案例一：成都市紅砂村花香農(nóng)居的區(qū)域資源流轉(zhuǎn)發(fā)展模式

    紅砂村地處成都市東南郊，土地面積3000多畝，通過加快土地合理流轉(zhuǎn)，引進(jìn)了28家花卉龍頭企業(yè)從事現(xiàn)代盆花生產(chǎn)，村內(nèi)分布有以美國(guó)維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè)30多家。過去的紅砂村貧窮落后，房屋破舊，2002年人均收入僅3000多。如今，這里已經(jīng)不僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發(fā)展到以觀光、賞花為主題，對(duì)花卉的科研、生產(chǎn)、包裝、旅游等方面進(jìn)行全方位深度開發(fā)的復(fù)合型觀光休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。紅砂村的農(nóng)民真正獲得了新農(nóng)村建設(shè)帶來的實(shí)惠，到2004年人均收入就已經(jīng)達(dá)到了6080元，村民逐漸享受醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，家家喝上了自來水，接通了有線電視，增設(shè)了衛(wèi)生設(shè)施和排污管網(wǎng)，村民住宅也按照當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)土民居風(fēng)格進(jìn)行了改造，新居戶型不求統(tǒng)一，每戶院落設(shè)計(jì)都不盡相同，一戶一景，風(fēng)格各異，擺脫了新農(nóng)村建設(shè)中民居單純追求整齊劃一的巢臼。觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)對(duì)“三農(nóng)”利益的保障效應(yīng)也非常明顯，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)受讓土地，同時(shí)，可以參與受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)企業(yè)或經(jīng)營(yíng)者的年底分紅；此外，農(nóng)民給他們(龍頭企業(yè))打工，傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人。農(nóng)民的收入從原來單一的種植收入轉(zhuǎn)變?yōu)橛赏恋胤慨a(chǎn)租金、農(nóng)業(yè)種植經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、入股股息、打工薪水共同構(gòu)成的多元收入體系。農(nóng)民全面納入城市社保體系，農(nóng)民就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農(nóng)居為富有濃郁川西壩子民居特色的“花鄉(xiāng)民居”；就地將農(nóng)村變?yōu)槌鞘?，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民。

案例二：天津市華明鎮(zhèn)的區(qū)域農(nóng)民“宅基地?fù)Q房”發(fā)展模式

    從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農(nóng)民意愿和大量調(diào)研基礎(chǔ)上，推出以“宅基地?fù)Q房”加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，并在“12鎮(zhèn)5村”開展試點(diǎn)，涉及津郊近18萬農(nóng)民。至2008年末，已經(jīng)有10萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產(chǎn)權(quán)的商品房，過上進(jìn)工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。東麗區(qū)華明鎮(zhèn)十二個(gè)村共有宅基地12071畝，總?cè)丝?.5萬，新建小城鎮(zhèn)需占地8427畝，其中規(guī)劃農(nóng)民安置住宅占地3476畝；宅基地復(fù)耕后不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，還可騰出土地3644畝。用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約37億元，可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預(yù)留了4000多畝，土地出讓收益預(yù)計(jì)達(dá)到40億元，可以實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡。小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量資金，依靠政府財(cái)力、農(nóng)民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過宅基地?fù)Q房，讓土地流動(dòng)起來，使資源資本化——這就是天津的“宅基地?fù)Q房”模式，這種思路得到國(guó)家有關(guān)部門的肯定和大力支持，國(guó)土資源部把天津列為全國(guó)土地掛鉤試點(diǎn)城市，并專門安排了1433公頃的土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)。國(guó)家發(fā)改委認(rèn)為，天津用宅基地?fù)Q房的辦法建設(shè)小城鎮(zhèn)，富有新意，符合我國(guó)保護(hù)耕地基本國(guó)策，有利于在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村方面探索出一條新路子。

案例三：北京一號(hào)地國(guó)際藝術(shù)區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式

