主題類旅游地產(chǎn)介紹

　　對于旅游地產(chǎn)的界定，業(yè)內(nèi)一直存在很多分歧。這里的旅游地產(chǎn)指依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項目，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)相比，資金需求更大、運營周期更長。

　　其中，通過不斷開發(fā)大型游樂或運動項目，創(chuàng)造持續(xù)的體驗型愉悅吸引力，并以此為依托，推動房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展模式，定義為“主題類旅游地產(chǎn)”。該模式的最大特點是對傳統(tǒng)的旅游資源依賴程度低，主要通過人工景觀來實現(xiàn)景觀再造，可以進行異地復制。

　　這是一種構景開發(fā)，即發(fā)展商自己投資，建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤，常以主題公園的形式來推動房地產(chǎn)開發(fā);區(qū)別于借景開發(fā)，即依托自然風景或人文景觀資源開發(fā)房地產(chǎn)。

　　旅游文化地產(chǎn)是文化地產(chǎn)的分支。在國內(nèi)地產(chǎn)商中，華僑城算是文化旅游地產(chǎn)做得最好的。華僑城是亞洲第一大主題公園運營商，有錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等主題公園，同時在公園周邊開發(fā)地產(chǎn)。

　　旅游地產(chǎn)的收入來源

　　一、物業(yè)銷售收入

　　這是地產(chǎn)項目的利益根本，所有的地產(chǎn)項目定位、開發(fā)，最終的利益首當其沖的必將是通過對外的銷售來實現(xiàn)盈利。出售的物業(yè)類型可以有住宅、商業(yè)及寫字樓，因為旅游開發(fā)讓所在區(qū)域的價值得到提升，旅游地產(chǎn)的售價可以比其他區(qū)域高很多。旅游帶動了地產(chǎn)項目的人氣，同時還可以營造輕松活躍的辦公氛圍，對于文化創(chuàng)意型企業(yè)具有較強吸引力。話說，當上海迪士尼還只是一紙方案，周邊的土地與項目便已經(jīng)借風狂漲。物業(yè)出售可快速回籠資金，有利于資金周轉。

　　二、物業(yè)經(jīng)營性收入

　　旅游地產(chǎn)中部分物業(yè)可以自持，取得經(jīng)營性收入。比如主題酒店、Shopping Mall、會展中心等物業(yè)，隨著區(qū)域價值提升，人氣聚集，以及品牌影響力的擴大，其收益將不斷增長。

　　三、旅游經(jīng)營收入

　　在建成后維護成本最低，隨著整體旅游公共產(chǎn)品的完善，景區(qū)門票、休閑產(chǎn)品的提供，此類收入為項目提供了長期的、持續(xù)的現(xiàn)金流。同時，地產(chǎn)項目的開發(fā)反作用于旅游項目，使得旅游項目有了更豐富的客流保障。

　　四、土地增值收益

　　旅游地產(chǎn)項目一般位置相對較偏遠，取地成本相對較小，但通過旅游開發(fā)和品牌價值的建立，所在區(qū)域價值大大提升。前期的低價土地成本，也為后期進行土地的二次轉讓或者合作開發(fā)提供了強有力的籌碼。

　　總結

　　目前大部分旅游地產(chǎn)項目中，地產(chǎn)收益比重仍占主導。比如，地產(chǎn)業(yè)務每年為華僑城貢獻約80%的利潤，是其盈利核心，但間接的價值創(chuàng)造中心還是旅游業(yè)務。

　　據(jù)統(tǒng)計，我國70%的主題公園虧損，20%收支持平，只有10%能盈利。旅游項目本身盈利有限，收回成本需要15年以上，小編不知道這個統(tǒng)計是怎么計算的，但是如果旅游業(yè)務持續(xù)經(jīng)營，提升地塊價值，營造良好環(huán)境，其成本能夠被周邊地產(chǎn)覆蓋，那么這個項目也是成功的，無可非議。

　　旅游業(yè)的特征是投資收益期長、利潤率低、可持續(xù)回報時間長;而房地產(chǎn)項目特征是：投資收益期短、短期高額回報、融資能力強，兩者如果能夠完美結合，旅游與地產(chǎn)的融合是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售利潤，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結的極佳發(fā)展模式。