旅游地產

　　旅游地產絕不是傳統(tǒng)的房地產加上旅游景區(qū)簡單疊加而成。從技術角度看，如果沒有軟件的建設;沒有配套、服務系統(tǒng)和硬件的有機結合;整體策劃掌控者缺乏對旅游業(yè)、房地產業(yè)的深刻理解和實操經(jīng)驗是很難把普通的地產和旅游產品有機融合。旅游地產常常要把旅游項目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產配套服務經(jīng)營得很好，這兩者結合起來才能使旅游地產發(fā)揮出旅游的作用。

　　旅游地產并非旅游加地產的簡單組合，而是通過房地產業(yè)與休閑度假產業(yè)相結合，通過產業(yè)與資源的整合，空間與空間的重組，產品與營銷的創(chuàng)新等一系列戰(zhàn)略調整，所產生的一種全新的產業(yè)模式，全新的人居生活模式，全新的產品消費模式。旅游地產是指依托周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅游度假的開發(fā)營銷模式，實現(xiàn)度假休閑旅游居住功能而建設開發(fā)的房地產項目。華僑城集團無疑是旅游地產的佼佼者。連續(xù)在北京、上海、成都、武漢、天津發(fā)力布局，已成龍頭巨人。在華僑城示范作用下，不乏其成功效仿者。

　　一、海昌模式

　　大連海昌(集團)有限公司(簡稱“海昌集團”)從經(jīng)營石油貿易起步，歷經(jīng)10余年的穩(wěn)步成長，已經(jīng)發(fā)展成為集石油貿易、船舶運輸、房地產投資、商業(yè)旅游四大支柱產業(yè)為一體的集團化企業(yè)，其配套房地產經(jīng)營的極地海洋世界已經(jīng)成為中國旅游行業(yè)的一個品牌。

　　案例1：大連老虎灘海洋公園

　　位于大連老虎灘的海洋極地海洋館是世界上建筑面積最大、屯水量最多、展示極地動物最全的場館，已被列入吉尼斯世界紀錄大全。大連老虎灘海洋公園坐落在風景名城大連的南部，占地面積188萬平方米，這里有4000米的海岸線，自然風光秀麗，山?；ビ常吧匀?。老虎雕塑廣場。形狀各異的老虎迎風長嘯，威武壯觀，聽說老虎灘就是因為這幾只老虎而得名的。

　　案例2、青島極地海洋世界

　　青島極地海洋世界于2006年7月竣工，其中一期核心項目有極地海洋動物展示和表演館、海洋博覽與科普展示館等。 青島極地海洋世界項目是一個集休閑、娛樂、購物、文化為一體的大型旅游度假綜合服務設施。東起雕塑園，西至海洋娛樂城，占地320畝，總建筑面積達14萬平方米，建有目前海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂大道、漁人碼頭極地金岸等項目。

　　案例3：武漢極地海洋世界

　　“武漢極地海洋世界”為武漢市十一五重點規(guī)劃項目，項目位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，緊鄰武漢市中心城區(qū)，總用地面積近70萬平方米，總建筑面積100多萬平方米。工程已于2007年奠基，總投資約30億元人民幣。該項目集旅游、商業(yè)、住宅為一體，包括極地海洋公園、漁人碼頭、旅游大道、板道大街、棕櫚灘水世界、產權酒店以及中高檔住宅區(qū)，由世界一流的設計公司擔綱設計，建成后將成為武漢乃至華中地區(qū)最大的旅游社區(qū)。

　　點評：海昌地產極地海洋系列品牌是一個可以快速復制的旅游地產模式

　　海昌集團的地產開發(fā)模式一直被定義為旅游復合地產。“南有華僑城、北有海昌”，海昌已被視為旅游地產的領軍企業(yè)之一。海昌的不同之處，不但在于高投入的“水主題”模式具有可復制性，還在于其價值取向上更傾向于旅游經(jīng)營，而非單純的房地產開發(fā)。目前海昌已在大連、青島、武漢、重慶、成都、三亞等城市布局。

