旅游地產(chǎn)快車該歇歇腳了？

　　今夏40攝氏度的高溫來得迅猛，比天氣更熱的，是旅游度假地產(chǎn)的銷售。由于外出避暑的需求陡增，很多景區(qū)內(nèi)一房難求，需要提前一周才有可能訂到住房，于是更多人選擇直接購買度假物業(yè)。然而，重慶晚報記者近日調(diào)查了解到，由于旅游度假這塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的跟不上，甚至有過度開發(fā)之嫌，嚴重影響著人們避暑度假的心情。有業(yè)內(nèi)人士表示，近年來快速發(fā)展的旅游地產(chǎn)應(yīng)該歇歇腳反省反省了。

　　配套跟不上12點過后才有水洗澡

　　度假需求的激增，旅游地產(chǎn)的配套似乎并沒有同步跟上。

　　據(jù)重慶晚報記者了解，仙女山2007年的建成區(qū)面積不足0.3平方公里，目前建成區(qū)面積擴大到9.6平方公里，發(fā)展太過于迅猛，也導致一些基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上。而且由于避暑度假需求有明顯的季節(jié)性的因素，一到夏天，數(shù)萬人齊聚仙女山，水、電甚至一些生活物資會碰到供不應(yīng)求的情況。

　　在仙女山度假的主城市民全雯女士告訴重慶晚報記者，前段時間仙女山上開始分時供水。她居住的地方距離游客中心很近，早晚都還是有水可以供應(yīng)，但另外有個親戚住在海拔更高的地方，就很難受，晚上過了12點才有水用。很不方便，感覺度假的質(zhì)量嚴重降低了。

　　在仙女山上住了近兩個月的張女士告訴重慶晚報記者，目前仙女山配套還不十分成熟，只有一個菜市場和一個便利超市，蔬菜、食品供需失衡，“價格高、品種少還不保鮮。在避暑高峰期一下匯聚幾萬人，超市晚上8、9點鐘還排著十幾二十人的隊，購物基本靠搶。”

　　據(jù)仙女山管委會透露，受長期伏旱天氣影響，加之當前正值旅游高峰時期，游客猛增，前段時間，度假區(qū)內(nèi)部分較高區(qū)域水壓不足。目前，管委會組織各方力量順利完成了應(yīng)急供水工程，現(xiàn)已投入使用，基本能保證整個旅游度假區(qū)居民和游客的正常生活用水。

　　花漾的山谷開發(fā)商隆鑫地產(chǎn)相關(guān)人士告訴重慶晚報記者：“我們不僅在跟當?shù)卣鸵呀?jīng)修建好的兩個水庫進行協(xié)商，確保項目供水。還在水荒最甚之時，高價購水上山，平價賣給業(yè)主，每噸水補貼5元多錢的差價。”

　　開發(fā)商跑路房屋后續(xù)無保障

　　購買萬盛黑山印象二期的胡女士告訴重慶晚報記者，她2006年購買的一棟26平方米的小戶型避暑房，由于房子自身設(shè)計上的缺陷，將管道設(shè)計在戶外，導致結(jié)冰和暴曬之后水管嚴重變形，已經(jīng)滲水好幾年，“由于開發(fā)商跑路了，推脫責任，搪塞了事，現(xiàn)在我在山上度假的時候心里頭還是堵起的。”

　　同時，旅游地產(chǎn)一般選址在風景區(qū)，項目開發(fā)對環(huán)境的破壞也讓人非常心疼。全雯告訴重慶晚報記者：“我們這些‘山民’的共同呼聲，就是覺得仙女山就不要再擴大規(guī)模了，再開發(fā)就有點過度了，人多了以后山上山下也就沒太大的溫差了。今年山上就比去年熱。”

　　規(guī)劃先行多渠道破解旅游地產(chǎn)困局

　　如果總是要等到避暑度假者受傷之后再補救，長久而言對市場影響是很大的。業(yè)內(nèi)人士疾呼，規(guī)劃應(yīng)該先行，政府應(yīng)和開發(fā)商聯(lián)手在這方面作出長遠之策，方可規(guī)避后期的一些問題。又有美爾地產(chǎn)，以一種的新的方式來滿足市場的選擇。

　　重慶貴爾達房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部蔣權(quán)告訴重慶晚報記者，仙女山從最初鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)定居的幾千人，到現(xiàn)在旅游高峰時期聚集超過十萬人，怎樣提高接待力、完善相應(yīng)的配套設(shè)施，都是政府接下來所面臨的問題，“在旅游地產(chǎn)發(fā)展的過程中，一個區(qū)域的深度打造，不光靠政府低價出讓土地吸引中小開發(fā)商圈地，等樓盤修成一定規(guī)模時再進行招商引資發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟。

　　想要走得更長遠，必須要政府與開發(fā)商強強聯(lián)手，對城市建設(shè)和項目后期管理進行科學合理的規(guī)劃，更要注重后期運營的策略，以此來強化旅游地產(chǎn)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，才能規(guī)避購房者購買了度假物業(yè)之后出現(xiàn)諸多問題。”

　　重慶最早從事旅游地產(chǎn)銷售的美爾投資有限公司營銷副總經(jīng)理張鳳革則認為，重慶人完全沒有必要都趕豆湊只去仙女山度假，如果錯開度假的高峰期，完全可以獲得更高性價比的度假感受。