    北京一號(hào)地國(guó)際藝術(shù)區(qū)所在的何各莊村，正處于北京市第二道綠化隔離地區(qū)，擁有大面積園林景觀、水系，但也正是因?yàn)榈靥幘G化帶，建筑面積少，使產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目受到極大限制。由于項(xiàng)目地外圍目前已經(jīng)形成了包括中央美院、花家地藝術(shù)區(qū)、七九八藝術(shù)區(qū)、酒廠藝術(shù)區(qū)等藝術(shù)區(qū)，具備了初步的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，所以在當(dāng)?shù)卣伴_發(fā)商的聯(lián)合下按照建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)要求和“土地+藝術(shù)、新農(nóng)村+產(chǎn)業(yè)區(qū)”的總體思路，園區(qū)的發(fā)展方向由此定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。即由多家單位共同投資興建的當(dāng)代中國(guó)最具集聚效應(yīng)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)——村莊里的藝術(shù)社區(qū)就應(yīng)勢(shì)而生。該區(qū)一期規(guī)劃面積2700畝，涵蓋整個(gè)何各莊行政區(qū)域，以“村莊”為核心的六大功能區(qū)，集藝術(shù)機(jī)構(gòu)、藝術(shù)家、策展人、經(jīng)紀(jì)人、評(píng)論家、收藏家等形成完整的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)商在解決藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)區(qū)構(gòu)建與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)區(qū)與村莊建設(shè)互動(dòng)。何各莊現(xiàn)有村民近千人，收入單一，租金就是其主要來源。流動(dòng)人口的增加，導(dǎo)致治安、環(huán)境等一系列問題層出不窮。村委會(huì)為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、村民致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業(yè)發(fā)展藝術(shù)村，進(jìn)行村民住宅改造工程。村委會(huì)將村民住宅從村民手里租過來幫助其改造運(yùn)營(yíng)，全村出租的400多平方米的院子，原本2萬元租金，但出租給村委會(huì)就能得到三到四倍的租金，再由村委委托相關(guān)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)原住宅進(jìn)行改造、包裝，出租給高收入群體，如藝術(shù)家、企業(yè)高管等。由此，區(qū)域檔次獲得整體提升。對(duì)原住居民，在周邊買或租房，則很便宜，不愿走的村民，村委會(huì)提供三棟住宅樓租給讓出宅基地的村民，同時(shí)鼓勵(lì)村民外出就業(yè)。

案例四：開封市清明上河園的區(qū)域經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

    清明上河園是依照北宋著名畫家張擇端的傳世之作《清明上河圖》為藍(lán)本建造的。由開封市人民政府與海南置地集團(tuán)公司合作建設(shè)的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風(fēng)光秀麗的龍亭湖西岸，是國(guó)家首批AAAA級(jí)旅游景區(qū)，至今已開園營(yíng)業(yè)十年，游客接待量由1998年的46萬增至90萬。清明上河園是通過對(duì)當(dāng)?shù)匚幕騽?chuàng)造個(gè)性化文化來實(shí)現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

 

案例五：黃山宏村古村落的區(qū)域旅游立體開發(fā)模式

    宏村位于黟縣東北部，村落面積19.11公頃，有432戶人家，其中位于旅游較為發(fā)達(dá)的宏西村共有229戶，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因該村落將自然景觀和人文景觀有效融為一體，被譽(yù)為“中國(guó)畫里的鄉(xiāng)村”。整個(gè)村子呈“牛”型結(jié)構(gòu)布局，其中最為突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當(dāng)時(shí)十分先進(jìn)的村落水利設(shè)計(jì)，不僅為村民解決了消防用水，而且還調(diào)節(jié)了氣溫，為居民生產(chǎn)、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種“浣汲未防溪路遠(yuǎn)，家家門前有清泉”。宏村現(xiàn)存明清民居158幢，其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖書院”、“樹人堂”等大宅水榭堪稱徽派建筑的杰作。其中奧斯卡電影《臥虎藏龍》在此取景更使這個(gè)古村落名噪一時(shí)。宏村旅游開發(fā)起步于1982年，宏村開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)幾度易主，1998年，即宏村村民自主經(jīng)營(yíng)旅游1年期滿后，京黟旅游開發(fā)公司正式接管宏村的旅游經(jīng)營(yíng)事業(yè)，經(jīng)營(yíng)期限為30年。從此，拉開了中坤集團(tuán)在黟縣旅游經(jīng)營(yíng)的序幕。隨著2000年宏村-西遞申請(qǐng)世界文化遺產(chǎn)成功，宏村旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。下面就中坤入駐宏村的管理經(jīng)營(yíng)模式做簡(jiǎn)單的圖示：

