在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中，收取高額的會(huì)費(fèi)是保證資金迅速回流的重要手段，但是至于為會(huì)員提供怎樣的服務(wù)，使住戶(hù)樂(lè)于交納會(huì)費(fèi)成為會(huì)員，養(yǎng)老地產(chǎn)還存在一定的缺陷，主要在于沒(méi)有能力為會(huì)員提供長(zhǎng)期的護(hù)理服務(wù)。

　　其實(shí)在美國(guó)，持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)在盈利性養(yǎng)老社區(qū)中占比并不高，其中82%的社區(qū)由非盈利性機(jī)構(gòu)（半數(shù)是宗教機(jī)構(gòu)）運(yùn)營(yíng)；而盈利性養(yǎng)老社區(qū)中，會(huì)費(fèi)收入的占比很低，收取會(huì)費(fèi)的單元數(shù)通常不到養(yǎng)老單元總數(shù)的10%，租金和附加服務(wù)才是營(yíng)運(yùn)商收益的主要來(lái)源。

　　之所以產(chǎn)生這一現(xiàn)象，主要原因是，客戶(hù)在支付了高額會(huì)費(fèi)后，獲取的只是房屋的使用權(quán)，所以，除非養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)商能夠長(zhǎng)期提供品質(zhì)有保障的看護(hù)和醫(yī)療服務(wù)，否則客戶(hù)寧可按月租房。為了體現(xiàn)服務(wù)的長(zhǎng)期性，收取會(huì)費(fèi)的養(yǎng)老社區(qū)通常是一個(gè)混合型的社區(qū)，不僅有面向“活躍長(zhǎng)者”的生活自理型單元，還有面向更高齡階層的生活協(xié)助型單元，以及為慢性疾病患者提供特殊護(hù)理的單元。這樣，隨著老年人身體機(jī)能的衰退，他們逐步從生活自理型單元過(guò)渡到生活協(xié)助型單元，再過(guò)渡到特殊護(hù)理型單元，從而真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)社區(qū)內(nèi)安度余生。由此可見(jiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)在于服務(wù)，而不在于房子；會(huì)費(fèi)的支付是為了獲取長(zhǎng)期服務(wù)，而不是長(zhǎng)期居住權(quán)。

　　然而，即使是在美國(guó)，經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)品質(zhì)仍受到質(zhì)疑，也因此，會(huì)費(fèi)模式的接受度并沒(méi)有預(yù)想的那樣高。在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)中會(huì)費(fèi)模式的潛在問(wèn)題更多。首先，人們習(xí)慣了擁有資產(chǎn)獲取升值收益，即使是老年人，也希望把這部分升值收益留給子女，因此，對(duì)放棄升值收益而換取服務(wù)品質(zhì)的要求更高；其次，今天在建和運(yùn)營(yíng)中的多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)都是以生活自理型老人為目標(biāo)客戶(hù)，社區(qū)僅能提供基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)，這就意味著，隨著老年人生理機(jī)能的下降，養(yǎng)老社區(qū)的意義也在下降，所謂的長(zhǎng)期合同也就失去了意義。

　　綜上，持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)的背后是真正的持續(xù)護(hù)理能力，而不是持續(xù)居住權(quán)，換句話(huà)說(shuō)，會(huì)費(fèi)模式的背后需要完整的看護(hù)和醫(yī)療服務(wù)支撐，使老年人真正實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老，而當(dāng)前中國(guó)多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是無(wú)法達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的。

　　但如果不采用會(huì)費(fèi)模式，企業(yè)就需要把大量資金長(zhǎng)期投入到一個(gè)項(xiàng)目中去，這對(duì)于長(zhǎng)期處于資金饑渴狀態(tài)的中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不現(xiàn)實(shí)的，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展，必須先解決融資難、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)難的問(wèn)題。

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