人口老齡化給世界各國(guó)帶來了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)難題。截至2011年，中國(guó)已有65歲以上人口12288萬人，占總?cè)丝诘谋戎?.1%。據(jù)預(yù)測(cè)到2015年，老年人口總量將突破2億，占總?cè)丝诒壤^15%，2030年，中國(guó)老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)31.2%。中國(guó)的老齡化問題越來越嚴(yán)峻，“十八大”報(bào)告提出關(guān)注民生、重視民生、保障民生、改善民生的重要思想，養(yǎng)老問題是事關(guān)個(gè)人、家庭及社會(huì)穩(wěn)定的重大問題。我國(guó)老年社會(huì)保障制度隨著老齡化問題的突出呈現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金收不抵支、資金短缺等現(xiàn)象，無法有效地發(fā)揮作用。探究養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式問題，從經(jīng)濟(jì)與管理的角度探尋房地產(chǎn)業(yè)如何通過企業(yè)投資參與老年人社會(huì)保障問題，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)已有超過25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行著有意義的實(shí)踐嘗試。

　　一、養(yǎng)老地產(chǎn)是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)的特殊項(xiàng)目

　　養(yǎng)老地產(chǎn)概念始于上世紀(jì)七八十年代率先進(jìn)入老齡化社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以滿足日益增長(zhǎng)的特定市場(chǎng)需求。養(yǎng)老地產(chǎn)是具有獨(dú)特的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等多功能的產(chǎn)業(yè)。盈利模式是企業(yè)通過自身以及利益相關(guān)者資源的整合并形成的一種實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值獲取、利益分配的組織機(jī)制及商業(yè)架構(gòu)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程涉及政府、企業(yè)、消費(fèi)者和融資方等利益相關(guān)者關(guān)系。研究養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式對(duì)于整合多方利益需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造，民生福利保障、政府職能完善等工作具有重要意義。

　　我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)尚處于萌芽階段，目前只是作為對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度出現(xiàn)資金缺口等問題的補(bǔ)充，由政府主導(dǎo)在一些大城市進(jìn)行試點(diǎn)。隨著各種政策法規(guī)的成熟、人們觀念的改變和對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)需求的顯現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型模式必將得到好的發(fā)展，不斷會(huì)有企業(yè)發(fā)現(xiàn)其發(fā)展的空間而參與進(jìn)來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分顯示了這一趨勢(shì)。然而目前銀行還沒有專門針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，住房抵押貸款也不具備實(shí)施的條件。如果政府能夠積極引導(dǎo)，越來越多的企業(yè)投資這一行業(yè)帶來的巨大市場(chǎng)必然會(huì)刺激銀行或更多的房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，融入到這一新興的具有巨大市場(chǎng)潛力的市場(chǎng)，并逐步發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)

　　二、“以房養(yǎng)老’的實(shí)質(zhì)是解決老年人老年生存的資金問題

　　“以房養(yǎng)老”借鑒了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利安尼提出的生命周期假說，實(shí)現(xiàn)了人們的消費(fèi)平均化傾向，希望從家庭資源的合理配置與效用最大化目標(biāo)著手，實(shí)現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最佳組合。住房制度改革以來，我國(guó)的住房分配體系逐漸形成，城鎮(zhèn)居民的住房自有率也逐步提高，截止到2006年已達(dá)到80%以上，美國(guó)和英國(guó)的這一比例基本是在60%左右。這一方面與我國(guó)傳統(tǒng)文化中城鎮(zhèn)家庭將住房作為追求的主要生活目標(biāo)有關(guān)，另一方面，也為以房養(yǎng)老提供了現(xiàn)實(shí)的前提。對(duì)于擁有房產(chǎn)的老年人來說，如能盤活這筆巨大的“沉淀資產(chǎn)”，可以達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有錢用”的目的。

　　我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式主要有養(yǎng)老院養(yǎng)老、以房自助養(yǎng)老和養(yǎng)老房屋銀行三種形式，都只是在較發(fā)達(dá)地區(qū)推行的區(qū)域制度政策。對(duì)于這些模式，曾有過相關(guān)的調(diào)查。“以房養(yǎng)老”有效地結(jié)合了養(yǎng)老問題和住房問題，試圖將老年人的住房不動(dòng)產(chǎn)通過某種制度安排使其擁有一定的流動(dòng)性，解決老年人生活開支問題。閆春宇、祝羅驍?shù)葘?duì)上海市居民“以房養(yǎng)老”的意愿研究顯示，“以房養(yǎng)老”的可接受度達(dá)50%;廣州市超過23.08%的老年人，50%以上武漢市老人愿意嘗試“以房養(yǎng)老”。傅鴻源和孔利娟預(yù)計(jì)我國(guó)的“以房養(yǎng)老”發(fā)展模式將經(jīng)歷以政府主導(dǎo)的萌芽期、銀行和政府雙方主導(dǎo)的發(fā)展期，最終向以銀行為主的成熟期過渡。“以房養(yǎng)老”的實(shí)質(zhì)是如何將養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合形成高效率的養(yǎng)老資金流動(dòng)問題。

