隨著我國經(jīng)濟實力和人均收入的增長，人們旅游消費所占比重也越來越高，由此也吸引大量資本對文旅項目的空前追捧。同時文旅項目屬于重資產(chǎn)投資，投入周期長見效慢，建設階段的需要大量資金支持，但并不是資本越多越好，在項目實施之前進行投融資規(guī)劃，避免資金鏈斷裂、融資成本過高等問題，才能保證項目的可持續(xù)發(fā)展。

文化旅游的基本特點

從投資的角度看文化旅游產(chǎn)業(yè)，應該有這么幾個特點：

特點一：投資規(guī)模較大、資金要求高。無論是項目整體開發(fā)還是酒店建設，還是配套的商業(yè)、餐飲服務、功能片區(qū)，產(chǎn)業(yè)資源等，尤其是基礎硬件建設的投資是比較大的。從酒店類項目來分析，酒店的投資很少能夠在傳統(tǒng)經(jīng)營上，尤其是高星級的酒店很少一部分是在經(jīng)營上能夠盈利的，基本上是通過運營和加上資產(chǎn)的運作，在資產(chǎn)增值上來實現(xiàn)盈利，而不是依靠傳統(tǒng)的經(jīng)營來盈利。

特點二：投資周期長、回收期慢、回收期長。如此一來，靠經(jīng)營收入，靠門票、衍生品或者配套服務等收益來實現(xiàn)投資的回流是細水長流，回收期非常漫長。

文化旅游產(chǎn)業(yè)還有一個很重要的特點，就是除了基礎硬件投資比較大之外，無形資產(chǎn)和軟件的投資比例也會占大頭。這就意味著如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營把控能力做不好，投資與資產(chǎn)沉沒的風險就比較大了。

投融資規(guī)劃的約束條件

做好項目投融資規(guī)劃有哪幾項約束條件?

第一項就是項目所處的階段，即當你準備對項目投資時，要搞清楚項目所處在籌備期、建設期還是已進入到正常的運營期?如果是在籌備期和建設期的，可能就沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，可能需要依靠股權(quán)融資，而且在項目籌備期必須先把項目資本金落實到位，這樣才可獲得股權(quán)融資。當項目進入運營期，擁有了比較充沛和穩(wěn)定的現(xiàn)金流以后，一般都會更傾向于不稀釋股權(quán)的債權(quán)融資。

當然，資本金也是可以進行融資的，但更多的可能是股權(quán)融資，最多也是明股實債或者進行優(yōu)先級的股權(quán)融資。如果你有足夠的資本金，不需要進行股本金融資那是最好，就會比較從容。項目進入到運營期以后就會有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從成本的角度來講，這個時候一般都傾向于做債權(quán)融資，不傾向于做股權(quán)融資，因為股權(quán)融資會稀釋股權(quán)，會攤薄原始股東的收益和權(quán)益。

第二項就是項目的收入規(guī)模和收盈利模式。一方面，項目的收入規(guī)模決定于融資的規(guī)模，收入規(guī)模和融資規(guī)模是正相關的，與項目的盈利能力也是高度相關的。如果一個項目可以預期的現(xiàn)金流不是那么充沛，盈利模式又比較差，很難說可以實現(xiàn)比較大規(guī)模的融資。第二方面就是盈利模式，因為項目的盈利模式?jīng)Q定了收入來源和收入的增長速度與空間。項目盈利的成長速度與空間對于項目融資是非常重要的，也關系到收入僅僅是來自于本項目內(nèi)還是說這個項目模式有可復制性。專業(yè)性的投資機構(gòu)第一考慮項目收入的可預期性和穩(wěn)定性，第二則更多地會考慮項目收入的增長空間。因為通過收入增長能夠攤薄投資成本，實際上是提高投資收益，降低了投資風險。