 

案例六：海南博鰲的區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)模式

    博鰲鎮(zhèn)地處南海東部海岸，是“亞洲論壇”永久會(huì)址所在地，距嘉積鎮(zhèn)19公里，總?cè)丝?.7萬人，特別策劃區(qū)面積122平方公里(含萬寧市龍滾鎮(zhèn)部分面積)，開發(fā)區(qū)總面積約10平方公里(水城開發(fā)區(qū)、萬泉河開發(fā)區(qū))，博鰲亞洲論壇會(huì)址占地面積1.8平方公里。博鰲亞洲論壇是菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯、澳大利亞前總理霍克、日本前首相細(xì)川護(hù)熙1998年共同發(fā)起倡議的。基于中國(guó)的國(guó)際地位、巨大市場(chǎng)潛力和海南省獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境，發(fā)起人建議將“論壇”總部設(shè)在中國(guó)海南博鰲。由此，博鰲定位為建設(shè)以獨(dú)特山水、地域文化與良好生態(tài)為基礎(chǔ)的，適合亞洲論壇發(fā)展的，具有世界一流水平的會(huì)議中心和具有鮮明特色的旅游休閑度假中心。2000年以來，隨著安置區(qū)建設(shè)和旅游風(fēng)情街建設(shè)的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)面積從原來的0.6平方公里擴(kuò)大到1.5平方公里。城鎮(zhèn)主要經(jīng)營(yíng)旅館、飲食、運(yùn)輸、租賃業(yè)等。現(xiàn)有家庭旅館32家，床位380個(gè)，有星級(jí)酒店6家，其中五星級(jí)2家：索菲特溫泉大酒店、金海岸溫泉大酒店；四星級(jí)2家：錦江溫泉大酒店、金芙蓉度假村；三星級(jí)2家：大慶賓館、海航培訓(xùn)中心酒店；游艇碼頭4個(gè)：濱海碼頭、控股碼頭、中遠(yuǎn)碼頭、鰲強(qiáng)碼頭；飯店43家。2000年以來共有331個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際會(huì)議在博鰲召開。

案例七：北京市北普陀影視城的特色基地發(fā)展模式

    北普陀影視城位于大興區(qū)瀛海鄉(xiāng)南宮，距市區(qū)20公里，占地30萬平方米，是繼中央電視臺(tái)無錫、涿州影視城之后崛起的、以明清建筑風(fēng)格為主調(diào)的第三大影視城，其建筑以明、清風(fēng)格為主，集旅游觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影視文化城。旅游觀光+影視拍攝：城中有紅樓夢(mèng)園、北普陀寺等古色古香的建筑，還有蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會(huì)、繡球臨幸等洋溢著傳統(tǒng)民俗文化的活動(dòng)。此外，明清古鎮(zhèn)三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國(guó)傳統(tǒng)的文化特色。影視城擁有20多個(gè)景區(qū)，50多處景觀，還有一處紀(jì)念《紅樓夢(mèng)》作者曹雪芹的祠廟，為游客展示了中國(guó)古代傳統(tǒng)文化，同時(shí)也為影視拍攝提供了場(chǎng)景。影視研修：中國(guó)第一座影視文學(xué)---北京影視研修學(xué)院。節(jié)慶宣傳：每年4月舉辦盛大的花會(huì)大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術(shù)表演。經(jīng)營(yíng)模式：在原有中國(guó)古建園林基礎(chǔ)上增添了美國(guó)現(xiàn)代娛樂風(fēng)格，一改白天經(jīng)營(yíng)格式，開創(chuàng)了全方位展開的不夜城服務(wù)的新格局。以影視培訓(xùn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行旅游觀光、影視拍攝、會(huì)議接待、旅游休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。使整個(gè)培訓(xùn)基地內(nèi)容豐富，區(qū)塊價(jià)值提升，形成了多功能大型影視文化城。

