成都青年房產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理許曉舟，因看準(zhǔn)了中國的養(yǎng)老市場，近年來對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)情有獨(dú)鐘，花了7年時(shí)間去研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，去遲遲沒有放手去做，這其中有他的細(xì)心考慮和堅(jiān)定的等待。

　　研究考察了7年多，期間找上門來請(qǐng)?jiān)S曉舟操作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，但他遲遲未動(dòng)。有人說，許曉舟放棄了；也有人說，許曉舟把養(yǎng)老地產(chǎn)無限期擱置了。他瞪圓了眼睛："誰說的？我一直在路上！"

　　許曉舟對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的興趣始于2006年，用他的話說，"在中國進(jìn)入老齡化時(shí)代的同時(shí)，國人富裕程度越來越高，加上獨(dú)生子女的特殊國情，對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老的需求是個(gè)必然"。于是許曉舟花了7年左右的時(shí)間考察研究，隨身的筆記本也記滿了考察過程中關(guān)于各國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造運(yùn)營的模式和經(jīng)驗(yàn)。按理說，經(jīng)過充分的調(diào)研準(zhǔn)備后，恰逢最近一兩年養(yǎng)老地產(chǎn)被大眾所關(guān)注的時(shí)候，許曉舟似乎理所當(dāng)然的該出產(chǎn)品了。但是，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，許曉舟卻有些煩惱。

　　掛名的養(yǎng)老地產(chǎn)

　　許曉舟位于豐德國際廣場的辦公室中，一本"中愛愛心（梅州）老年公寓項(xiàng)目可行性報(bào)告"正擺在桌子上。許曉舟笑了笑說："一個(gè)公司前幾天送過來，1000多畝呢！"他的笑容里摻雜著幾許無奈。簡單翻閱了一下，里面規(guī)劃有別墅、公寓、商業(yè)街、酒店、醫(yī)院、超市、藝術(shù)長廊，以及農(nóng)家體驗(yàn)區(qū)等，完全是一個(gè)超大的綜合項(xiàng)目。

　　"正在做和想做的這些所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，大多數(shù)都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)，做的是房地產(chǎn)開發(fā)。"許曉舟指著30多頁厚的報(bào)告，"現(xiàn)在真正能把養(yǎng)老地產(chǎn)模式摸得很清楚，或者說找到適合中國的模式的人或企業(yè)還沒有。"

　　每年都會(huì)去國外考察學(xué)習(xí)的許曉舟總結(jié)了很多國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展理念，他說，日本、新加坡等亞洲國家目前主要的還是以社區(qū)養(yǎng)老為主，老人白天到社區(qū)的養(yǎng)老中心，晚上回家，類似于小孩托管。另外也有一些康復(fù)、送終型的老年公寓，1-2樓是辦公室，樓上全是老年人居住的標(biāo)間，有套房也有通鋪，樓下醫(yī)務(wù)室只有3、4個(gè)平方米，所有配置都很緊湊，但是很齊全。

　　據(jù)許曉舟介紹，現(xiàn)在北京上海等很多城市的一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)幾個(gè)億的投資，修了一大堆建筑，但沒人去住，修出來容易，怎么運(yùn)營？"養(yǎng)老地產(chǎn)，聽起來像是房地產(chǎn)開發(fā)，我更喜歡稱之為養(yǎng)老項(xiàng)目或養(yǎng)老事業(yè)。"許曉舟的語速很慢，但是很有力度，"養(yǎng)老地產(chǎn)絕不是房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商也不一定要扛起養(yǎng)老事業(yè)的大旗！"許曉舟看著窗外，緊鎖著眉頭。

　　變味的養(yǎng)老地產(chǎn)

　　"現(xiàn)在國內(nèi)凡是房地產(chǎn)企業(yè)涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都非常糾結(jié)。"許曉舟稱，對(duì)于涉足的開發(fā)商而言，最好的辦法就是出售。但是一旦賣了誰來入住根本限制不了，可能是老人來住，也可能是年輕人來住，也就完全變味，最后失去了養(yǎng)老項(xiàng)目的意義。

　　而且，即便賣了也不一定立即入住，現(xiàn)在很多老人還想和兒孫在一起，入住的老年人很少，醫(yī)護(hù)管理人員等相應(yīng)配套同樣要配備齊全，"如果賣了，開發(fā)商成本是收回來了，但運(yùn)營起來會(huì)非常惱火。"許曉舟思索著，分析每一種操作模式的結(jié)果。

　　"如果不賣，那必然入住的成本就很高。"許曉舟算了筆賬，一套50多平方米房子，要配有工作人員，圖書館、活動(dòng)場所等，把輔助面積加起要90平方米以上，4000多元的樓面價(jià)格，成本價(jià)都要30多萬，再加上利息和日常管理費(fèi)，租金至少在5000元左右，這是現(xiàn)在很多家庭還不能承受的。

