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北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
旅游項目設計及開發(fā)過程和步驟問題。
旅游項目策劃的第一環(huán)節(jié)是投資設想的問題。當要對一個旅游項目或者一個景區(qū)資源開發(fā)感興趣的時候,對這個項目要有一個構(gòu)想。有一個構(gòu)想以后開始市場調(diào)研和分析,同時需要簽訂投資合同。投資合同簽訂的過程對于投資商和旅游局來說都屬于前期。在整個前期工作中,最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關系到法律法規(guī)基礎的重要問題。
建議是在前期要做旅游項目策劃項目的一個初步評判。
要做一個初步的策劃和評價,分割為項目的投資評價和初步策劃,這個階段完了以后就立項,就是編制項目建議書,立項以后是可行性研究報告,實際上在沒有規(guī)劃的前提下做的可行性研究報告是有問題的,因為沒有編制規(guī)劃,沒有詳規(guī)你的可行性報告是出不來的。因為旅游項目跟工業(yè)項目不一樣,工業(yè)項目可以根據(jù)生產(chǎn)能力,生產(chǎn)設備核算出成本。旅游項目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道,你怎么去核算你的投資成本。
一般做法是在旅游項目策劃的基礎上,編制旅游規(guī)劃,并且制作相應的詳規(guī),以詳規(guī)為依據(jù)做可行性研究。
這樣才是符合旅游投資規(guī)律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細化,單做一個旅游產(chǎn)品的時候,這個產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個什么樣的方式、服務收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀念品和哪些小產(chǎn)品,作出了這些東西還作農(nóng)副產(chǎn)品加工嗎?所有這些內(nèi)容如果沒有落實到具體化,你是根本算不出收入的,算不出收入又怎么說可行性呢。
最后你只能告訴我這個地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)不錯,土只有一米厚底下就是花崗巖,你只能告訴我建設的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規(guī)劃之后,或者說可以在投資商來投資前做一個預可性研究報告,這個報告用于決策,用于立項。也就是一個投資分析報告,也就是說在制定詳細規(guī)劃前的,首先制作一個旅游項目策劃,通過一個項目的策劃明確在這個地方要做什么旅游產(chǎn)品,更詳細的生產(chǎn)布局問題互動模式問題先不做,先搞清楚要做什么東西,他面對的市場有沒有可能性,旅游市場調(diào)研、市場挖掘的深度,以及產(chǎn)品的基本模式,繼而形成我們對這個商業(yè)的基本模式。
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