案例八：三亞亞龍灣度假區(qū)的區(qū)域時(shí)尚要素集聚開發(fā)模式

    亞龍灣集中了現(xiàn)代旅游五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣于一體,呈現(xiàn)明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫25.5℃，冬季海水最低溫度22度，適宜四季游泳和開展各類海上運(yùn)動(dòng)。依托優(yōu)良的自然資源，度假區(qū)開發(fā)有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高星級(jí)賓館、度假村、海底觀光世界、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂部等國(guó)際一流水準(zhǔn)的旅游度假地產(chǎn)，核心酒店有17家，其中五星級(jí)14家，四星級(jí)2家，三星級(jí)1家。引進(jìn)的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、北京天鴻、北京今典、中科聯(lián)控股集團(tuán)、上海家化、上海金茂、山西華宇等。引進(jìn)的知名酒店品牌有喜來登、假日、皇冠假日、希爾頓、麗思卡爾頓、鉑爾曼、凱萊、五號(hào)度假別墅等。

案例九：北京華僑城的區(qū)域功能載體互融開發(fā)模式

    從深圳北上進(jìn)京，華僑城集團(tuán)在6年時(shí)間里充分整合跨產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，通過跨行業(yè)、多產(chǎn)業(yè)的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區(qū)域打造成為了一個(gè)集房地產(chǎn)、主題公園、商業(yè)、文化、教育、酒店為一體的城市新中心——北京華僑城。華僑城區(qū)域的形成，得益于房地產(chǎn)、城市旅游休閑、文化、酒店、教育等多產(chǎn)業(yè)形成的“互哺”效應(yīng)，使得區(qū)域因完善的配套而全面升級(jí)為CBD休閑居住區(qū)。北京歡樂谷主題公園在華僑城多產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)主導(dǎo)地位，與之相延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等不僅涵蓋了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，而其體驗(yàn)式商街、會(huì)所、藝術(shù)中心、學(xué)校、體育中心、高爾夫球俱樂部等涵蓋得更為寬泛，華僑城堪稱建筑類別最齊全、產(chǎn)品線最豐富的房地產(chǎn)企業(yè)之一。通過幾年的建設(shè)，北京華僑城所營(yíng)造的多產(chǎn)業(yè)集群態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成北京南四環(huán)區(qū)域最具國(guó)際化特色的代表項(xiàng)目，多產(chǎn)業(yè)互哺效應(yīng)更是區(qū)域住宅價(jià)值提升的直接驅(qū)動(dòng)力。成為滿足北京人時(shí)尚休閑、居住購物與文化娛樂的休閑服務(wù)區(qū)，尤其是華僑城大劇院?jiǎn)?dòng)、引進(jìn)全國(guó)知名教育機(jī)構(gòu)黃岡中學(xué)，進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域文化、休閑氛圍。時(shí)至今日，住華僑城、逛維吉奧、游歡樂谷、看金面王朝構(gòu)成了華僑城獨(dú)有的多元文化復(fù)合社區(qū)生活，而其文化內(nèi)涵與價(jià)值更是北京華僑城彰顯品牌的核心靈魂。尤其歡樂谷公園的發(fā)展帶來了舞蹈、音樂、舞美、舞臺(tái)機(jī)械、電視節(jié)目等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)?；c成熟化，也使以上產(chǎn)業(yè)和設(shè)計(jì)、策劃、管理咨詢等產(chǎn)業(yè)與其相伴集居。