　　張鳳革表示，“其實目前交通如此發(fā)達，去仙女山要三個小時車程，如果選擇坐飛機去西安、華山，去西雙版納、去海南其實時間也差不多，甚至所需路費的差別也不會太大，完全沒必要一窩蜂到一個地方。”

　　目前旅游地產(chǎn)市場很火爆，需求旺盛，但市場也存在一些問題，為此美爾投資也推出了一些他們面對市場的一些應(yīng)對方式。張鳳革表示：“簡而言之，空置率高，使用率短和基礎(chǔ)設(shè)施不完善的情況。針對市場的這種情況，美爾投資采取了一種新穎的方式，通過降低門檻，方便客戶和多地旅游資源共享的方式，給客戶帶來一些新的體驗。”

　　據(jù)悉，美爾投資推出的新的旅游地產(chǎn)模式，僅需花5萬元，不僅能獲得房屋產(chǎn)權(quán)，還可以享受每年28天積分免費入住連鎖酒店式公寓。在一個地方住膩了，還可以到全國各地的長壽之鄉(xiāng)、風景名勝區(qū)換著住。如果一年28天都沒有辦法入住，酒店管理公司還會給業(yè)主補償。

　　據(jù)了解，重慶人在海南投資多買文昌、澄邁等地低總價房源，也是為了控制投資成本。剛剛從海南看房回來的杜女士談出了她的感受，“其實在海南度假，如果讓我投資一大筆錢來購買度假別墅，我覺得有些浪費，住不了多久。如果只投個幾十萬進來，我覺得還很不錯，畢竟每年也就只能過來住一段時間。”

　　重慶晚報記者田烽實習記者喻婷婷

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　　6萬人擠爆仙女山

　　房租漲幅超50%

　　根據(jù)重慶市旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-7月全市接待過夜游客3983.05萬人次，同比增長6.47%。僅僅是仙女山一地，今夏就迎來到訪游客的“井噴”，據(jù)仙女山旅游度假區(qū)管委會的統(tǒng)計信息，今夏酷暑時節(jié)，仙女山日均度假游客已達6萬余人。

　　就連山上住房的租金也見漲，漲幅超過50%。全雯告訴重慶晚報記者，“現(xiàn)在在山上租房子都不便宜了，像那種裝修好的單間配套，去年月租只有2000多，而且還可以跟業(yè)主約好2個月起租?，F(xiàn)在都要接近3000元，而且都是必須一次性交足三個月才租得到。”

　　不僅仙女山、萬盛黑山谷等地成為重慶市民避暑的最佳選擇，連比較遠的貴州、云南也成為市民的避暑勝地。不少景區(qū)樓盤的售樓小姐表示，每天接咨詢電話到嗓子冒煙。周末看房團的接送車輛一上午要跑幾個來回，現(xiàn)場看房的私家車甚至停滿了景區(qū)的公路。

　　甚至一貫被認為是冬季度假勝地的海南，也在夏天打著比重慶氣溫低的旗號在重慶賣房子。日前，由重慶日報報業(yè)集團與海南日報報業(yè)集團聯(lián)合主辦的第七屆中國海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)2013重慶房展上，三天時間內(nèi)重慶市民購買106套房源，成交金額達到7000萬元。組委會負責人介紹到，“重慶人很喜歡海南房。此次展會重點推介的海南文昌度假房，那里現(xiàn)在近一半的度假房都被重慶人買了”。

　　火熱的態(tài)勢，讓人感嘆重慶人的避暑度假消費力。在仙女山上置業(yè)，經(jīng)常和全家一起上山避暑的全雯女士介紹，前往仙女山度假的人越來越多，“前年我們在仙女山上度假的時候，遠沒有這么多人，但今年明顯覺得山上到處都是人，越來越多的人喜歡在山上避暑。像我媽媽和她的老伙伴們，幾乎都是五一前后上山，國慶前后下山，然后11月左右去海南，2月左右回來。”

　　旅游地產(chǎn)暗含隱憂

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

　　旅游地產(chǎn)市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁，在旅游地產(chǎn)市場發(fā)展火爆背后也多少有些擔憂。

　　房企將旅游地產(chǎn)當做企業(yè)的拿地模式，所開發(fā)的項目以銷售回籠資金為主導，而對于旅游資源整理、配套的關(guān)注度較低，把旅游地產(chǎn)當做普通商品住宅來操作；即使開發(fā)企業(yè)在項目當中興建了會所、商業(yè)街等配套，但是由于人氣不足導致這些商業(yè)配套設(shè)施虧損嚴重，沒有辦法實現(xiàn)其租金收益，短期內(nèi)來看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來看，海南、云南等地旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價格已經(jīng)表現(xiàn)虛高，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能，導致接盤的人較少；此外，從投資回報空間來看，商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，導致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項目招商、運營上心有余力而不足。

　　那么，旅游地產(chǎn)能否成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向？對于轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企來說，決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風險。同時，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　因此，旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠，還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營造等持續(xù)經(jīng)營能力的培養(yǎng)。只有這樣，開發(fā)企業(yè)才能在未來實現(xiàn)中長期現(xiàn)金流的收益，反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動。

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