文旅特色小鎮(zhèn)是一個系統(tǒng)工程，既有旅游的屬性，又有商業(yè)的屬性，還有地產(chǎn)的屬性，是需要長線運營的項目，在策劃規(guī)劃階段就應(yīng)充分考慮運營的因素，為小鎮(zhèn)的長線運營打下基礎(chǔ)。

一、特色小鎮(zhèn)運營中的幾個“坑”

文旅小鎮(zhèn)在規(guī)劃設(shè)計階段，就應(yīng)該做出細(xì)致切實的市場調(diào)研，確定項目總體定位，為后續(xù)的良性運營做好鋪墊。但文旅小鎮(zhèn)是新生事物，由于經(jīng)驗不足，項目方在期初往往會忽略一些問題，導(dǎo)致后期不得不整改，甚至造成無法彌補(bǔ)的損失。最常見的有以下幾個問題：

1、文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)形式屬于文旅商業(yè)步行街，區(qū)別于城市商業(yè)體。

從特色小鎮(zhèn)項目立項開始，我們要有一個明確的認(rèn)識：從屬性上來看，文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)是以街區(qū)型的文化旅游為主。因此，業(yè)態(tài)布局上，要注重旅游屬性，但需要提醒的是，不能完全做旅游業(yè)態(tài)，也要兼顧到在地消費和屬地化消費特性。

如果完全做旅游業(yè)態(tài)，忽略了本地的市場，就會導(dǎo)致在小鎮(zhèn)商業(yè)街在客流量還沒有達(dá)到一定階段的時候，難以維持理想的開門率。

另外，在規(guī)劃和策劃階段，就要把整個項目的商業(yè)動線、旅游動線，文化動線、人流動線綜合考慮到一起。使得游客能夠按照我們所預(yù)想的節(jié)奏來游玩和消費，由此實現(xiàn)商業(yè)價值，拉高人均消費。

2、公共區(qū)域的運營和維護(hù)成本，要提前考慮在運營階段如何轉(zhuǎn)化。

諸多文旅小鎮(zhèn)都具備水系景觀，在運營維護(hù)過程中，除了水費，還要交資源費，如果小鎮(zhèn)沒有活水水源支撐，那么這會是不小的開支。

另外開支比較大的就是公共區(qū)域的保潔費、照明費及安保費用，這些公共區(qū)域的費用最好不要分?jǐn)偟缴碳疑砩希绻@些費用都由商家來承擔(dān)，必然會導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)通過商家轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這將對整個小鎮(zhèn)的運營產(chǎn)生不良影響。因此，在前期我們要在公共區(qū)域的運營和維護(hù)方面周密考慮，可以通過旅游產(chǎn)品經(jīng)營等手段進(jìn)行轉(zhuǎn)化。

3、商業(yè)區(qū)域的容積率不是越高越好。

目前特色小鎮(zhèn)開發(fā)商和投資人大多脫胎于地產(chǎn)行業(yè)，一般都會認(rèn)為容積率越高越好，但事實上容積率高，建安成本(建安成本是建筑安裝工程成本的簡稱，包括建材費、人工成本、機(jī)器使用費、水電線路安裝費等)也會相應(yīng)的較高，對于資金使用效率來說，不見得是好事情。

那么容積率達(dá)到多少才是最佳的?我認(rèn)為，要在投入單價、物業(yè)市場價值和物業(yè)使用坪效三者之間找到最佳平衡點，資金使用效率較高，物業(yè)單價較高、使用坪效更高的積率才是比較合理的。

4、高科技互動項目的上馬需要謹(jǐn)慎。

目前較多的投資人由于年長的關(guān)系，傾向于將高科技項目投放在小鎮(zhèn)里，他們通常會認(rèn)為高科技互動項目體驗度高，互動性強(qiáng)，并且又能突出自己小鎮(zhèn)的文化氛圍和主題。

但事實上高科技互動項目，有幾個先天性缺憾：第一，保鮮度差，游客體驗過一兩次后，可能就不再想去了。第二，技術(shù)淘汰的快，可能你上半年剛做好，到了下半年，新的技術(shù)已經(jīng)淘汰了這種玩法，對消費者沒有吸引力了。

5、演藝項目的上馬，要做好評估。

大型演藝項目的運營難度系數(shù)很高，在國內(nèi)市場上，演藝項目是重渠道的文旅產(chǎn)品，需要運營團(tuán)隊對市場熟悉，對渠道運作非常了解。另外，很多人在投資的時候，只關(guān)注這個演出形式的獨有性，或者演出內(nèi)容的吸引力有多強(qiáng)，但往往忽略了，演藝項目落地后每日耗費的人力和物力成本。如果日常運營花費大量的物力和人力，就會造成項目后期的運營壓力。

目前演出行業(yè)有人提出了演出項目“小而美”的概念，我本人對此也是持懷疑態(tài)度的，從我的運營經(jīng)驗來看，也不見得能取得市場認(rèn)同。演出項目究竟應(yīng)該是大型(實景)、還是“小而美”。不是由投資人或者策劃師想象出來的，是游客的接受度決定的，大型演出的市場表現(xiàn)下滑之后，不一定小型演出的就能好賣。