案例十：北京后海的區(qū)域特色功能區(qū)開發(fā)模式

    北京后海是指前海、后海、西海三塊水面的什剎海，東起地安門大街，西至新街口大街、南起平安大街，北至北二環(huán)，總面積146.7公頃，水域面積34公頃，綠地面積11.5公頃，是北京城內(nèi)700年前元大都時(shí)期的古老水域。后海被成為“北京古海港”是老北京文化的集中體現(xiàn)區(qū)。在這一定位的指導(dǎo)下，經(jīng)過多方努力，對(duì)現(xiàn)有四合院進(jìn)行回購、改造及周邊環(huán)境整治，開發(fā)了具有北京傳統(tǒng)建筑的典型特征的金絲套地區(qū)的大小金絲胡同，南、北官方胡同和鴉兒胡同、白米斜街、煙袋斜街等；40余處文物保護(hù)單位：恭親王府、醇親王府、宋慶齡故居、郭沫若故居；這里寺廟林立，素有“九庵一廟”之稱。食樂共享：北京后海小吃又被稱為九門小吃，“九門小吃”是一個(gè)2300平方米的仿古“小吃四合院”，匯集了小腸陳、奶酪魏、年糕錢、豆腐腦白等十多個(gè)老北京傳統(tǒng)小吃以及中華老字號(hào)。很后海小吃街上的小吃比較多也比較雜：爆肚馮、年糕錢、奶酪魏---北京后海小吃以及宣武區(qū)正在醞釀打造的老字號(hào)一條街等,這些形式是對(duì)老字號(hào)的一種支持和保護(hù)?？滓壹壕茦呛蠛？偟辍⑷冻舳垢蠛５?、北京后海小吃最為地道；西海岸邊的魚生、茶道、船餐，讓食與樂調(diào)和。酒吧一條街：突出恬時(shí)休閑的主題，營(yíng)造古典、雅靜的意境和大隱于市的氛圍。酒吧一條街從寫著“荷花市場(chǎng)”四個(gè)字的牌樓開始直到銀錠橋。是年輕人娛樂的天堂。后海是一個(gè)將區(qū)域文化與地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)相結(jié)合的成功案例。單純的地產(chǎn)開發(fā)只是一個(gè)軀殼，賦予其文化韻味后才體現(xiàn)了靈魂。后海成為老北京久負(fù)盛名的消夏、游玩場(chǎng)所。三、五大理念的科學(xué)解讀提升區(qū)域旅游綜合體的可持續(xù)發(fā)展空間。

理念解讀一：土地規(guī)?；檬菂^(qū)域旅游綜合體的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)

    現(xiàn)代農(nóng)業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是規(guī)模農(nóng)業(yè)，如果形不成一定的規(guī)模，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地產(chǎn)出率就很難提高。通過土地流轉(zhuǎn)，一大批土地向種養(yǎng)大戶、專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、集約化和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，提高了單位面積的產(chǎn)出和效益，降低農(nóng)業(yè)市場(chǎng)成本，夯實(shí)新農(nóng)村建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)是開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的“助推器”。成都三圣鄉(xiāng)是依托資源及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，土地流轉(zhuǎn)后發(fā)展規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典型案例。三圣鄉(xiāng)首先選擇土地合理流轉(zhuǎn)，引進(jìn)多家大型的專業(yè)化企業(yè)，以放大花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)為突破口，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)之上，通過旅游的介入，形成具有一、三產(chǎn)結(jié)合的規(guī)?；蓍e農(nóng)業(yè)，在這個(gè)過程中，旅游依托規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同樣形成了規(guī)?；糜涡蓍e產(chǎn)業(yè)，城市居民得到了身心的享受，農(nóng)民的得到了經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，同時(shí)也加快了城鄉(xiāng)融合。鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，與其他任何產(chǎn)業(yè)一樣，需要規(guī)?；_發(fā)，才能提高生產(chǎn)力，形成經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

 

解讀二：土地合法化流轉(zhuǎn)是區(qū)域旅游綜合體的開發(fā)保證

    在符合土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)劃的前提下，集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用已依法批準(zhǔn)并取得集體土地使用權(quán)證的集體建設(shè)用地，從事法律法規(guī)未明確禁止的各種生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，可以采用土地使用權(quán)入股的方式參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和營(yíng)利性農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，也可以單獨(dú)或與社會(huì)資本、龍頭企業(yè)聯(lián)合興辦企業(yè)，還可以在取得本組織多數(shù)成員同意的前提下，以出售、轉(zhuǎn)讓、交換等形式流轉(zhuǎn)其集體建設(shè)用地使用權(quán)。積極運(yùn)用建設(shè)用地指標(biāo)置換與周轉(zhuǎn)的政策，支持農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及指標(biāo)跨區(qū)域有償、合理流轉(zhuǎn)。在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，提出今后農(nóng)村集體建設(shè)用地將全部走“招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）”的方式，以確保流轉(zhuǎn)的透明性。這一舉措更加放活了農(nóng)村資源，使其在合法合理的層面上實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

