將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來的做法是因為，有很多當年買了房子的家庭中，現(xiàn)在已有不少人快到退休年齡了，在考慮規(guī)劃老年生活了。反映出來的對于老年住宅和老年人專業(yè)護理服務的需求，促使開始了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究。

    而大多數(shù)主動找到我的地產(chǎn)開發(fā)商，是老板本人已經(jīng)進入退休年齡，在考慮自己的養(yǎng)老生活時才注意到的。他們發(fā)現(xiàn)原來市場上缺少一種產(chǎn)品——養(yǎng)老地產(chǎn)。在此，養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準老年人(退休準備期的老年人)的地產(chǎn)產(chǎn)品，其實是地產(chǎn)產(chǎn)品的一個細分市場。

    2009年，中國著名的幾大地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都在策劃養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)。這股養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潮的爆發(fā)已經(jīng)指日可待。

    2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)再次受到宏觀調(diào)控影響之時，地產(chǎn)開發(fā)商會把更多的目光轉(zhuǎn)移到“老年公寓”上的?；乜答B(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展，似乎每次都是在房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控時，地產(chǎn)商迫不得已開動腦筋作“住宅創(chuàng)新”時，“老年公寓”就會紅上一陣。在三亞的高檔住宅區(qū)也到處可見“老年公寓”的大型紅綢宣傳橫幅，而當住宅地產(chǎn)市場回暖時，這些紅綢橫幅就丟到垃圾桶里了。而在上海，一家知名地產(chǎn)開發(fā)商也因為推出“老年公寓”概念，反市場大勢使得樓盤一售而空，至今在其公司內(nèi)，這位“銷售創(chuàng)新者”還作為銷售策劃人才備受贊譽?？墒沁@個“老年公寓”項目怎樣了呢？“掛羊頭賣狗肉”是客戶們對它的一致評價。這成了“老年公寓”的一個反面案例。

    的確，在當下的養(yǎng)老地產(chǎn)市場萌動之時，還是有幾乎近一半的地產(chǎn)開發(fā)商是抱著“炒作概念，實為賣房”的心態(tài)來做的。今天的消費者已經(jīng)不再那么容易“騙”了。養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個板塊，而且隨著中國人口老齡化的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場的成長受到剛性需求的支撐，會穩(wěn)步而快速地增長。從長遠的眼光來看，這種“炒作”行為，最終會損害地產(chǎn)開發(fā)商自己的利益。相反，在市場還處在空白期之時，認真負責的先發(fā)者會以養(yǎng)老地產(chǎn)成為市場的標桿，收到事半功倍的商業(yè)效果。

    在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個新興板塊，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念，受到廣泛的關注。養(yǎng)老地產(chǎn)在中國發(fā)展的現(xiàn)狀和前景：老年公寓這個概念在2006年就被炒作過，其實這個市場也是非常大的。到2009年，這個產(chǎn)業(yè)開始熱了，今天，這個產(chǎn)業(yè)就更熱。2010年，以中國人壽為代表的險資也大舉進入養(yǎng)老地產(chǎn)，要打造養(yǎng)老社區(qū)基地等。

    保險資金進入到養(yǎng)老地產(chǎn)中來，險資的實力強，杠桿化比例比低于地產(chǎn)商；保險資金本來就習慣于做長線投資，地產(chǎn)資金習慣于短線投資；從產(chǎn)品的匹合度來講，保險資金做養(yǎng)老地產(chǎn)實際上等于是它的產(chǎn)品線延長。所以，保險資金更適合進入養(yǎng)老地產(chǎn)，保險資金進入對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是有益的。

    從現(xiàn)在的狀況看，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是由保險資金和房地產(chǎn)開發(fā)商這兩種投資商在負責開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景非?？春?。養(yǎng)老地產(chǎn)這個產(chǎn)品特征不像住宅地產(chǎn)投資周期短、利潤那么高，相對來講養(yǎng)老地產(chǎn)是一個長線投資、長期回報產(chǎn)品。目前，住宅地產(chǎn)的波動性非常大，從這個角度來講，養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定性就比較好，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有社會功能性，政府不太可能去打壓這個產(chǎn)業(yè)。從投資商的角度來講，把短線、中線、長線產(chǎn)品配置好，優(yōu)化投資組合和增強收益的穩(wěn)定性都是非常有用的。我個人認為，2010年之后的幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)都將是開發(fā)熱點。

    相關報道：養(yǎng)老地產(chǎn)一般采用出租模式，這就意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)除了一個強大的投資團隊，還需要一個專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理團隊。

    中國人壽選擇與海外養(yǎng)老機構(gòu)合作，共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，由海外養(yǎng)老機構(gòu)負責日常運營和管理養(yǎng)老地產(chǎn)，而泰康置地則選擇獨立運作。上述接近泰康置地的人士表示，當前公司正在培訓和招聘酒店管理、養(yǎng)老地產(chǎn)管理人才，待養(yǎng)老地產(chǎn)形成規(guī)模之后，將由公司內(nèi)專業(yè)的養(yǎng)老管理公司來運作。泰康之家（北京）管理顧問有限公司已經(jīng)設立，成為泰康置地旗下管理養(yǎng)老公寓和社區(qū)養(yǎng)老服務的專業(yè)機構(gòu)。

    也有顧問代理機構(gòu)人士認為，當前保險公司大舉拿地，實質(zhì)是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號圈地，“像中新生態(tài)城和上實東灘生態(tài)城一樣，以生態(tài)和養(yǎng)老地產(chǎn)的名目拿地者不在少數(shù)。”這位人士指出，保險公司的原始目的，還是希望通過常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)來盈利。他認為，保險公司在拿下幾千畝土地之后，部分用作養(yǎng)老地產(chǎn)的建設，其它則建成為商品房、商業(yè)等設施，用于彌補保險公司的利潤。

    對此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性質(zhì)在出讓時就已經(jīng)定向，不能輕易改變；而泰康置地是鐵定了心要做養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是拿來炒概念。”

    中國的現(xiàn)狀是，絕大多數(shù)的地產(chǎn)開發(fā)商還根本不知道養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品是什么，該怎樣規(guī)劃、設計、開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)的特征是什么，同一般的住宅有什么不同，而養(yǎng)老地產(chǎn)的設計在中國幾乎也還是一個空白。誰為開發(fā)商提供設計支持？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是還是賣房子？配套服務應該有哪些？地產(chǎn)開發(fā)商的工作應該做到哪里，能否提供售后服務，如果不能，老年人的專業(yè)服務能否外包等，都是問題。

    在國外，“養(yǎng)老地產(chǎn)”已較成熟，美國的老年社區(qū)類型多樣，規(guī)模龐大的AAC社區(qū)擁有超過10萬老年人居住，有精致的無障礙設計，還設有連續(xù)照護服務；日本東京城區(qū)的Suncity East融合多種養(yǎng)老方式于一體，“一幢樓就是一個社區(qū)”。在我國，泰康人壽已在北京建設一家高規(guī)格的會員制養(yǎng)老公寓；上海浦東康橋也由民間資本投資約6億元建成“親和源老年公寓”。不過，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的門檻也不少：比如，目前投資政策還不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠，等等。

    可喜的是，越來越多的風投、資本運作公司看好養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，積極尋求同養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商的合作機會，其中外國的投資公司居多，這預示著養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的大規(guī)模市場啟動已經(jīng)開始。在此，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們需要從長計議，認真研究，使這次養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)大潮將中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶到健康發(fā)展的軌道上，為中國的老年人帶去福音。

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