養(yǎng)老地產(chǎn)售后模式在推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展上發(fā)揮了重要作用，它有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，能達(dá)到多贏的效果，但同時(shí)它在發(fā)展中還遇到了一些困難。

　　獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

　　從承租者的角度來(lái)講，養(yǎng)老地產(chǎn)的售后回租拓寬了企業(yè)融資渠道，為承租人提供中長(zhǎng)期資金來(lái)源，發(fā)揮了與銀行借貸等中長(zhǎng)期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資那樣對(duì)資金的用途提出了很多的限制，承租人可以將獲得的資金作為自有資金自由分配。而且售后回租和銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式相比，具有明顯的靈活性優(yōu)勢(shì)：手續(xù)簡(jiǎn)單快捷，由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權(quán)，并通過(guò)租期內(nèi)租賃物的完整來(lái)保證，出租人對(duì)承租人的審查更側(cè)重于承租人未來(lái)的盈利能力，而不是過(guò)去的信用歷史和財(cái)產(chǎn)資本基礎(chǔ)，這樣使一些資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)、沒(méi)有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過(guò)這種途徑獲得中長(zhǎng)期融資。

　　從出租者的角度來(lái)講，售后回租可以弱化投資者的風(fēng)險(xiǎn)，投資者作為出租人擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，即使承租者無(wú)力支付租金，投資人可以收回房產(chǎn)，并依據(jù)與開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)協(xié)議處理房產(chǎn)。投資人定期收回租金應(yīng)收款，回籠資金，獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預(yù)定的期限和金額支付租金，這也正是投資人投資回報(bào)的物質(zhì)基礎(chǔ)。而且如果從房地產(chǎn)商處購(gòu)房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。

　　此外，還能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈的構(gòu)建。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式將開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商以及金融行業(yè)的保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)和投資商納入到一個(gè)共同的資金循環(huán)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)要想得以持續(xù)發(fā)展，必須構(gòu)建一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈。開(kāi)發(fā)商、投資商與運(yùn)營(yíng)商的角色分離實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營(yíng)管理收益的分離。開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)在這釉分離的過(guò)程中也實(shí)現(xiàn)了分擔(dān)和管控。

　　存在的困難

　　一方面，土地轉(zhuǎn)讓成本較高。目前養(yǎng)老地產(chǎn)用地多是按照商業(yè)用地進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓成本較高。養(yǎng)老地產(chǎn)本身在設(shè)計(jì)以及適老化設(shè)施方面的成本已經(jīng)高于普通住宅，如果土地成本不能降下來(lái)的話，養(yǎng)老地產(chǎn)普及不到中低層社會(huì)需求者，這部分人群是整個(gè)老齡化階層的消費(fèi)主力軍，社會(huì)供給滿足不了有效需求，會(huì)嚴(yán)重阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及社會(huì)養(yǎng)老保障的真正實(shí)現(xiàn)。

　　另一方面，民間投資渠道限制。國(guó)內(nèi)金融工具相比國(guó)外是不開(kāi)放的，民間資金投資的渠道受到了很大限制，形成了資金需求和資金供給的不對(duì)稱。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租需要投資機(jī)構(gòu)的資金投入，但是目前國(guó)內(nèi)這樣的機(jī)構(gòu)還比較少，另外由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式還不成熟，投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估還不能把控，這些都將制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

　　同時(shí)，缺乏政府相應(yīng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理問(wèn)題頻頻曝光，受到公眾的質(zhì)疑，一方面是中國(guó)養(yǎng)老機(jī)制不成熟的表現(xiàn)，另一方面直接暴露了政府相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制的缺乏。純商業(yè)模式的運(yùn)營(yíng)是靠市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的，但是兼具社會(huì)福

　　利性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)以其特殊的服務(wù)人群，理應(yīng)得到民政部門(mén)的更多關(guān)注和監(jiān)督。

　　總的來(lái)說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)的售后回租模式的優(yōu)勢(shì)大于阻礙，具有加大推廣的價(jià)值。

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