　　三、良好的融資、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的重要基礎(chǔ)

　　養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題是研究者關(guān)注的重點(diǎn)方面。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，其融資渠道可以分為內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資是企業(yè)自有資金，但這部分融資比例相對(duì)較低;外源融資來源有發(fā)行股票、銀行貸款、債券融資、典當(dāng)融資和房地產(chǎn)信托融資等方式。國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式中，美國(guó)以市場(chǎng)融資為主，法國(guó)以政府投入為主，而日本兩者兼有。中國(guó)目前養(yǎng)老市場(chǎng)融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。由于投資量大、周期長(zhǎng)，從事養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)往往很難獲得銀行貸款，融資又受整個(gè)股市環(huán)境影響，民間融資成本太高，剛起步的信托基金尚不成熟。目前對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)比較熱衷的主要是保險(xiǎn)資金，國(guó)內(nèi)泰康人壽、合眾人壽、中國(guó)人壽都已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　現(xiàn)階段，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學(xué)合理的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和服務(wù)有限、開發(fā)定位不清晰、政策支持力度不夠，是否進(jìn)入、如何選址、何種開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式、如何經(jīng)營(yíng)和如何盈利，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的五大困惑。美國(guó)的老年住宅設(shè)施完備，有獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型三種模式;日本和新加坡的兩代居和養(yǎng)老院是租賃式公寓;法國(guó)是收容所、老年公寓和護(hù)理院等福利制老年社區(qū)。美國(guó)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)驗(yàn)在于政府支持、按需開發(fā)、人性化設(shè)計(jì)、“以房養(yǎng)老’模式發(fā)展成熟、養(yǎng)老咨詢業(yè)發(fā)達(dá)。我們現(xiàn)有文獻(xiàn)研究認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)選擇城郊地區(qū)，戶型一室一廳一衛(wèi)并確保做到行為無障礙且心理不壓抑，建造綠化率高并以人為本的“綠色老年公寓”?？刹捎煤蝤B式、居家式、療養(yǎng)型、立體化和農(nóng)家休閑五種養(yǎng)老模式，根據(jù)區(qū)位交通、發(fā)展環(huán)境、場(chǎng)地規(guī)模、資金實(shí)力和資源整合能力選擇適合的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，做好專業(yè)化與綜合化的結(jié)合、公益性與市場(chǎng)化的結(jié)合、地產(chǎn)銷售與多元經(jīng)營(yíng)的結(jié)合和自主經(jīng)營(yíng)與合作經(jīng)營(yíng)的結(jié)合。國(guó)外的“特續(xù)照料退休社區(qū)開發(fā)模式”可以發(fā)展成為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的“復(fù)合型老年社區(qū)”概念，對(duì)自然環(huán)境、養(yǎng)老配套和養(yǎng)老活動(dòng)提出高質(zhì)量的要求。“醫(yī)護(hù)養(yǎng)休”四位一體的醫(yī)學(xué)健康居住新模式也是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的模式之一?；谫Y源的有限性，加強(qiáng)資源整合的聯(lián)盟來解決養(yǎng)老問題是一種重要的養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)成功和盈利更依賴后期運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)。因此，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式并不適合養(yǎng)老地產(chǎn)。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，依托社區(qū)建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)主體的不同，可以分為以下幾種只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)、不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)和建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合三種模式：第一種模式的優(yōu)勢(shì)是避免了物業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資回收期較短，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，但是這種模式無法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的增值收入和溢價(jià)收入。第二種模式的優(yōu)勢(shì)是有利于運(yùn)營(yíng)能力的提升，對(duì)資金要求相對(duì)較小，規(guī)避了資金難題，但是對(duì)物業(yè)開發(fā)的質(zhì)量和設(shè)計(jì)無法控制。第三種模式的優(yōu)勢(shì)是能夠豐富企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，同時(shí)豐富企業(yè)利潤(rùn)來源，享受相關(guān)增值收入，但是對(duì)開發(fā)商資金要求較高，同時(shí)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力以及各種社會(huì)資源的整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)商即建設(shè)與運(yùn)營(yíng)雙管齊下的模式是較好的開發(fā)模式。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有銷售、持有和銷售持有并存的三個(gè)模式。銷售模式雖然風(fēng)險(xiǎn)小，但也放棄了居住之外的衍生價(jià)值，和普通住宅開發(fā)同質(zhì)化，對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的體現(xiàn)不明顯。持有模式須有雄厚的資金支持，依靠增值服務(wù)獲得高利潤(rùn)。持有加銷售模式針對(duì)前期資本投入和后期盈利問題而產(chǎn)生，是持有和銷售模式的折中。三種簡(jiǎn)單的盈利模式是所有地產(chǎn)領(lǐng)域都普遍存在的模式，因而其算不得是對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的創(chuàng)新研究。而針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，面對(duì)其獨(dú)特的目標(biāo)顧客和特征，究竟怎樣的盈利模式才是適合的?怎么才能把有限的資源真正整合起來迎合廣大的需求仍然值得我們?nèi)ヌ剿餮芯浚@恰好是廣大的房地產(chǎn)企業(yè)還不敢涉足養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)的原因。

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