大型演出項目市場下滑的原因主要是團(tuán)隊游客市場的變化，要找到真正有“出路”或者賣點的演出產(chǎn)品，而不是演出形式和規(guī)模的問題。筆者認(rèn)為演出產(chǎn)品要根據(jù)消費需求，做好業(yè)態(tài)的生態(tài)組合才是出路。

6、提前做好稅務(wù)籌劃。

小鎮(zhèn)項目的商業(yè)部分基本屬于商業(yè)地產(chǎn)，如果是物業(yè)自持或返租，就需要提前做好房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃。因為房產(chǎn)稅是很大的一筆支出，主要有兩種收稅方式：第一是每年度稅費，原值×70%×1.2%;第二是，房屋年度租金×12%。

二、小鎮(zhèn)操盤的幾個“忌諱”

作為一個文旅小鎮(zhèn)項目的決策者，應(yīng)該對文旅小鎮(zhèn)行業(yè)有一個基本的認(rèn)知，不能憑感覺決策，要做好行業(yè)調(diào)研。

1、關(guān)于小鎮(zhèn)門票的收取問題。

目前來看，收門票的文旅小鎮(zhèn)，里面的商業(yè)都不太強(qiáng);不收門票的小鎮(zhèn)，商業(yè)都做的還不錯。但是，要想將兩者同時做到最好，難度是很大的。如果既想把商業(yè)做好，還要收取門票，要對市場做一個周密的調(diào)研，去找到兩者的平衡點，切忌盲目自信，異想天開。

另外，商業(yè)行為都是存在風(fēng)險的，并不是說自營就一定可以賺錢。自營業(yè)態(tài)在整個項目股份中的占比多少，需要做周密的核算。

2、關(guān)于小鎮(zhèn)項目的旅游市場定位問題。

文旅小鎮(zhèn)首先要對它的旅游市場做一個總體定位。除了某幾個獨特的古城，如麗江古城、鳳凰古城，其他絕大多數(shù)文旅小鎮(zhèn)不可能做到服務(wù)遠(yuǎn)方市場，很難吸引到遠(yuǎn)方市場的游客，其主要服務(wù)于一級客源市場(兩小時車程)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該定位為周邊旅游產(chǎn)品或周末休閑游的產(chǎn)品，不要好高騖遠(yuǎn)。有了總體定位以后，就會清楚知道小鎮(zhèn)的市場在哪兒?游客群體是怎樣的消費特點?景觀系統(tǒng)和景區(qū)商業(yè)動線如何規(guī)劃等問題。

3、考察項目要用行業(yè)視角，不要看不起已經(jīng)存在的市場。

操盤手去考察項目的時候，不要只看到項目的缺點或表面現(xiàn)象，要知其然也要知其所以然。不要急于否定任何一個已經(jīng)存在、被認(rèn)可的市場，要抱著客觀學(xué)習(xí)的態(tài)度去研究，它的旅游吸引物究竟是什么?思考項目的整個商業(yè)模式，它到底是靠門票賺錢，還是靠門票拉動市場?靠旅游商品來賺錢，還是靠旅游商品拉動市場?還是靠景區(qū)服務(wù)來拉動市場?這些問題都不可輕易下結(jié)論，需要操盤手認(rèn)真的考察和辨別。

三、如何避開“雷區(qū)”

文旅小鎮(zhèn)的繁榮不可一躍而就，是大量的從業(yè)者精雕細(xì)琢出來的，需要耐心的付出時間和精力，培養(yǎng)市場，完善產(chǎn)品，做好服務(wù)。

1、屬地市場的重要性不可忽視。

每一個小鎮(zhèn)都有其獨特性，運營的時候需要揚(yáng)長避短。所以說，深刻的認(rèn)識屬地市場，才是運營的第一步。屬地市場是基礎(chǔ)，如果連屬地市場都做不好，就很難做好遠(yuǎn)方市場。要想做好屬地市場，就要在項目里體現(xiàn)出屬地特色，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，商業(yè)品質(zhì)與地方特色不是相互排斥，是可以相容的。

2、做好計劃運營。

在年前或年初的時候要做好整年的運營計劃。除了小鎮(zhèn)的常態(tài)活動以外，在年度的每個月做什么活動?每個節(jié)慶如何來打造?商業(yè)如何來管理?怎么與商戶互動?這些都要統(tǒng)籌安排到，不能在問題出現(xiàn)了，才去想解決方案。

3、小鎮(zhèn)需要培養(yǎng)，要有持之以恒的決心。

特色小鎮(zhèn)要想良好的運營起來，最需要的就是持之以恒的市場培養(yǎng)，最初的3到5年，都是需要付出的階段，不能急于求成。在最初的使用資金計劃中，要留出市場培養(yǎng)起的費用預(yù)算。

總之，文旅特色小鎮(zhèn)是一個系統(tǒng)工程，既有旅游的屬性，又有商業(yè)的屬性，還有地產(chǎn)的屬性，是需要長線運營的項目，在策劃規(guī)劃階段就應(yīng)充分考慮運營的因素，為小鎮(zhèn)的長線運營打下基礎(chǔ)。