對于初次接觸養(yǎng)老地產(chǎn)的人來說，售后回租模式是一個新鮮的詞語，其在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營中起到了重要的作用，那么售后回租究竟是怎么回事？是怎么運(yùn)營的？

　　什么是養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式？

　　老地產(chǎn)售后回租是指房地產(chǎn)開發(fā)商(承租人)將其開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目出售后，又將該養(yǎng)老地產(chǎn)從出租人那里租回，習(xí)慣稱之為"回租"。通過售后回租交易，賣方(承租人)在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。該買方(出租人)將該養(yǎng)老地產(chǎn)回租給承租人，獲得租金應(yīng)收款，并擁有該養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有者(即出租人)可以是分散的個體購買者也可以是機(jī)構(gòu)購買者，這里的機(jī)構(gòu)包括REITS，基金投資、租賃公司、保險公司等。由于國家政策和相關(guān)法律條款的原因，養(yǎng)老地產(chǎn)本身不適宜產(chǎn)權(quán)劃分出售，養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的對象多選擇租賃公司等機(jī)構(gòu)。目前保險公司已經(jīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)表示濃厚的興趣，他們?nèi)狈?0年期甚至更長期限的投資工具。養(yǎng)老地產(chǎn)的長期持有性質(zhì)正好滿足保險公司的需求。另外養(yǎng)老地產(chǎn)長期的資金回報率能夠穩(wěn)定在10％以上，這對于尋求穩(wěn)定且長期持續(xù)投資回報的租賃公司來說也具有很大誘惑性。

　　回租過程雙方簽訂回租合同時，會約定一定的租賃期限，以及租賃期滿時產(chǎn)權(quán)歸屬的辦法。作為融資租賃形式的售后回租，往往租賃年限幾乎等同于其經(jīng)濟(jì)壽命。租賃期屆滿，出租方會以象征性的價格將所有權(quán)賣給承租方。而一些金融租賃公司作為出租人，根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險程度，還會另外收取2-5％的融資租賃費(fèi)用同時出租人還可以再將養(yǎng)老地產(chǎn)的租金應(yīng)收款"打包"賣給銀行。銀行以買斷租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為出租人提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)--"保理業(yè)務(wù)"。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。在"保理業(yè)務(wù)"有追索權(quán)的情況下，一旦承租人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))無法按時支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付：如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由出租人補(bǔ)足。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式成功的將房地產(chǎn)納入了金融行業(yè)，并擴(kuò)寬了金融業(yè)務(wù)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運(yùn)營

　　養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運(yùn)營商可以是開發(fā)商本身，也可以是專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。以目前國內(nèi)開發(fā)商的物業(yè)水平以及養(yǎng)老地產(chǎn)本身的專業(yè)化需求來看，開發(fā)商自身很難實(shí)現(xiàn)整個養(yǎng)老社區(qū)正常有序的運(yùn)營，跟知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作是進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的最優(yōu)選擇。

　　開發(fā)商跟運(yùn)營商之間簽訂委托合同，由運(yùn)營商代為管理整個養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)營，每年向運(yùn)營商支付一定的傭金或者提成，運(yùn)營商負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)模塊，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，形成互助式的盈利模式。當(dāng)然開發(fā)商也可以將物業(yè)租賃給運(yùn)營商，他在其中收益的是租金差值，對于融資性售后回租來說，后期得到產(chǎn)權(quán)之后，開發(fā)商還可以享受物業(yè)本身的增值價值。

　　老年租戶向開發(fā)商支付租金，向運(yùn)營商支付物業(yè)管理費(fèi)用以及商業(yè)管理費(fèi)用。同時開發(fā)商還可以通過附加的醫(yī)療保健、特殊看護(hù)等服務(wù)獲得一部分營業(yè)收入。于此同時開發(fā)商還要定期向投資者支付租金應(yīng)收款。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的售后回租模式是由開商發(fā)和投資者的需要共同催生出來的，實(shí)施效益看好。

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