　　2011年4月底，許曉舟在新加坡考察時(shí)發(fā)現(xiàn)了一種他很認(rèn)可的模式。新加坡的老年電梯公寓，繳納8萬元，老人可以直接入住，只有使用權(quán)，沒有繼承權(quán)，老人過世后，8萬元退還給子女，政府收回。"基于這種模式我們想到的最好的模式是會(huì)員制，一戶人進(jìn)來建筑成本是30萬，最好會(huì)員費(fèi)可以把大體的成本費(fèi)用抵消，然后老人搬出去或者過世的時(shí)候，所有會(huì)費(fèi)再退還給子女。"許曉舟停頓了一下，"但這在中國很可能又是非法集資。"說到這里，許曉舟笑了，無奈地?fù)u頭。

　　孤獨(dú)的養(yǎng)老地產(chǎn)

　　"我有一位朋友，美國人，現(xiàn)在50多歲就已經(jīng)在為65歲以后要進(jìn)哪一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交錢了，而且已經(jīng)交了很久，原因很簡單，現(xiàn)在不交老了他就進(jìn)不去。"許曉舟分享了他身邊朋友的案例。據(jù)了解，國外一些國家的養(yǎng)老金和納稅掛鉤，既鼓勵(lì)了納稅又解決了后顧之憂，國內(nèi)只和交納養(yǎng)老金的多少掛鉤。"在國內(nèi)，我們的信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)其實(shí)在養(yǎng)老項(xiàng)目上是沒有跟上的。"

　　許曉舟認(rèn)為，其實(shí)國外有一些好的模式可以復(fù)制到國內(nèi)來，但是政策原因落不到地，同樣面臨賣不賣的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的打造，需要政府給予大力的支持，無論是地價(jià)、建筑過程中的報(bào)價(jià)，還是稅收都需要政策的傾向，同時(shí)，我們的金融機(jī)構(gòu)能不能配合，貸款期限能不能延長，信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)能不能盡快跟上，做養(yǎng)老項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)老齡化需要全社會(huì)的努力，很多方面都需要社會(huì)共同來認(rèn)識(shí)，以及完成。

　　另外，國內(nèi)目前老年人的觀念還不容易接受離開子女單獨(dú)生活。亞洲人比較提倡孝道，老年人比較追崇幾世同堂，"第一代獨(dú)生子女的父母，也就是現(xiàn)在50、60歲的這一代人，是比較容易接受養(yǎng)老項(xiàng)目和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，再過幾年，兩個(gè)子女是完全照顧不到4個(gè)家長的，養(yǎng)老的需求會(huì)爆發(fā)，對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的接受度也會(huì)更高。"許曉舟如是說。

　　求索在路上

　　"我的員工經(jīng)常在給我說，許總，你抓緊時(shí)間研究，弄個(gè)合適點(diǎn)的，回頭我們都住進(jìn)去。"許曉舟開懷一笑，"我努力，我努力。"

　　"地段比較好，空氣質(zhì)量比較好，建筑不要太高，要有老年大學(xué)、閱覽、健身等比較齊備的功能，有正常的活動(dòng)，還有護(hù)理，不能住別墅，要是單走廊或圍合式的公寓，便于老年人交流。"許曉舟描述著自己理想的養(yǎng)老環(huán)境。"2008年地震以前，我母親就在青城山腳下的軍區(qū)大院住了很長一段時(shí)間，雖然部隊(duì)大院的設(shè)施很簡陋，都是原來50、60年代修建的軍營宿舍，但是樹子長得很高，空氣非常好，又有解放軍站崗，大院留守處還有醫(yī)務(wù)室，有食堂，大院里面有組織，總共住了幾百上千人，其樂融融。"當(dāng)時(shí)這個(gè)房子租一年最初才1000元左右，后來逐漸漲到2000多元，也還是能被大家接受。但是現(xiàn)在要再建一個(gè)這種項(xiàng)目的話，租金預(yù)計(jì)要達(dá)到5000多才能維持，是不為市場所接受的。

　　"我現(xiàn)在是只說不做，因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)根本沒有做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境。"許曉舟稱，"如果涉足，我希望盡量做得真實(shí)些。"簡單的一句話，再次透露出許曉舟對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的敬畏，對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真。

　　"明者因時(shí)而動(dòng)"，許曉舟在耐心等待國內(nèi)形成做養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境，他有7年的研究養(yǎng)老地產(chǎn)的積累，只要東風(fēng)一到他必能揚(yáng)帆起航，乘風(fēng)破浪。

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