獲得土地使用權(quán)是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，如何以較低的成本順利獲取到項(xiàng)目土地使用權(quán)是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。而在項(xiàng)目實(shí)際操作中，土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。

(一) 招商合作式

是指當(dāng)?shù)卣虍?dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有意愿發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，以優(yōu)惠土地承包價(jià)格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開發(fā)的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會(huì)有配套優(yōu)惠政策。因此，此種方式是比較理想的土地獲取方式，在項(xiàng)目規(guī)模較大時(shí)比較適用。

(二) 主動(dòng)獲取式

是指土地流轉(zhuǎn)，這也是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的主要土地獲取形式。土地流轉(zhuǎn)又分為兩類，即：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。目前，國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)方面的制度與法律法規(guī)還有待完善。各地區(qū)在土地流轉(zhuǎn)管理方面也缺乏完善的管理體系與管理方法。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式

土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式主要有租賃、入股合作、互換以及反租倒包等方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)。但需要注意的是：不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。

A.租賃

是指以一定期限向農(nóng)戶租用部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)戶向承租人收取租金，出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租人按出租時(shí)約定的條件對出租人(農(nóng)戶)負(fù)責(zé)。

B.入股合作

是指接受農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)量化作為股權(quán)入股合作經(jīng)營，并按股分紅的土地流轉(zhuǎn)方式。

C.互換

當(dāng)待開發(fā)的項(xiàng)目用地規(guī)模比較大時(shí)，租用農(nóng)戶土地分部比較分散，無法集中經(jīng)營和管理。這時(shí)，可與農(nóng)戶商談，用互換土地承包經(jīng)營權(quán)的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進(jìn)行開發(fā)。

D.反租倒包

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然后再向該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃的土地流轉(zhuǎn)方式。

2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市流轉(zhuǎn)、同權(quán)同價(jià)的法律行為。

A.流轉(zhuǎn)形式

B.流轉(zhuǎn)前提

(三) 機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取方式主要有招商合作式與主動(dòng)獲取式兩種方式。前者適合規(guī)模較大的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取，且往往能得到當(dāng)?shù)卣块T的支持，從而享有配套的優(yōu)惠政策。因此，如果待開發(fā)的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大時(shí)，建議在獲取土地前做好項(xiàng)目前期策劃工作。以優(yōu)秀的項(xiàng)目開發(fā)方案，贏得當(dāng)?shù)卣块T與村民的認(rèn)可，這對項(xiàng)目后期的開發(fā)與發(fā)展會(huì)起到十分積極的作用。而主動(dòng)獲取方式，則是最為常見的土地獲取方式，也相對靈活、自主。因此，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的土地獲取方式選擇，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的具體情況以及項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模等綜合考量。