土地，是農(nóng)業(yè)活動(dòng)開(kāi)展的根本，休閑農(nóng)業(yè)也是如此。近年來(lái)，休閑農(nóng)業(yè)迅速崛起，對(duì)農(nóng)業(yè)增值增效、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定、社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。而要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑、觀光、旅游等功能，就必須建設(shè)配套商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，這就與我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的基本農(nóng)田保護(hù)和建設(shè)用地管制政策之間產(chǎn)生了矛盾。為解決這些矛盾，從2014年起國(guó)家先后出臺(tái)一系列政策文件。為使休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)少走彎路，我們開(kāi)發(fā)建設(shè)者就必須了解休閑農(nóng)業(yè)用地有那些支持、有那些限制、以及該如何規(guī)避這些限制。

　　哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

　　1、農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

　　在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本?！掇r(nóng)業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
 

　　2、農(nóng)村集體建設(shè)用地

　　農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類(lèi)：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。
 

　　3、四荒地

　　“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
 

　　4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

　　城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。如：有數(shù)量上，異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。
 

　　5、其他方式

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?

　　1、不得占有基本農(nóng)田

　　基本農(nóng)田俗稱(chēng)“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。
 

　　2、不得超越土地利用規(guī)劃

　　各地區(qū)國(guó)土資源部門(mén)都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿(mǎn)足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。
 

　　3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類(lèi)農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。
 

　　如何規(guī)避這些限制?

　　休閑農(nóng)業(yè)用地限制多，我們?cè)撛趺崔k?

　　在休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中大致存在六種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。其一是用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);其二是以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;其三是修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿(mǎn)足不破壞耕作層的要求;其四修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;其五以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;其六用可移動(dòng)的集裝箱和房車(chē)進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
 

　　以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規(guī)避土地監(jiān)管，但這些方式都碰觸了土地使用政策的紅線，根本就無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，因此存在著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，但這也是最困難的方法。

　　如何獲得更多建設(shè)用地

　　首先是要確定自己土地的屬性，可以去當(dāng)?shù)氐膰?guó)土所、國(guó)土局去查土地利用總體規(guī)劃，了解其土地的屬性，明確其土地使用條件和限制，如果是基本農(nóng)田就不允許進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)，如果是國(guó)家允許進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地類(lèi)型，比如“四荒地”、農(nóng)村集體建設(shè)用地以及農(nóng)民宅基地等，其休閑農(nóng)業(yè)中的建設(shè)用地就會(huì)更容易得到審批;

　　此外還要注意休閑農(nóng)業(yè)對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，對(duì)農(nóng)民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，會(huì)被列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排，因此也更易得到更多的建設(shè)用地指標(biāo)。
 

　　還有哪些方法能拿到土地?

　　1、充分利用可以利用的建設(shè)用地資源

　　在不違反保護(hù)基本農(nóng)田和現(xiàn)有生態(tài)林地政策的前提條件下，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)中旅游設(shè)施建設(shè)用地可從如下獲得：

　　(1)關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地;礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10~20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。

　　(2)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶(hù)上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

　　(3)在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3~5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。

　　(4)其它荒地(非林地、非耕地、無(wú)其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn)，原則上允許作為旅游設(shè)施用地。

　　以上4類(lèi)用地，經(jīng)進(jìn)一步論證研究，提請(qǐng)相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。
 

　　2、有條件的用土地轉(zhuǎn)換的方式獲得用地

　　土地轉(zhuǎn)換：項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式：具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。如：有數(shù)量上，異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。