　　海昌旅游，是海昌集團近年來全力打造的朝陽產業(yè)。大連老虎灘極地海洋世界、金石發(fā)現(xiàn)王國、青島極地海洋世界不僅成為精品工程，更是直接拉動了地方經(jīng)濟的迅猛發(fā)展。其中，青島極地海洋世界還被列為2008年奧運會《旅游專項規(guī)劃》七大項目之一。經(jīng)過多年的積累與沉淀，海昌集團如今已開始逐步實施向全國擴張的戰(zhàn)略。大連老虎灘“漁人碼頭”、大連紅旗谷鄉(xiāng)村俱樂部、煙臺雨岱山漁人碼頭、重慶加勒比水世界公園、成都極地海洋世界、天津極地海洋世界等項目的開發(fā)全面展開，一個以“海昌旅游”為品牌的中國旅游王國將展現(xiàn)在世界的面前。

　　二、宋城模式

　　杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司是中國文化企業(yè)30強之一,宋城股份是我國最早進入主題公園和旅游文化演藝行業(yè)的公司之一，并形成“主題公園+旅游文化演藝”的“宋城”模式，成功打造了“宋城”品牌。

　　宋城集團擁有旅游與地產兩大板塊業(yè)務，宋城旅游發(fā)展起來之前，地產是宋城集團主要的盈利來源。宋城集團旗下的宋城房產以打造理想人居空間為開發(fā)主旨，是中國首個提出景觀房產理念并予以實踐的公司，形成自然、精致、大氣、高貴的項目特色，成功開發(fā)了地中海別墅、荷蘭水城、湖畔公寓、蘇黎世山地別墅、湖畔寬邸、威尼斯水城、丁香公館等項目。

　　宋城在旅游帶動地產發(fā)展方面，成績相當不錯。以杭州宋城為例，其房產推廣的脈絡為，原來主題公園里的所有設施都視為房產的配套，它們從幕后走向臺前。在數(shù)千畝的用地上，有3個功能各異的主題公園，1個中國最大的氡泉養(yǎng)生中心，1個9洞的高爾夫球場，10個網(wǎng)球場，400余畝的綠地，300多畝的水面，上千畝的森林……這樣強大的社區(qū)配套成為其房產促銷的巨大動力。由此，可以直接達到的商業(yè)目的表現(xiàn)為，單價可比同地區(qū)樓盤高，銷售速度比同地區(qū)樓盤快。杭州樂園為地產服務的目的性也很強，項目周邊均有宋城的房地產項目投資，加上杭州樂園成為休博會的主要參觀景點之一，周邊的地產項目成為直接受惠者。

　　案例：杭州宋城旅游區(qū)

　　宋城旅游景區(qū)位于西湖風景區(qū)西南，北依五云山、南瀕錢塘江，是中國最大的宋文化主題公園，由杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司投資興建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中國封建社會發(fā)展成熟的朝代，其經(jīng)濟、科技、文化的發(fā)展在當時居世界領先地位。宋城就是反映兩宋文化內涵的杭州第一個主題公園，它主要分為：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)、金明池、宋城大劇院部分。

　　宋城是兩宋文化在西子湖畔的自然溶合，也使杭州宋文化旅游得到了定位。宋城旅游景區(qū)的建設運用了現(xiàn)實主義、浪漫主義、功能主義相結合的造園手法，源于歷史、高于歷史，依據(jù)宋代杰出畫家張擇端的《清明上河圖》畫卷，嚴格按照宋代營造法工再現(xiàn)了宋代都市汴京(今河南開封)的繁華景象。在景觀上創(chuàng)造了一個有層次、有韻味、有節(jié)奏、有歷史深沉感的游歷空間。在中國傳統(tǒng)山水園林藝術手法基礎上，吸取了西方開朗、飄逸、注重功能的藝術處理手法，使之既有《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)的古樸、凝重、嚴謹，和九龍廣場、城樓廣場、宋塊廣場軸線式大人流的集散功能，又有景觀的包容性和沖擊力。斗拱飛檐，車水馬龍，滲透出一幅濃郁的古宋風情。規(guī)模宏大的瀛州飛瀑，營造出一個凝幻似真的傳奇氛圍，使悠古的宋城溶進了一股生命的動感，構成了一幅宋城之水天上來的奇景。

　　文化是宋城的靈魂，它在表現(xiàn)自然山水美、園林建筑美、民俗風情美、社會人文美、文化藝術美上作了自己的探索。它模糊了時空概念，縮短了時空距離。穿過高大的城門樓，只見一條小河貫通南北。河中船只往來穿梭，兩岸樓閣矗立，楊柳低垂。身穿宋代服裝的商販在此經(jīng)營著仿古酒茶。城中經(jīng)常有魔術、民間 舞蹈及雜技表演，還有中國古代婚禮儀式的表演。宋城是我們對中國古代文化的一種追憶與表述，它應該成為一座寓教娛樂的歷史之城。

