旅游投資項(xiàng)目是指在一定時(shí)間和區(qū)域內(nèi)，為完成某項(xiàng)(或一組)旅游開(kāi)發(fā)目標(biāo)，按照一個(gè)獨(dú)立的總體設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行投資的各單項(xiàng)工程的總和。旅游投資行為指投資要素的籌集、投放、回收以及凈收益再投資等經(jīng)濟(jì)行為，其中旅游投資的回收期比較長(zhǎng)。旅游投資主要表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境依托性強(qiáng);投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng);用途指向單一、外部性明顯等特點(diǎn)，是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　通過(guò)有效的系列化的活動(dòng)，包括對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估、篩選，并合理安排、組織項(xiàng)目的招商、融資和投資等行為，可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值，最大程度實(shí)現(xiàn)旅游投資項(xiàng)目的效益。

　　1.運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的旅游投資評(píng)估體系對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行甄選

　　在投融資領(lǐng)域，匱乏的不是資金，而是有良好投資回報(bào)的旅游項(xiàng)目。許多旅游項(xiàng)目早在開(kāi)工建設(shè)之前就注定了失敗結(jié)局，其根本原因就在于前期沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)評(píng)估，頭腦發(fā)熱、倉(cāng)促上馬，導(dǎo)致資源浪費(fèi)與投資悲劇。在項(xiàng)目的甄選上，除了傳統(tǒng)的旅游資源評(píng)價(jià)法外，需要從更多的方面、采用更多專(zhuān)業(yè)方法對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

　　旅游投資專(zhuān)家和旅游營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充論證是旅游項(xiàng)目評(píng)估重要環(huán)節(jié)。通過(guò)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)資源、政策、市場(chǎng)等方面進(jìn)行非常規(guī)思考和論證，可以豐富、完善或提升評(píng)估體系的內(nèi)容，二者相輔相成，確定項(xiàng)目投資前景。

　　2.設(shè)計(jì)最優(yōu)的投資模式

　　不同的投資模式會(huì)有不同的投資回報(bào)，按市場(chǎng)需求制定投資項(xiàng)目，豐富投資項(xiàng)目的內(nèi)容，設(shè)計(jì)投資各個(gè)子項(xiàng)目的時(shí)間序列安排，采取“滾動(dòng)式”或“全面式”投資經(jīng)營(yíng)策略，邊經(jīng)營(yíng)，邊擴(kuò)建，針對(duì)不同階段設(shè)計(jì)不同的收益項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，盡快回收投資。

　　3.緊密結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)

　　透視眾多成功的旅游投資項(xiàng)目，都是通過(guò)一系列不同階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃與投融資不同階段配合，一方面挖掘項(xiàng)目資源的潛在價(jià)值，包括與人們內(nèi)心世界相連的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值和當(dāng)?shù)氐耐恋亍⒔ㄖ荣Y源的增值，另一方面降低投融資過(guò)程中資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位的難度，明確項(xiàng)目前景。

　　4.設(shè)計(jì)良好的投資環(huán)境

　　良好的投資環(huán)境，一方面要有優(yōu)惠政策，一方面要考慮到項(xiàng)目提供者本身的利益。所以?xún)?yōu)惠政策應(yīng)該是主要針對(duì)降低投資者在關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在一些招商引資的投資環(huán)境的設(shè)計(jì)上一味的在優(yōu)惠政策上讓步，并不一定能吸引投資商，而且還造成了惡性競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)項(xiàng)目具體情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的優(yōu)惠政策及其時(shí)間序列。

　　5.從降低風(fēng)險(xiǎn)的角度設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)

　　在項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，本著保證資金籌集到位和資金成本最小化的原則，從降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的角度，從各個(gè)融資市場(chǎng)上融資，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣(mài)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)、項(xiàng)目收費(fèi)權(quán)的等各種形式引入資本，確定各個(gè)融資方式的比例和序列，配合項(xiàng)目的投資模式達(dá)到最好的現(xiàn)金流模式。

　　6.采用標(biāo)準(zhǔn)流程包裝融資方案

　　在項(xiàng)目的融資方案的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)旅游行業(yè)的投資顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。改變傳統(tǒng)招商引資的做法，采用公開(kāi)融資的流程進(jìn)行操作，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行各個(gè)方面的包裝，制作規(guī)范的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，組織有資格的中介機(jī)構(gòu)如：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等在盡職調(diào)查基礎(chǔ)上，由其提供相應(yīng)的履行誠(chéng)信義務(wù)的財(cái)務(wù)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、法律意見(jiàn)書(shū)、投資分析報(bào)告等。經(jīng)過(guò)這些具有可信度的資料包裝之后，可以吸引海內(nèi)外的尋求最大程度的項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化。

　　7.融資方案多種推介

　　采用媒體推介、活動(dòng)推介的方式對(duì)項(xiàng)目的融資方案進(jìn)行推介。在媒體上推介可利用報(bào)紙、網(wǎng)站、電視等手段，包括建立自己的網(wǎng)站、發(fā)行自己的刊物和在大型有影響的網(wǎng)站上、報(bào)紙上、電視頻道上發(fā)布項(xiàng)目等?；顒?dòng)推介包括路演和招商會(huì)的方式。通過(guò)各種形式，一方面推介項(xiàng)目，讓不同背景有意向的投資商了解項(xiàng)目，另一方面擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，提升項(xiàng)目周邊的土地價(jià)值。

　　8.打造招商引資的項(xiàng)目平臺(tái)

　　招商引資前提是根據(jù)旅游項(xiàng)目評(píng)估系統(tǒng)提供一個(gè)詳盡、規(guī)范的項(xiàng)目庫(kù)，為投資商對(duì)有意向的目標(biāo)項(xiàng)目投資評(píng)估提供資料，也為項(xiàng)目提供者挑選合適的投資商提供資料。這個(gè)平臺(tái)為投資商和項(xiàng)目提供者降低了投融資的風(fēng)險(xiǎn)，降低了整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

　　9.打造招商引資的資本平臺(tái)

　　建立一個(gè)配備旅游投資專(zhuān)家的資本服務(wù)平臺(tái)，能夠?yàn)椴煌馁Y本找到一個(gè)最適合他們的風(fēng)險(xiǎn)最小的介入點(diǎn)，同時(shí)為資本的進(jìn)入和退出提供了通道，為投資商的不同時(shí)段的投資要求提供多種選擇。

　　10.整合招商引資的流程

　　以投融資市場(chǎng)化操作為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化為原則，整合招商引資的流程，使得項(xiàng)目都能在合適的時(shí)機(jī)引入適量的資本，為投資者帶來(lái)最優(yōu)的收益，為項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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