國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，還沒有形成成熟可復(fù)制的運(yùn)營模式，很多時(shí)候養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式需要根據(jù)自己的實(shí)際情況去構(gòu)建，那么如何才能構(gòu)建有效的養(yǎng)老地產(chǎn)模式？

　　一構(gòu)建有效的融資模式

　　當(dāng)前我國尚未形成一套完整的金融信用體系，還存在著一定的信任危機(jī)，尤其是在投資商與開發(fā)商之間?；诖斯?，繼續(xù)有效地推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變關(guān)鍵措施之一就在于進(jìn)一步完善我國的信用體系和金融體制。從而在此基礎(chǔ)之上，深化融資渠道，尤其是擴(kuò)大社會(huì)融資的比例。鑒于當(dāng)前法律制度以及行業(yè)體制尚不健全，目前只有少數(shù)企業(yè)采用社會(huì)融資這種方式。近年以來，國內(nèi)外各基金開始陸續(xù)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)融資規(guī)模和渠道進(jìn)一步擴(kuò)大，有望取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要途徑。我們有必要充分吸收西方發(fā)達(dá)國家尤其是英美等國的社會(huì)融資經(jīng)驗(yàn)，在債券融資、信托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。

　　二打造多元運(yùn)營模式

　　1、"養(yǎng)老文化"概念營銷模式。所謂養(yǎng)老文化的概念營銷，指的是在經(jīng)營理念方面養(yǎng)老地產(chǎn)可以將健康養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老等文化觀念引入到養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目中，以此作為養(yǎng)老文化的載體，并捕獲老年住戶的心理認(rèn)同感，正是在這樣的基礎(chǔ)之上，開展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷。這方面比較成功的案例之一就是上海的親和源，在繼承傳統(tǒng)孝敬文化的基礎(chǔ)上，親和源主打親情文化這張王牌，在營銷方面獲得了比較大的成功。從我國當(dāng)前實(shí)際國情出發(fā)，可以適當(dāng)拓展養(yǎng)老文化的內(nèi)涵。傳統(tǒng)的"養(yǎng)兒防老"的觀念在國人心中根深蒂固，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采納一些較為生動(dòng)的營銷方式，向老年朋友們傳達(dá)自立、自理、自由的理念，只有在廣大老年人接受的基礎(chǔ)之上，才有可能最終形成購買力。2、產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式。就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。老年服務(wù)業(yè):涵蓋家政、餐飲、護(hù)理服務(wù)等多個(gè)行業(yè)；老年房地產(chǎn)業(yè):包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、居家養(yǎng)老住宅等產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營；老年醫(yī)療保健業(yè):包括體檢、醫(yī)療、養(yǎng)生、理療等特殊行業(yè)機(jī)構(gòu):老年用品業(yè):包括生活起居、飲食保健、康樂器材等方面的老年用品生產(chǎn)行業(yè)；老年旅游業(yè):含候鳥式旅游、度假式旅游、組團(tuán)旅游、自助式旅游等多種形式；老年娛樂文化產(chǎn)業(yè):含老年大學(xué)、老年俱樂部、才藝展示、互動(dòng)體驗(yàn)式娛樂等業(yè)態(tài)；老年咨詢服務(wù)業(yè):含政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問、企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型資訊、個(gè)人養(yǎng)老指導(dǎo)等；老年金融投資業(yè):含保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)、金融理財(cái)、養(yǎng)老基金管理等業(yè)務(wù)。改變?cè)瓉韨鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)銷售方式，延長(zhǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面，可以使養(yǎng)老地產(chǎn)附加更大的價(jià)值，增加其后續(xù)盈利能力。3、租、售組合入住模式。第一，銷售型模式。實(shí)質(zhì)上就是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方式，房子蓋好了就向老年住戶出售。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以快速回籠資金，但是對(duì)于老年群體而言，后續(xù)服務(wù)跟不上，一旦出現(xiàn)了問題，就很難得到圓滿解決。第二租用型模式。通過繳付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種方式對(duì)于開發(fā)商而言資金回收期比較長(zhǎng)，但是對(duì)于老年住戶可以享有一定的監(jiān)督權(quán)，可以促使開發(fā)商的服務(wù)更加完善。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活使用出租或出售的模式甚至可以積極借用當(dāng)前比較流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶更多選擇提供更好的服務(wù)，進(jìn)一步提升養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營效果。

　　三提升專業(yè)管理模式

　　1、開發(fā)商管理模式。所謂開發(fā)商管理模式，指的是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后直接由開發(fā)商擔(dān)任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住戶提供統(tǒng)一和個(gè)性化的服務(wù)。老年群體只需與單一的物業(yè)管理方聯(lián)系即可。這種開發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強(qiáng)化老年業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。同時(shí)，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。2、專業(yè)公司管理模式。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專業(yè)公司管理模式，通過多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同，我們需要在融資模式、運(yùn)營模式和管理模式等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)模式進(jìn)行創(chuàng)新性地研究和實(shí)踐。相信在轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，更新服務(wù)理念的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而且還有助于實(shí)現(xiàn)綜合的社會(huì)效益。

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