　　在宋城的核心發(fā)展規(guī)劃中，旅游業(yè)務只是為房地產服務。較地產項目而言，旅游項目可更為高效地幫助宋城樹立品牌，不至于引起各種非議。

　　在宋城集團的業(yè)務中，旅游休閑業(yè)和地產業(yè)是集團未來發(fā)展的兩大支柱產業(yè)。其理想的模式應該是，細分這兩塊業(yè)務，分別組建旅游集團和房產集團，這兩大集團都將隸屬于宋城集團，其中將以旅游集團為業(yè)務主體，發(fā)展模式為房產集團出資，旅游集團管理。但房產集團不會做純粹的地產投資商，所有投資項目必和旅游集團掛鉤。

　　三、華強方特模式

　　從2005年開始，深圳華強集團就開始設計研發(fā)中國人完全自主知識產權的文化產業(yè)主題公園，其開創(chuàng)的 “方特歡樂世界”和 “方特夢幻王國”，被稱作 “中國的迪斯尼”。目前深圳華強集團在蕪湖、泰安、青島、沈陽、株洲等地建造了多個主題公園。另外，深圳華強集團即將在多地興建另一座主題公園——方特影視樂園。

　　深圳華強集團有限公司是一家以高科技產業(yè)為主導的大型投資控股企業(yè)集團。公司創(chuàng)建于1979年，秉承“誠信、創(chuàng)新、和諧、共贏”的企業(yè)精神，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，形成了以高科技電子制造業(yè)、文化科技產業(yè)、電子專業(yè)市場、制糖造紙業(yè)為主導的多元化產業(yè)格局，同時實現(xiàn)了由生產經(jīng)營為主向資產經(jīng)營為主的轉變。目前，公司在國內外擁有投資公司40多家和2家上市公司，并擁有6家高新技術企業(yè)、3個國家級的技術開發(fā)中心、1個博士后工作站。

　　深圳華強集團有限公司(下稱“華強集團”)正在以連鎖經(jīng)營的方式，在全國布局。方特主題公園作為一種文化產業(yè)的終端形式，更像是美國的迪士尼和環(huán)球影城。國內還沒有類似企業(yè)在做中國的迪士尼。華強正在借鑒國外經(jīng)驗，融合中國文化特點，打造“中國迪士尼”、“東方好萊塢”形象。

　　案例1：青島方特夢幻王國

　　2010年7月28日，華強集團在青島城陽區(qū)紅島海濱投資建設的占地面積70萬平方米的類迪士尼主題公園“方特夢幻王國”在青島開業(yè)。這是華強青島項目的第一期。青島方特夢幻王國位于美麗的青島市城陽區(qū)紅島海濱，是青島華強文化科技產業(yè)基地內核心的高科技文化游樂項目，“青島方特夢幻王國”占地面積1060畝，投資50億元人民幣，年接待能力300萬人次以上，是山東半島地區(qū)唯一，中國北方最大的高科技主題公園。

　　第四代主題公園代表著當今國際主題公園的主流，方特夢幻王國擁有包括主題項目、游樂項目、休閑及景觀項目在內的200多個景點，內容涵蓋現(xiàn)代科技、未來科技、科學幻想、神話傳說等。創(chuàng)造性的運用高科技手段將動漫卡通、電影特技等國際時尚娛樂元素與中國傳統(tǒng)文化符號精妙融合，將讓游客身臨其境，大呼過癮!同時，這些游樂項目80%的建設在室內，游客可以全天候游玩，不會因雨雪等天氣原因而且掃了游玩的興致。作為由國人自主研發(fā)、設計、建造擁有完全知識產權的第四代高科技主題公園，方特夢幻王國運用計算機、聲光電、人工智能、自動控制等高科技手段，成功實現(xiàn)了大型科技項目的國產化。

　　青島方特項目將涵蓋三大主題公園，青島方特夢幻王國和后期建設的青島方特影視樂園和青島文化產業(yè)主題公園，將以多元化的主題項目，滿足不同文化背景、不同年齡階段以及不同愛好的游客的口味，給青島市、山東省乃至整個華北地區(qū)的游客創(chuàng)造一個尋找神奇幻想的探險、挑戰(zhàn)自我的巔峰的好去處。

