田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營，形成的是一個新的社區(qū)與生活方式，是企業(yè)參與、農業(yè)+文旅+地產的綜合發(fā)展模式。以下由山合水易規(guī)劃設計院對都市近郊田園綜合體進階之路進行分析。
 

一.發(fā)展特征

1、區(qū)位優(yōu)越

位于城郊，特色小鎮(zhèn)、古村落、區(qū)域干線，交通相對便利，可達性強，便于游客輸入、輸出產品。

2、環(huán)境優(yōu)美

能滿足原住民、新居民、游客對“生產生活生態(tài)”要求的自然環(huán)境，能提供豐富的農業(yè)資源和美麗的天元風光。

3、空間廣袤

區(qū)域廣、舒緩心情，有適合發(fā)展現(xiàn)代循環(huán)農業(yè)生產、趣味農業(yè)體驗、文化旅游創(chuàng)意、美麗鄉(xiāng)村建設等廣闊領域。

4、多方參與

參與主體多元化建設，主體職能疊加，企業(yè)、政府、規(guī)劃機構、高校智庫、農民文創(chuàng)個團隊…在此過程中反復磨合。

5、市場運作

以市場為導向，自我造血，避免盲目政策輸血，為發(fā)展田園綜合體積極開發(fā)特色農產品文創(chuàng)、旅游、餐飲等營利性產品。

6、政府支持

政府在項目用地、村民引導、早期政策投資、稅收、文創(chuàng)農業(yè)創(chuàng)新引導、發(fā)展扶持基金等方面具有不可替代的地位。
 

二.發(fā)展契機

1、旅游消費主力的轉變

隨著反城市化或城市人口郊區(qū)化的興起，旅游群體逐漸由少數(shù)中高收入階層向大眾化轉變。傳統(tǒng)的農家樂、郊野公園和度假酒店似乎產品單一，為田園綜合體的誕生奠定了基礎。

2、出游目的的轉變

出游目的由簡單的城市郊區(qū)觀光旅游過渡到休閑和度假旅游。旅游需求日益多樣化，知識化，個性化，對旅游質量和人文素質提出了更高的要求。

3、農村居民改變現(xiàn)狀的迫切需求

長期以來，居民對于城鄉(xiāng)二元發(fā)展、居住環(huán)境和生活消費方式都有強烈的改變居住環(huán)境和生活消費方式的愿望，多元生活選擇的復雜性可以為廣大的非城市地區(qū)提供生存空間。

4、國家政策的傾斜

中央農辦自2016年底重視農牧綜合體模式以來，半年多來，中央政府對各省出臺了一大批農牧綜合體試點支持政策。
 

三.現(xiàn)實問題及挑戰(zhàn)

1、土地如何運作?

土地規(guī)劃的難點：田園綜合體的土地需求量約為1000畝，面臨土地供應減少，城市郊區(qū)崛起，土地嚴格管理造成的土地短缺問題;

規(guī)劃的復雜性：土地利用規(guī)劃不僅要平衡建設用地與農業(yè)用地、商業(yè)用地、鄉(xiāng)村徙置地的關系，還要對周邊土地進行偏遠地區(qū)規(guī)劃;

有很多限制：園區(qū)休閑農業(yè)用地面臨不占用基本農田、不超出土地利用規(guī)劃、嚴格禁止隨意擴大設施性農業(yè)用地范圍等三大限制;

其他：土地使用涉及土地規(guī)劃，土地政策，地方政府，村民，當?shù)仄髽I(yè)和機構等;

2、村民如何收益?

城市郊區(qū)的居民收入較高，收入渠道較郊區(qū)、縣廣，利益更具吸引力。

對收益的長效性、穩(wěn)定性、高額度更加關注;

不僅僅有住房安置、安置補貼，還有土地、社會保障、就業(yè)安置等收入需求;

3、農業(yè)如何運作?

農業(yè)的循環(huán)化、現(xiàn)代化、低碳化、規(guī)模化、集成化;

在不依賴旅游業(yè)的基礎上，農業(yè)自負盈虧;

需要大量的農業(yè)生產、品管、銷售、品牌相關專業(yè)公司;

4、文創(chuàng)如何玩轉?

田園綜合體的開發(fā)商和運營商傾向于關注房地產，園藝，農業(yè)等專業(yè)領域，文創(chuàng)和農業(yè)創(chuàng)新存在專業(yè)的不對稱問題;

文創(chuàng)團隊、機構的招商、甄別，在資金、場地、稅收等政策上進行有力支持;

引入文創(chuàng)孵化平臺及輔導機構，為文創(chuàng)產業(yè)護航;

5、項目如何收益?

全國各地正在建設的田園綜合體項目中，成都多利農莊計劃投資150億元，無錫田園東方二期投資28億元。巨額投資對項目資金鏈有極高的要求;

成都多利農莊依靠平安、綠城、多利等多方面的共同努力，經過幾年的努力，農委會每年產生2000萬元利潤，非頂級企業(yè)資源將如何實現(xiàn)收益;
 

四.進階措施

1、 做平臺而非單純做項目

田園綜合體的最大亮點在于“綜合體”這個詞。將城市商業(yè)綜合體的概念引入到郊區(qū)農業(yè)發(fā)展中，與傳統(tǒng)的農家樂、觀光農業(yè)有很大的不同。

田園綜合體是土地、資本、創(chuàng)業(yè)技術等方面的重要發(fā)展平臺，要鼓勵、吸收和培育農業(yè)生產加工、種苗、餐飲住宿、文創(chuàng)等企業(yè)和隊伍進入農牧綜合體建設。

2、 基于旅游而非限于旅游

田園綜合體是解決區(qū)域發(fā)展問題，旅游是一種發(fā)展方式，但不是一種絕對的方式。該項目可以根據(jù)旅游開發(fā)的要求，在景觀建設，商業(yè)設計，動態(tài)組織，品牌推廣等方面建設，但由于旅游業(yè)的發(fā)展，不能放棄農業(yè)和生態(tài)的可持續(xù)創(chuàng)新。