第三項就是項目資產(chǎn)的性質(zhì)。而資產(chǎn)有輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)。從相關資金方而言，如果是重資產(chǎn)的話，則比較受債權(quán)融資機構(gòu)的歡迎，比如說銀行比較喜歡重資產(chǎn)，他有可以抓得住的東西。而輕資產(chǎn)在股權(quán)融資的時候，比較受股權(quán)投資人的歡迎，比如說上市的時候能獲得比較高的溢價，這個正好和重資產(chǎn)是相反的，因為資產(chǎn)的輕量化可以提高ROE(凈資產(chǎn)收益率)，而股價與ROE(凈資產(chǎn)收益率)高度相關，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式也有利于快速擴張來提升公司的業(yè)務規(guī)模和盈利規(guī)模。當然資產(chǎn)的輕重要有合適的比例，如果是超輕資產(chǎn)的模式，在可持續(xù)經(jīng)營方面就容易受到投資人的懷疑，因為大家都信奉“有恒產(chǎn)者有恒心”這一古訓。所以一般的超輕資產(chǎn)公司在上市之前，大都傾向于對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)做一定的調(diào)整，比如說適當?shù)脑黾右恍┯操Y產(chǎn)。一些偏重資產(chǎn)的公司上市以后為了提高股價，為了提高公司的估值，往往就要將資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)來調(diào)整。資產(chǎn)性質(zhì)的另外一個方面是資產(chǎn)的流動性。一般而言，流動性強的資產(chǎn)融資能力就比較強，融資成本相對來講都會比較低，融資選擇面就比較寬，而流動性較差的資產(chǎn)這幾個方面正好相反的。

文旅項目如何做投融資規(guī)劃

文化旅游產(chǎn)業(yè)項目投融資規(guī)劃從大的方面可以分成以下這么幾步：

第一，知己。必須充分了解自己以及可以運用的資源。也就是說必須知道我是誰?我有什么資源?我能整合什么資源?我有什么優(yōu)勢?我缺少什么?然后自己處于什么發(fā)展階段?我的資產(chǎn)特征是什么?收入模式是什么?資產(chǎn)特征和收入模式有沒有調(diào)節(jié)和調(diào)整的空間?總的來說，首先要做到知己。

第二，知彼。必須充分了解潛在的投融資對象。要找到資金，那么必須要知道資金在哪里?是在私募機構(gòu)、公募機構(gòu)，還是在銀行?這些資金都有什么特征和脾氣?都有什么偏好?喜歡什么行業(yè)?需要匹配什么資產(chǎn)?找什么階段的項目?也就是說必須要了解他們的喜好與要求。

第三，圈定目標，就是要確定意向合作方。融資不是隨便亂找，到處撒網(wǎng)，而是要梳理出相對準確的目標，提高命中率。盡量提前明確融資的渠道和范圍，要明確哪些資金適合你，在哪里?千萬不要滿世界談。如果滿世界被你談完了，你也累得差不多了，效果也不一定好，還有就是可能融資不成，商業(yè)模式被復制了，自己先把自己給消滅掉了。

第四，融資方案的制定。這就需要根據(jù)項目的條件相機而動，精準形成切實可行、具有可實施性的方案，即商業(yè)計劃書或者融資方案。根據(jù)項目不同的狀態(tài)、階段情況，可以選擇不同的融資渠道和設定不同的融資模式。例如，項目的現(xiàn)金流不錯，可以選擇銀行做項目貸款，或者信托貸款;如果項目有一定的規(guī)模也具備了上市條件，則可以找券商;或者規(guī)劃要快速發(fā)展，要快速復制擴大規(guī)模，那么在上市之前就要規(guī)劃設計股權(quán)融資或者作部分借貸;還有就是通過間接方式，找到合作方、投資人。當然，要想融資成功，必須還要有專業(yè)的團隊和專業(yè)的策劃，精準的融資設計是降低融資成本的基礎。

全生命周期的投融資策略

從文化旅游產(chǎn)業(yè)項目全生命周期來看其投融資策略，在建設期，在沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流的情況下，可能就要以股權(quán)融資和項目貸款為主;在運營初期和市場培育期，最好是以流動資金貸款為主，這種方式可以不稀釋原始股東的權(quán)益。而在項目成熟期，這個時候現(xiàn)金流充沛和穩(wěn)定的情況下，就要以流動資金貸款和資產(chǎn)證券化方式為主來解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產(chǎn)證券化可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，提升ROE(凈資產(chǎn)收益率)，比較快速地進而拉升股價，讓投資人獲得股票差價的收益。

最理想化的一種投資模式就是“上市公司+PE“，也是目前資本市場做投資比較極致的狀態(tài)。以原來的公司開辟一塊新的業(yè)務拿去上市，將初始投資溢價退出并實現(xiàn)收益以后，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務再上市。如果獨立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來實現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一個項目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。