　　案例2：蕪湖方特歡樂世界

　　蕪湖方特歡樂世界坐落于安徽省蕪湖市蕪湖長江大橋開發(fā)區(qū)，是中國目前規(guī)模最大的第四代主題公園，總面積約125萬平方米，其中陸地面積約53萬平方米，水面面積約72萬平方米，由深圳華強集團投資興建，總投資超過15億元人民幣，屬于蕪湖華強旅游城的一部分。方特歡樂世界采用當今最先進的理念和技術精心打造，堪稱“國際一流”。

　　蕪湖方特歡樂世界由陽光廣場、方特歡樂大道、漁人碼頭、太空世界、神秘河谷、維蘇威火山、失落帝國、精靈山谷、西部傳奇、恐龍半島、海螺灣、嘟嚕嘟比農莊、兒童王國、水世界、火流星等15個主題項目區(qū)組成。其中，陽光廣場、方特歡樂大道、漁人碼頭是全開放式區(qū)域，游客可以免費自由參觀。方特歡樂世界中的主題項目、游樂項目、休閑及景觀項目共計300多個，其中包括許多國際一流的大型項目，大部分項目老少皆宜。這里有國際一流的高空飛翔仿真體驗項目“飛越極限”、大型動感太空飛行體驗項目“星際航班”、亞洲首座大型多水幕立體交互歷險項目“所羅門封印”、中國首創(chuàng)的大型火山穿行歷險項目“維蘇威火山”、國內最大的瑪雅主題大型歷險項目“神秘河谷”，亞洲規(guī)模最大的恐龍災難體驗項目“恐龍危機”……

　　點評：打造中國“迪士尼”，方特模式全國連鎖式擴張

　　華強集團在國內走的是“創(chuàng)、研、產、銷”的完整產業(yè)鏈模式以及自創(chuàng)的“方特模式”，方特文化產業(yè)終端市場正在呈連鎖式擴張。

　　方特夢幻王國和方特歡樂世界，就是一種文化產業(yè)終端市場運作模式，也是華強獨創(chuàng)的經(jīng)營模式。目前，這種運作方式，在國內還沒有競爭對手。華強集團把自有知識產權的動漫產品，打包到主題公園的娛樂項目中，可以實現(xiàn)比銷售動漫產品本身增值的價值。華強集團新的盈利模式已經(jīng)形成，公司正在把更多的資源，投入到全國選定城市方特夢幻王國和歡樂世界的建設中。

　　華強集團在國內文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展中居全國前列，青島項目并不是第一個項目。目前在全國范圍內，包括重慶、蕪湖、汕頭、泰安等地，已經(jīng)投資興建多個方特項目。青島方特夢幻王國，是華強集團在中國投資的第六個城市的主題公園，也是大項目中的第三個。

　　方特主題公園定位為第四代主題公園。第四代主題公園區(qū)別于第一代以自然資源作為依托;第二代以都市娛樂為特征;第三代是各種模擬、微縮類型的主題公園。第四代主題公園的特點是科技含量高、互動性強、主題項目群落化三大特點,利用高科技影像技術，結合中西文化為主題背景，創(chuàng)造大型互動娛樂模式，已是國際主流主題公園模式。方特主題公園核心區(qū)分兩期建設，一期主要建設方特夢幻王國卡通體驗展示區(qū)、方特歡樂世界科幻體驗展示區(qū)、數(shù)字電影基地、數(shù)字動漫基地和主題酒店等設施;二期主要建設方特影視樂園、影視拍攝基地、文化衍生品基地、游戲和教育軟件基地等。

　　青島方特夢幻王國在試營業(yè)以來，短短時間內的人氣快速聚集，主要有這樣幾個方面的原因：一是作為國內領先的主題公園運作模式，“方特模式”經(jīng)過幾年的發(fā)展積淀，已經(jīng)相對成熟完善，其“創(chuàng)、研、產、銷”的完整產業(yè)鏈模式保證了方特系列主題公園的生命力和持久的吸引力;另一方面是青島方特夢幻王國與國內的主題公園項目相比而言，具有升級版、經(jīng)典化、豐富化的特點，即主題公園理念升級、體驗形式升級，歡樂升級，保留經(jīng)典項目，并有大量創(chuàng)新項目，大大豐富了項目內容數(shù)量，更重要的是方特夢幻王國能夠帶給游客更多的新體驗，新感覺。

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