有人口基數(shù)不一定有消費(fèi)能力。所以，在考慮能覆蓋多少人的同時(shí)還要考慮這些人的消費(fèi)能力，可簡(jiǎn)單理解為“可支配收入”，這個(gè)數(shù)據(jù)可以從國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒上查到。

這點(diǎn)也不難理解，北京人口比上海多，但是為什么上海有迪斯尼而北京沒(méi)有?香港dan丸之地有一個(gè)迪斯尼，而西南中心成都沒(méi)有，為什么?人的消費(fèi)能力占了很大因素，當(dāng)然，季節(jié)因素也有。不可否認(rèn)的是消費(fèi)能力是硬傷。

特別是在一些人口凈流出的城市和勞動(dòng)力輸出型的城市周邊，投資一定要謹(jǐn)慎，你還指望父母出去了，爺爺奶奶帶著孫子去消費(fèi)嗎?

4、注意土地性質(zhì)

要注意避開(kāi)基本農(nóng)田，要注意避開(kāi)基本農(nóng)田，要注意避開(kāi)基本農(nóng)田!重要的事情說(shuō)三遍。

國(guó)家雖然大力扶持田園綜合體項(xiàng)目，但是對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)力度還是非常嚴(yán)格的。國(guó)家又有《基本農(nóng)田保護(hù)法》，國(guó)土衛(wèi)星每年要航拍對(duì)比，一旦出現(xiàn)違規(guī)，那是必須整改的。別說(shuō)你當(dāng)?shù)仃P(guān)系很牛，自上而下的整改令沒(méi)人會(huì)幫你扛。

農(nóng)用地除了基本農(nóng)田還有一般耕地和未利用土地。國(guó)家也鼓勵(lì)利用四荒地。

5、自然資源是否豐富

一馬平川是非常適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但是如果能夠有水有山那更能增加田園綜合體項(xiàng)目的景致，如果實(shí)在沒(méi)有山山水水，也可以通過(guò)微地形和植物搭配來(lái)增加園區(qū)的層次感。

做過(guò)休閑農(nóng)業(yè)的都知道，最花錢的不是上項(xiàng)目，而是基建。如果沒(méi)有水需要打井，沒(méi)有電需要拉線，沒(méi)有山需要堆土，沒(méi)有綠植需要買樹(shù)買草皮，沒(méi)有圍墻天然屏障需要圍墻…這些才是最花錢的地方。

6、 學(xué)會(huì)借勢(shì)

供勢(shì)也叫抱大腿，大腿就多了，比如大型的著名景區(qū)、旅游示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、公園等等。這不難理解，建古北水鎮(zhèn)花了幾十億，結(jié)果古北水鎮(zhèn)周邊興起了很多配套產(chǎn)業(yè)，民宿、農(nóng)家樂(lè)、親子園等等;周莊附近剛開(kāi)業(yè)了一個(gè)鄉(xiāng)伴綠樂(lè)園，這樣的例子有很多。

借勢(shì)的好處有很多，比如，政府配套健全，水電路網(wǎng)都不是問(wèn)題;再如，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，古北水鎮(zhèn)在全國(guó)打了很多廣告，把人引進(jìn)來(lái)消費(fèi)的同時(shí)也引到了民宿、農(nóng)家樂(lè)、親子園里。

總結(jié)：選址就是蓋樓基，樓基不牢，樓蓋不高;選址在某種程度上決定了項(xiàng)目未來(lái)的盈利天花板。