 

解讀三：產(chǎn)業(yè)復(fù)合化聯(lián)動(dòng)是區(qū)域旅游綜合體的構(gòu)建核心

    隨著我國(guó)農(nóng)村城市化步伐不斷加快，各地的鄉(xiāng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，都面臨著如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、村民致富、農(nóng)村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列重大課題。以北京一號(hào)地國(guó)際藝術(shù)區(qū)為例：它以土地流轉(zhuǎn)為突破口，嫁接文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體的產(chǎn)業(yè)置換與發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化。土地流轉(zhuǎn)形式——村民住宅改造如下圖所示：

 

解讀四：城市功能化載體是區(qū)域旅游綜合體的終極目的

    土地流轉(zhuǎn)能夠有效改善土地資源配置效率，進(jìn)一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化、高效化經(jīng)營(yíng)提供廣闊空間。促進(jìn)其轉(zhuǎn)向農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)，從而掃除了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的障礙保證農(nóng)民收入的穩(wěn)步提高。構(gòu)建和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，可以使農(nóng)民更充分地參與分享城市化、工業(yè)化的成果，顯示集體土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收。土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)推動(dòng)城鄉(xiāng)一體進(jìn)程，一方面通過適當(dāng)?shù)募信c合理的土地置換，可以避免農(nóng)村居民點(diǎn)過于分散的住房方式所造成的土地浪費(fèi)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)并化解耕地紅線失守的尷尬；另一方面“宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保”，有利于提高農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移的穩(wěn)定性，從而有利于弱化城鄉(xiāng)二元體制并推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。此外，當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸是農(nóng)村金融服務(wù)嚴(yán)重滯后，而宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn)和抵押，無疑會(huì)有力推進(jìn)農(nóng)村金融及農(nóng)村土地的資本化與市場(chǎng)化。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推動(dòng)下，農(nóng)村需要從基礎(chǔ)設(shè)施及居住環(huán)境等方面加強(qiáng)“農(nóng)村城市化”的思路，以規(guī)劃為龍頭，多渠道組織資金，引入了城市基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理、先進(jìn)排污處理技術(shù)等。農(nóng)民不離村，就地享受現(xiàn)代城市文明。

解讀五：產(chǎn)業(yè)龍頭化集聚是區(qū)域旅游綜合體的引領(lǐng)手段

    在城市化戰(zhàn)略指導(dǎo)下，旅游產(chǎn)業(yè)作為城市化發(fā)展高度的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在未來的土地流轉(zhuǎn)中，無疑會(huì)扮演一個(gè)重要的角色。旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下的是土地的增值、環(huán)境的改善與生態(tài)的優(yōu)化，是規(guī)避城市化快速發(fā)展過程中各種資源產(chǎn)出較低的有效手段之一。以華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再借勢(shì)發(fā)展旅游地產(chǎn)。從而聯(lián)動(dòng)周邊大梅沙、小梅沙同步發(fā)展，形成以休閑度假為主題的城市新型集聚區(qū)與國(guó)內(nèi)外休閑旅游目的地。北京華僑城項(xiàng)目也是資源流轉(zhuǎn)、旅游地產(chǎn)與城市化建設(shè)融合的經(jīng)典案例之一，即以歡樂谷主題公園為核心吸引力，帶動(dòng)周邊人流流動(dòng)，隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、體驗(yàn)式商街、會(huì)所、藝術(shù)中心、學(xué)校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化復(fù)合社區(qū)的功能。使得區(qū)域因完善的配套而全面升級(jí)為CBD休閑居住區(qū)。所以鑒于旅游的“一地多用”、“較少改變土地用途”、“生態(tài)環(huán)境為主”等用地性質(zhì)及其富民惠農(nóng)的社會(huì)功能，以旅游產(chǎn)業(yè)的資源復(fù)合性為核心吸引力，是未來拓展新區(qū)域空間與運(yùn)營(yíng)開發(fā)的主要手段之一。