開發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過創(chuàng)意旅游策劃、旅游規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營銷推廣，形成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營。

　　目前國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個(gè)最大的問題，就是產(chǎn)品的全面過時(shí)。因此，我們稱現(xiàn)期的旅游產(chǎn)業(yè)為"一個(gè)產(chǎn)品全面過時(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)"。

　　一些陳舊的各種各樣的一些老景區(qū)現(xiàn)在在走下坡路。今年"五一"黃金周，是對中國旅游景區(qū)的一個(gè)大檢驗(yàn)，一大批老景區(qū)門口羅雀，收益大幅度下降，就是因?yàn)槔暇皡^(qū)的特點(diǎn)是產(chǎn)品過時(shí)，而一些新的景區(qū)成長很快，而且在五一期間受到歡迎。

　　提到產(chǎn)品的過時(shí)問題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過渡的中間階段。人們對于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。

　　1、旅游資源開發(fā)的歷史

　　旅游項(xiàng)目開發(fā)，可以從旅游資源開發(fā)的歷史過程中，找到進(jìn)化的印記：

　?。保┰假Y源利用期：80-90年，圈起來收門票與初步接待；

　?。玻┵Y源開發(fā)起步期：90-95年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀賞旅游；

　?。常┵Y源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期：95-08年，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn)品形成；

　?。矗┵Y源深度挖掘期：2004-2015年，情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游；

　?。担┖筚Y源開發(fā)期：2015-、休閑度假與生活方式。

　　旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來越遠(yuǎn)的關(guān)系。越來越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游發(fā)展的重要方向。

　　我國旅游產(chǎn)業(yè)起步于八十年代初、九十年代后進(jìn)入資源開發(fā)的起步期，目前已處于開發(fā)轉(zhuǎn)軌期，并正在進(jìn)入情境設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游時(shí)期。

　　由于我國對旅游資源的開發(fā)處于轉(zhuǎn)軌開發(fā)中，市場化開發(fā)資源的政策、法規(guī)很不配套，開發(fā)手段單一，特別是融資渠道少、融資安排比較困難，資源價(jià)值在融資中的杠桿作用完全沒有得到發(fā)揮。

　　2、旅游項(xiàng)目開發(fā)模式

　　旅游項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂設(shè)施，比如說一個(gè)可以觀賞的小型輪盤的項(xiàng)目運(yùn)作；大可以大到一個(gè)片區(qū)、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體。只要有一個(gè)主題可以持續(xù)性地開發(fā)運(yùn)作，我們都可以把它看作一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行。旅游項(xiàng)目的開發(fā)方式從理論上來說可以分為很多種。我們從不同角度大致用七個(gè)類別來劃分旅游開發(fā)的模式，只做為開發(fā)的初步分類：

　?。保┳园l(fā)與自主

　　自發(fā)開發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說一些農(nóng)家樂項(xiàng)目；

　　自主開發(fā)模式：專業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開發(fā)相對有策劃和規(guī)劃。

　　２）主動(dòng)與被動(dòng)

　　選點(diǎn)開發(fā)模式：所謂選點(diǎn)開發(fā)比如說我是做野生動(dòng)物園的，我在大連做了一個(gè)，回頭我想在昆明再做一個(gè)，那么我來主動(dòng)選點(diǎn)，這種模式由專業(yè)投資商來進(jìn)行的。

　　招商開發(fā)模式：是專業(yè)規(guī)劃策劃、政府或投資人招商的模式。我們有土地有資源，我招進(jìn)一些項(xiàng)目過來投資，這是相對被動(dòng)的一種開發(fā)模式。

　?。常╅_發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　單一項(xiàng)目開發(fā)模式：單一項(xiàng)目的承建，更注重的是獨(dú)立的項(xiàng)目，

　　成片整體開發(fā)模式：旅游區(qū)

　　目的地整體開發(fā)模式：縣級區(qū)域或地級區(qū)域開發(fā)模式。目的地的開發(fā)就不局限于吃、住、行、購了，他考慮的是一個(gè)區(qū)域或跨區(qū)域的一系列整體構(gòu)架的一些配合。這種配合里面不僅包括游線的結(jié)構(gòu)，還包括一些品種、類型、休閑、度假、觀光等怎樣構(gòu)成與城市運(yùn)營之間的互動(dòng)。

　?。矗╅_發(fā)投入時(shí)序

　　滾動(dòng)開發(fā)模式：持續(xù)小資金

　　分期開發(fā)模式：階段性

　　一次性完全開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放

　　由于開發(fā)投資的方式不一樣，更多的景區(qū)受資金情況的限制都采取滾動(dòng)開發(fā)的模式，分期開發(fā)則注重其中的結(jié)構(gòu)安排問題。

　?。担┊a(chǎn)業(yè)多元性

　　單一開發(fā)模式：單一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項(xiàng)目

　　綜合開發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結(jié)合，復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　?。叮┩恋乩眯再|(zhì)

　　游憩區(qū)開發(fā)模式：

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式：

　　旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式：

　　游憩區(qū)的開發(fā)是指景區(qū)內(nèi)的開發(fā)內(nèi)容，這與許多人的理解是一致的。很多房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行做旅游，他們的理念里一直有房地產(chǎn)的思想在里面，它的房地產(chǎn)與旅游緊密結(jié)合。但旅游做到一定規(guī)模的時(shí)候他不僅要做景區(qū)的開發(fā)還要做房地產(chǎn)，做城鎮(zhèn)，利用城鎮(zhèn)的道路、交通設(shè)施、污水設(shè)施、電力設(shè)施，居民生活整個(gè)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的這么一塊。

　　７）與市場的關(guān)系

　　近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：

　　遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式：

　　區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式：

　　全國型項(xiàng)目開發(fā)模式：

　　國際型項(xiàng)目開發(fā)模式：

　　這是按影響力的區(qū)分模式。

　　3、旅游項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程

　　近年來，旅游項(xiàng)目投資開發(fā)形成了熱潮，大量民營企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，但對于如何規(guī)范高效的進(jìn)行投資與開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)沒有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，甚至出現(xiàn)了"邊規(guī)劃、邊報(bào)批、邊建設(shè)、邊開放"的"四邊現(xiàn)象"。

　　我們幾年來一直在進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資，一邊實(shí)踐，一邊研究，提出了一個(gè)旅游項(xiàng)目開發(fā)的"標(biāo)準(zhǔn)流程"。所謂"標(biāo)準(zhǔn)"，只是我們的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)對旅游開發(fā)流程的一般性提煉。也可將該流程稱為"一般流程"。對于不同的項(xiàng)目，需要根據(jù)資源、環(huán)境、政策、投資商實(shí)力、市場、交通變化等各因素，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　作為"標(biāo)準(zhǔn)流程"，我們特別強(qiáng)調(diào)旅游開發(fā)必需要遵循的規(guī)律："四先定律"

　　1）先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

　　2）先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；

　　3）先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

　　4）先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作的思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；

　　根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運(yùn)作三個(gè)階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運(yùn)作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期，五個(gè)工作期各自獨(dú)立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642 
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com