對于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展而言，這是一個最好的時代，也是一個最具挑戰(zhàn)的時代。老齡化帶來的巨大市場需求就擺在那里，但無成功模式可循的挑戰(zhàn)也擺在那里。養(yǎng)老地產(chǎn)猶如燙手的山芋，很多人都想抓，但真能放到自己的碗里也非易事。

　　關(guān)鍵還是用地。養(yǎng)老地產(chǎn)用地在年初雖已實現(xiàn)破冰，北京市首份養(yǎng)老綜合用地的供應(yīng)計劃也早在年初就已對外發(fā)布，然而時至今日,仍未聽到北京市土地整理儲備中心出臺具體的拿地政策?？梢钥闯觯畬τ?quot;圈地"保持高度警覺，對于土地政策的制訂非常慎重。同時也印證了目前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實困局。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式也受土地掣肘?？v觀全國，如果一定要找出來在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域做得比較成功的項目的話，那北京的太陽城和上海的親和源算是較有代表性的兩家企業(yè)，業(yè)內(nèi)也流傳著"南有親和源，北有太陽城"的佳話。但據(jù)記者與兩家企業(yè)的采訪，卻沒有一家敢說自己已經(jīng)從中獲利豐厚，而業(yè)內(nèi)對"南北兩派"在運營上分別采用租售結(jié)合制和會員制的運營模式的爭論焦點，也透著些許無奈。

　　其中，親和源項目的會員制爭議更大。其會員卡包括A卡和B卡共兩種形式，盡管收費方式大同小異，但核算下來都需要花費80萬元左右才能享受養(yǎng)老服務(wù)。但是，客戶付出高額的費用卻得不到所住房屋的產(chǎn)權(quán)，只能購買其使用權(quán)。也就是說會員享受的是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權(quán)，而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的結(jié)構(gòu)在未來一旦面臨企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，會員可能面臨較大的風(fēng)險。按照親和源官方的說法，如果真出現(xiàn)經(jīng)營不善，會員將被轉(zhuǎn)到下一機構(gòu)繼續(xù)享有會員權(quán)利，話雖如此，但會員在轉(zhuǎn)接中享受的養(yǎng)老服務(wù)真的不會被新東家打折嗎？

　　面對會員制"圈錢"的質(zhì)疑，親和源董事長奚志勇日前對記者坦言，會員制的運營方式實屬無奈之舉。親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓所得，因為政府沒有專業(yè)的養(yǎng)老用地供應(yīng)規(guī)劃，沒有優(yōu)惠政策，做養(yǎng)老地產(chǎn)又需要前期的巨額資金投入，而會員制則可以通過會員的會費和年費來緩解前期資金投入和經(jīng)營的壓力。近年來親和源慢慢摸索出一條運營思路---輸出品牌和運營模式，合作方負(fù)責(zé)出土地，擴張版圖也已在全國鋪開，但奚志勇認(rèn)為采用會員制的運營模式是由于土地性質(zhì)不明確、拿地難的現(xiàn)狀決定的。他也希望，養(yǎng)老地產(chǎn)，能從"地"上先行得到突破。

　　其實，同樣的無奈也困擾著"北派"北京太陽城。采用租售結(jié)合制的運營方式似乎緩解了一定的資金壓力，但看起來更像是商品房開發(fā)的模式是否能引領(lǐng)太陽城走向養(yǎng)老地產(chǎn)的康莊大道，仍是未解之題。

　　據(jù)記者了解，為了平衡土地成本和開發(fā)利潤，太陽城70%的土地用來建商品住宅，剩余30%的土地用來建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。這種租售結(jié)合制的"混搭式"盈利模式，前期需要依靠出售住宅類產(chǎn)品回籠資金，從而使企業(yè)資金鏈得到良性運轉(zhuǎn)。但是，長期來看，醫(yī)院、老年公寓等配建設(shè)施和后期養(yǎng)老服務(wù)仍須長期投入。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展亟需相關(guān)土地政策出臺；開發(fā)商要想進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運營領(lǐng)域，一定要有科學(xué)論證、合理運營與打持久戰(zhàn)的耐心。

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