舉個例子，商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的玩家是新加坡的凱德集團，凱德集團就是打通了商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，打通了從私募到公募整個產(chǎn)業(yè)鏈。

文旅項目投融資案例解析

我們以古北水鎮(zhèn)為例，來解析一下文化旅游產(chǎn)業(yè)項目的投融資規(guī)劃。

第一、項目的資源。有司馬臺長城、溫泉、古鎮(zhèn)文化。具有悠久的歷史，是在原有守衛(wèi)長城軍民混建而居的古堡基礎上發(fā)展起來，其現(xiàn)存的“司馬臺古堡”是北京市重點文物保護單位，“長城+古鎮(zhèn)”是罕見的雄偉自然、文化景觀混合在一起的歷史人文風景區(qū)。

第二、精巧的商業(yè)模式設計。收入模式中，除了門票還有索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝、展覽等，整體規(guī)劃的收入模式設計讓項目的收入來源更加豐富，而且各項收入之間還有互相促進的作用，以此來提升項目收入規(guī)模。采取的資產(chǎn)模式是租賃原有古鎮(zhèn)，將原來的老房子、那些基礎設施整修、改建，這樣資產(chǎn)比較輕，投入比較少。而項目新建的酒店是自持，這樣項目的報表上資產(chǎn)欄看起來就比較好看;他的商業(yè)都是自營的，這樣的話報表上體現(xiàn)的營業(yè)額看起來比較大，這樣報表就會很豐富。由此一來，既有比較合適的資產(chǎn)配比，又有比較大的營業(yè)收入，那么融資能力就很強很方便了。

第三、良好的股東結(jié)構(gòu)設計。古北水鎮(zhèn)項目一共有四個股東，一是中青旅控股;二是烏鎮(zhèn)旅游;第三個是長期投資人，國企，北京能源投資集團;再一個是私募投資機構(gòu)，北京和諧成長投資中心 ;整個股東結(jié)構(gòu)非常合理。技術(shù)經(jīng)驗主要依靠烏鎮(zhèn)旅游項目團隊，市場組織有中青旅來保證，國企作為長期投資人，而私募機構(gòu)是財務投資者，這是一種非常好的組合與搭配。

第四、項目實施效果。2015年是古北水鎮(zhèn)項目開業(yè)的第二年，已經(jīng)進入了盈利通道，預計16 年超預期。2016Q1-Q3 接待游客192.41 萬人次，同比增長76.52%，實現(xiàn)營業(yè)收入5.64 億元，同比增長64.43%。2016 年全年預計240 萬-250 萬客流量，同比增長63%-70%，古北水鎮(zhèn)低密度使得接待容量仍有較大的提升空間。古北之光酒店十一開業(yè)后，景區(qū)共有1300 多間客房(規(guī)劃為1700-1800 間)，前三季度平均入住率約70%。景區(qū)收入中客房和餐飲占比大于40%，15 年客單價為314.1元。多樣化消費場景使得景區(qū)客單價較高，盈利能力更佳。未來規(guī)劃是每年接待400萬人，綜合收入超10億。如將來規(guī)劃上市，市值應該就會相當一家大型規(guī)模的企業(yè)。

第五、早期的現(xiàn)金流平衡安排。在平衡現(xiàn)金流方面，項目早期規(guī)劃有一個比較好的安排。就是在項目開業(yè)的前后，龍湖地產(chǎn)規(guī)劃了一個地產(chǎn)項目“長城源著”，這樣可以盡早地回收一部分投資，減少早期投資的壓力。

第六、可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。從可持續(xù)發(fā)展方面，比如說將來上市之后要做什么，項目也及早安排好了相關題材，規(guī)劃了高爾夫，別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施，以滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。

第七、退出規(guī)劃。退出規(guī)劃方面，應該說這個項目財務條件已基本具備了獨立上市的前景。如果未來難以獨立上市，還留了后手，因為里面有一個大股東是中青旅，完全可以由中青旅來并購，實現(xiàn)財務投資者的退出。

總的來看，古北水鎮(zhèn)的投融資模式和方案都設計得相當精巧。

小結(jié)：資本是把雙刃劍，文旅項目發(fā)展離不開資本，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長等特點，要謹防資金鏈斷裂的危險。此外，除了在投融資規(guī)劃上下功夫外，在規(guī)劃設計層面也要因地制宜的去策劃內(nèi)容，在規(guī)劃階段就對成本有所控制。