近幾年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快和人口結(jié)構(gòu)老齡化的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為各城市在新區(qū)開發(fā)和舊城改造中經(jīng)常提及和考慮的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。但縱觀各地方興未艾的城市開發(fā)項目，真正能使商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目落地且有效運營的幾乎是鳳毛麟角。應該說，我國目前的養(yǎng)老形勢和城市開發(fā)規(guī)劃為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化提供了廣闊的市場，而國外成熟的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目也為我們提供了可借鑒的模式，但為何民間資本對這塊大蛋糕一直顧慮重重、舉步維艱呢？制約著我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素主要有以下幾種：

　　首先，高額的土地取得成本。

　　我國目前的城市開發(fā)規(guī)模雖然可以為商業(yè)開發(fā)提供充足的土地，但政府出于平衡地方財政和整合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要，往往會設定較高的土地出讓價格。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商恰恰需要通過購買低于市場價格的土地以減小大宗土地開發(fā)項目中長期開發(fā)的風險。高額的土地取得成本讓很多開發(fā)商有心無力，即使取得了土地，往往也更愿意開發(fā)能較快實現(xiàn)投資回報的商品住宅社區(qū)。

　　其次，投資額高且回收期長。養(yǎng)老地產(chǎn)項目為目標客戶提供中高端的專業(yè)化一站式服務，其消費群體的特殊性以及盈利模式的綜合性要求投資者在項目建設期及后期服務時要比其他項目投入更多的資金和技術。而且，由于養(yǎng)老地產(chǎn)配套設施多、投資金額高、運營維護標準高，故投資者需要較長時期的經(jīng)營才可以收回投資。這種長時間的占用資金一方面增加了企業(yè)的成本，另一方面也無形中擴大了投資者的投資風險。

　　此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求且具備更加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務、醫(yī)護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理等。這些服務對很多房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。

　　再其次，政策導向不明確。

　　國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和政策環(huán)境對一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響至關重要。近年來，雖然我國陸續(xù)出臺了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》、《老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》、《社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》等一系列政策法規(guī)，逐漸放開了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，鼓勵民間資本進入。但是總體而言，現(xiàn)行的政策中具體的鼓勵和優(yōu)惠措施尚不夠清晰。國家政策方向的不明確使民間資本不敢貿(mào)然試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　最后，有效客戶群有限。

　　中高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項目要求目標客戶家庭具有足夠的經(jīng)濟能力。如德國奧斯汀提供五星級的服務，把目標客戶定位為月收入1000歐元的人群，老人入住時需交付的押金相當于房間的產(chǎn)權(quán)價格；位于北京燕郊的燕達國際健康城，其酒店式養(yǎng)老公寓的月租金為8400元，相對于我國目前的人民生活水平而言，顯然是絕大多數(shù)家庭所無力承擔的。因此，極為有限的目標客戶群體直接影響著項目的回報率的預期，這也是制約民間資本進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最重要因素。

　　總而言之，對于我國來說養(yǎng)老地產(chǎn)是一項新興且具有很大發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，政府和開發(fā)商應通力合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，努力實現(xiàn)共贏。

　　對于政府而言，研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展、明確政策方向、制定配套政策、保障各方利益是應盡之責。一方面，需加強和保障對社區(qū)公共養(yǎng)老服務項目的支持力度，在保證其能正常運營的前提下，逐步提高公共養(yǎng)老機構(gòu)的服務水平；另一方面，需放寬市場準入，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老服務領域，在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用等方面，對非營利性機構(gòu)和民營企業(yè)貫徹平等準入和扶持的原則。

　　對于開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)是新興產(chǎn)業(yè)，存在較多的不確定性，在進入時要審時度勢。一方面，在做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究的同時，等待國家更明確的政策法規(guī)出臺，以避免政策風險；另一方面，可考慮與其他機構(gòu)進行合作開發(fā)，如保險公司（跟養(yǎng)老保險掛鉤）、商業(yè)地產(chǎn)運營公司、醫(yī)療公司等，這些企業(yè)既有進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，也具備自身的優(yōu)勢和長處，合作開發(fā)可以增強實力、分散商業(yè)風險。

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