從房地產(chǎn)企業(yè)如何介入養(yǎng)老來思考，可為養(yǎng)老地產(chǎn)歸納出六種盈利模式。

　　1、無障礙適老化社區(qū)

　　在現(xiàn)有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，可以先做硬件的提升，使居住在小區(qū)里面的老人能夠下得了樓，在小區(qū)里面活動。未來的房地產(chǎn)改善性需求，一定是真實(shí)的需求，改善型的需求有兩種：一是當(dāng)小孩要上學(xué)了，需要尋找學(xué)區(qū)房子；二是老人居家養(yǎng)老，無障礙的改造、無障礙的條件，能夠讓老人下樓，現(xiàn)在就能碰到一些開發(fā)商朋友，自己的父母住在自己開發(fā)的小區(qū)里面，就已經(jīng)是半失能的狀態(tài)，坐輪椅，下不了樓，所以他說要自己開發(fā)這樣的項(xiàng)目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發(fā)企業(yè)能夠比較簡單進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的一種方式。

　　它的主要特征：一是小區(qū)里面養(yǎng)老服務(wù)還沒有提供，二是無障礙硬件環(huán)境；三是豐富的室內(nèi)外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)銷售。

　　北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

　　2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)

　　這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)面對的主要目標(biāo)客群就是家里已經(jīng)不需要第二代、第三代的撫養(yǎng)、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，美國太陽城的就是很好的例子，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設(shè)的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創(chuàng)建一個全新的生活方式，但是當(dāng)鳳凰城的第一個太陽城開業(yè)的第一天就有10萬老人去了，現(xiàn)在里面已經(jīng)住了4萬多老人?？梢灶A(yù)見中國現(xiàn)在的老人養(yǎng)老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養(yǎng)老模式是完全不一樣的，我們現(xiàn)在做的事情是為未來的老人創(chuàng)造一種全新的生活，這跟美國的發(fā)展歷程也是比較相近的。

　　3、CCC持續(xù)照料親情社區(qū)

　　CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養(yǎng)老服務(wù)配套都跟上了，這個也比較符合中國人養(yǎng)老的習(xí)慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，一個叫蓋勒普的人，他收購了太陽城以后，創(chuàng)建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設(shè)計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區(qū)里面，所以美國也在發(fā)展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在嘗試做這樣的CCC的模式。

　　這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產(chǎn)權(quán)銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現(xiàn)在基本的共識就是產(chǎn)權(quán)銷售部分做到85%，15%的部分自持。

　　4、城市型養(yǎng)老公寓

　　這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內(nèi)的土地非常少，我們只能到城鄉(xiāng)結(jié)合部去做開發(fā)，也會引導(dǎo)一批未來的老人，如果你創(chuàng)造了這樣全新的生活方式，你會引導(dǎo)一批老人去遠(yuǎn)郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部。但是有大量的老人都是生活在城市環(huán)境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環(huán)境，所以創(chuàng)造一個城市型的養(yǎng)老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區(qū)分，這是一個很重要的發(fā)展方向。它的盈利模式會員制和產(chǎn)權(quán)銷售都是可以的。

　　日本木下介護(hù)，增加了一個養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域，在日本2000年介護(hù)保險制度實(shí)行之前，他們這五年的時間是通過商業(yè)化的發(fā)展已經(jīng)可以盈利了，當(dāng)時他們在公司內(nèi)部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面開發(fā)，現(xiàn)在在東京都周圍他們一共服務(wù)了3000多名中高端的老人。

　　5、旅游度假型養(yǎng)老酒店

　　這個應(yīng)該是未來養(yǎng)老地產(chǎn)非常重要的發(fā)展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養(yǎng)老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養(yǎng)老。剛才提到了現(xiàn)在正在做養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，會制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，你當(dāng)?shù)氐睦先速I了你的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)，可以獲得這個聯(lián)盟里面其他項(xiàng)目的使用權(quán)，這個未來是一個非常大的趨勢，現(xiàn)在的旅游人口當(dāng)中，老人的比例占40%可能還會再增加，老人旅游的消費(fèi)能力也還會增加，所以我們應(yīng)該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結(jié)合溫泉、康復(fù)、理療、營養(yǎng)、膳食等功能。對于手里有旅游風(fēng)景區(qū)的用地，如何跟養(yǎng)老結(jié)合，如何爭取旅游養(yǎng)老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規(guī)劃設(shè)計。

　　6、護(hù)理性機(jī)構(gòu)

　　這也是房地產(chǎn)企業(yè)可以投資開發(fā)的，可以去做連鎖的品牌，做規(guī)?；陌l(fā)展?，F(xiàn)在的護(hù)理型機(jī)構(gòu)都有一次性入住金的問題，現(xiàn)在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費(fèi)卡等等，再加上月費(fèi)，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費(fèi)跟押金、租金、消費(fèi)卡的性質(zhì)都是不一樣的，有些錢收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現(xiàn)在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項(xiàng)目，通過會員卡和押金的方式運(yùn)用得還是很好。國內(nèi)比較典型的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局去年新評定了兩個五星級養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內(nèi)外環(huán)境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費(fèi)的方式運(yùn)營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)逐漸變得炙手可熱，想要順利進(jìn)入還需要做一定的功課，其中盈利模式的確立是非常重要的一個環(huán)節(jié)，在選擇時要結(jié)合政策、市場、自身資金實(shí)力等多方面進(jìn)行考慮。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com