中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四種模式

　　“城市功能區(qū)”驅(qū)動旅游地產(chǎn)新模式

　　旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場，同時也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競相滾動資金開發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個又一個讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢專家，經(jīng)過歸類整理，提出了中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四大新模式與七大應(yīng)用策略，期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開發(fā)提供智業(yè)支持。

　　伴隨著中國城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和機(jī)會，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價值更大化。同時，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動”的并存態(tài)勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力,引導(dǎo)人口向城市集中的過程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動城市化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而達(dá)到建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標(biāo)。

　　大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒有資源優(yōu)勢的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營造的旅游氛圍中開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞地產(chǎn)開發(fā)。此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營模式。在大連城市旅游發(fā)展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了“運(yùn)營一體、投資多元、權(quán)屬對應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范”的機(jī)制。

　　目前中國，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的。旅游的發(fā)展，可以帶動景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開發(fā)帶來的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè)。其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢、城市區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來了大量客源，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，依托旅游項(xiàng)目開展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來了人氣，同時也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動力主要來源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差別、城鎮(zhèn)居民收入差別導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會穩(wěn)定鋪平道路。其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè);與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場、美食及購物街區(qū)等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn);與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級為新城發(fā)展注入巨大活力，帶來新城空間化延展、規(guī)?；瘮U(kuò)張及城市生活方式的提供。

　　旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式

　　“旅游小城鎮(zhèn)”的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，同時要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，張揚(yáng)這個小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。

　　發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。

　　旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要動力之一，將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價格非常低，本地居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)――因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。開發(fā)商以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;要設(shè)計(jì)旅游吸引力動力機(jī)制，即小鎮(zhèn)的吸引力是什么;要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局;要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目;要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境;設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動使區(qū)域具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊商貿(mào)發(fā)達(dá)，很快成為區(qū)域內(nèi)最佳的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中心，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值，以城鄉(xiāng)互動休閑體系構(gòu)建起中國式的旅游小城鎮(zhèn)。

　　鄉(xiāng)村旅游綜合體開創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式

　　從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個層面。

　　從戰(zhàn)略來說：一是借勢旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來十年是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，中央把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國家戰(zhàn)略的角度來看，在這個歷史轉(zhuǎn)折時期，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個重要切入點(diǎn)和突破口;二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段;三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式;為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。

　　從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊，最好實(shí)施整個村一級開發(fā)和運(yùn)營。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個半小時車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢，有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期收益。二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道;實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民俗等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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