由于樓市的宏觀調(diào)控，業(yè)界出現(xiàn)一種有趣的現(xiàn)象，不受限購限貸限價政策影響的地產(chǎn)品種熱了起來。比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等等。那么，這三類會不會順勢突圍呢？

　　據(jù)山合水易規(guī)劃設(shè)計院分析，對于這三個市場要區(qū)別看待，因為他們各自有其自身的運營規(guī)律和特殊性。

　　商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在過去的三年內(nèi)有了相當大的增長，而且這種增長是鏈條式的。不僅是發(fā)展商的供應(yīng)在增長，大量的服務(wù)機構(gòu)、經(jīng)營管理機構(gòu)，銷售招商都在增長，銷量也在增長。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受制于許多因素：第一有鋪不一定值錢，還得要有經(jīng)營資源和持續(xù)的經(jīng)營能力。第二，受制于每一個城市的人口規(guī)模和購買力。第三，受制于內(nèi)需的增長，而內(nèi)需又受制于一系列民生保障問題的解決。比如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等問題得不到解決，使得需求受到很大制約?，F(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模的增加供應(yīng)非常讓人擔(dān)心。

　　旅游地產(chǎn)需求規(guī)模就更小。我們把旅游地產(chǎn)分為旅游景區(qū)的地產(chǎn)、城市周邊的休閑地產(chǎn)和有一定距離的季節(jié)性的度假地產(chǎn)。這三種地產(chǎn)在世界范圍內(nèi)看其實都是小規(guī)模的。就像我們在澳洲、泰國、加拿大、美國的一些城市考察，發(fā)現(xiàn)即使在最旺的時候，都很少見到大規(guī)模的出現(xiàn)郊區(qū)休閑的第二居所大盤。如果不是因為房價的上漲，很多只能作為郊區(qū)第二居所的住宅其價值是很可憐的。

　　而養(yǎng)老地產(chǎn)則會為我們呈現(xiàn)出另一道風(fēng)景。我預(yù)計中國的養(yǎng)老地產(chǎn)會出現(xiàn)一次新的井噴。長期以來供應(yīng)嚴重不足，而這個市場有其強烈的中國特色。表現(xiàn)在第一，人口基數(shù)太大，所有銀發(fā)問題一旦出現(xiàn)就變成巨大的社會問題。第二，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要政府、企業(yè)和社團組織三者共同去完成，但是這三者在中國都準備不足或者幾乎沒有準備。第三，針對養(yǎng)老的市政設(shè)施，特別是醫(yī)療機構(gòu)、健康服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)不足。第四，中國傳統(tǒng)的家庭觀念，即孝道：一方面子女有責(zé)任去贍養(yǎng)老人，一方面由于供應(yīng)不足，把老人送到養(yǎng)老機構(gòu)里去是沒有準備的。由于種種原因，這個市場是一個幾乎完全空白的市場，同時又是一個必需品市場，而且很剛性。不像商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性的產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)屬于奢侈品。由于社區(qū)、城市、政府、社團各方面都沒有準備，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量變得非常大，我覺得這是發(fā)展商可以大規(guī)模進入的市場，如果講真正意義上的突圍，我覺得這一塊的空間是非常大的。

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