提。

　　二、土地的居住價值說

　　在旅游地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地的核心功能是附著其高品質的居住生活空間，所以在土地的綜合價值衡量中，居住價值所屬的權重值較大。其中，土地的平整性、地塊的完整性、適宜建設的土地規(guī)模，以及景觀視野情況等因素都會影響其居住價值。在實踐過程中，主要通過對可建設用地的規(guī)模測算、地塊的景觀附加值測算以及土地的功能承載預判來測定土地可附著的最佳居住價值。通過對土地居住價值的衡量，可以有效地判斷地塊開發(fā)的核心物業(yè)類型，同時能夠對旅游地產(chǎn)開發(fā)的前期效益測算提供重要依據(jù)。土地的居住價值衡量是構成土地潛在升值空間的關鍵要素。

　　三、土地的商業(yè)價值說

　　土地商業(yè)價值未來將主要影響經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)。在旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)形態(tài)和經(jīng)營模式是實現(xiàn)土地增值的重要因素。在一個成功的旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務體的雙重角色。其中，地塊的選擇和甄選是關鍵因素，依據(jù)不同的環(huán)境和土地形態(tài)，可開發(fā)水上街市、文化商圈、藝術街區(qū)、PUB集群、夜間休閑綜合體等不同的旅游經(jīng)營物業(yè)模式。同時，在實現(xiàn)其商業(yè)價值的過程中，文化要素的融入是成功的關鍵。對文化的深入挖掘、精細化融入是每個成功的旅游商業(yè)模式成功的必要條件。因此，融入了文化內涵的商業(yè)模式是實現(xiàn)土地價值最大化的重要保障。

　　四、土地的生態(tài)價值說

　　土地的生態(tài)價值主要表現(xiàn)在土地的生態(tài)適宜性方面。其中比較重要的因素包括：對人體有益的稀有元素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、特有文化等。通過對珍稀物種的培育、特種資源的保留、特有文化的傳承，可以構建未來稀缺資源的升值空間，提升土地附著物的品味和檔次，保證土地開發(fā)價值的最大化。土地的生態(tài)價值從土地的遠期價值考慮，目的是創(chuàng)造最高品質的人居休閑空間，實現(xiàn)環(huán)境價值、經(jīng)濟價值、社會價值的完美統(tǒng)一。生態(tài)價值的考慮，將為開發(fā)者提供遠景構想，實現(xiàn)土地的遠期價值。

　　這些隱含的潛在價值確實是非專業(yè)人士能夠看得到的，北京山合水易規(guī)劃設計院是專業(yè)的旅游規(guī)劃與設計機構，更多了解請訪問其官網(wǎng)。

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