鄉(xiāng)村振興是一個大戰(zhàn)略，必須有真金白銀的硬投入。長期以來，土地出讓收益，可以說是“取之于鄉(xiāng)，用之于城”，要創(chuàng)新政策機制，把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。隨著農(nóng)村土地制度的不斷改革，為促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、推動鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、實現(xiàn)鄉(xiāng)村全面振興提供了有力保障。

北京山合水易規(guī)劃設計院可提供鄉(xiāng)村振興有關(guān)土地項目申報及咨詢服務，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃、設計及相關(guān)項目建設、運營等服務。

一、最新鄉(xiāng)村振興土地政策

1、新增建設用地計劃指標獎勵，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

2017年12月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策。

通知指出，將安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對存量建設用地用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

2、宅基地“三權(quán)分置”，市場化運作的多方共贏

作為農(nóng)村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進程和未來方向備受市場關(guān)注。2018年，中央提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。“三權(quán)分置”將保護進城農(nóng)民的土地承包權(quán)益，促使有條件的農(nóng)業(yè)人口放心落戶城，加快形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展格局。

據(jù)了解，目前，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證，金融機構(gòu)也加大了對農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過半年左右的探索后，已經(jīng)進入全面提速時期。

擁有宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶——閑置的宅基地可以出租給做休閑農(nóng)業(yè)項目的個人或者公司，獲取分紅。

農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者——返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者可以通過租賃“使用權(quán)”的方式，做特色客棧、農(nóng)家樂等。

養(yǎng)老鄉(xiāng)居客——宅基地流轉(zhuǎn)可在“適度”的原則下進行，為回歸鄉(xiāng)村養(yǎng)老度假的新鄉(xiāng)民提供土地流轉(zhuǎn)政策支持。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心原副主任喬潤令指出，在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設用地是未來用地的新領域，是絕大多數(shù)田園綜合體、特色小鎮(zhèn)用地的最新領域。宅基地新政策及其后續(xù)融資政策的完善，將為城市資本的下鄉(xiāng)開辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。

山合水易認為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據(jù)這兩三年各試點的實踐經(jīng)驗來看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時，宅基地入市后的用途也要嚴格把控。

正如中央農(nóng)辦主任韓俊強調(diào)所言，宅基地三權(quán)分置不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。

3、土地新收益：新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑

2018年的中央一號文件提出，改進耕地占補平衡管理辦法，建立高標準農(nóng)田建設等新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑機制，將所得收益通過支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

2018年3月，國務院辦公廳印發(fā)了《跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經(jīng)濟手段，發(fā)達地區(qū)和貧困地區(qū)資源優(yōu)勢互補，助推脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。

日前，自然資源部貫徹落實《辦法》規(guī)定，下發(fā)了《關(guān)于實施跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑實施辦法》。

同時，為推動相關(guān)工作順利實施，財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達、結(jié)算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區(qū)收到的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設：高標準農(nóng)田是指土地平整、集中連片、設施完善、農(nóng)田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災能力強，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營方式相適應的旱澇保收、高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，劃定為永久基本農(nóng)田的耕地。新增耕地，這為深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設創(chuàng)造了重要條件。同時，實行增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑，將進一步顯化土地級差收益，為增減掛鉤的深入開展提供了更大動力。兩大舉措相結(jié)合，將進一步推動農(nóng)村生產(chǎn)生活條件的改善。2018年4月，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行出臺《關(guān)于服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指導意見》和《關(guān)于全力支持高標準農(nóng)田建設工作的通知》，支持美麗宜居鄉(xiāng)村建設扎實推進，爭取建設1000個左右鄉(xiāng)村振興示范村;努力成為服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和支持高標準農(nóng)田建設的主力銀行。

允許跨省調(diào)整耕地占補平衡：耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調(diào)整耕地占補平衡政策，允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實不足的直轄市和省，申請在國家統(tǒng)籌下跨省域補充耕地，可有效解決邊退耕、邊開墾的矛盾，防止毀林毀草開墾和灘涂圍墾，推進山水林田湖草整體保護、系統(tǒng)修復，具有顯著的生態(tài)效益。對于貧困地區(qū)有資源條件產(chǎn)生補充耕地指標的，優(yōu)先納入調(diào)劑平臺，支持獲得經(jīng)濟收益、加快脫貧致富。

地區(qū)間的資源資金互補，促進共同發(fā)展：實施兩個跨省域土地指標調(diào)劑，對于經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)，可以緩解耕地占補平衡壓力，拓展建設發(fā)展空間，保障重大項目及時落地。而對于經(jīng)濟相對落后地區(qū)，則可以獲得可觀的轉(zhuǎn)移支付，夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎，并為特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等建設提供支持，從而發(fā)揮地區(qū)之間資金資源互補作用，促進共同發(fā)展。

4、6類重大建設項目將允許占用永久基本農(nóng)田

2018年7月，為貫徹落實《中共中央、國務院關(guān)于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農(nóng)田論證，嚴格用地預審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護措施落到實處。

山合水易了解到，現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設項目包括：黨中央、國務院明確支持的重大建設項目;軍事國防類;交通類(機場項目、鐵路項目、公路項目);能源類;水利類;以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署，國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關(guān)部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

二、休閑農(nóng)業(yè)項目拿地要點

2015年以來連續(xù)多個中央一號文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部明確指出，在用地政策上，支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設用地、“四荒地”、可用林場和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游;在財政政策上，探索采取以獎代補、先建后補、財政貼息、設立產(chǎn)業(yè)投資基金等方式加大財政扶持力度，鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式;在金融政策上，推動銀行業(yè)金融機構(gòu)拓寬抵押擔保物范圍，擴大信貸額度，加大對休閑農(nóng)業(yè)的信貸支持;在公共服務上，要從規(guī)劃引導入手，積極推進“多規(guī)合一”。

1、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。

四荒地：2016年中央一號文件以及《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

其他方式：《國務院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

2、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式

采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對于農(nóng)戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現(xiàn)實意義。

建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營、高效經(jīng)營、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領域的農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

土地置換、租賃、入股聯(lián)營等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經(jīng)營管理。