一、選址

第一，主題公園通常要求選址在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動人口多的大城市和特大城市，或鄰近特大城市及某個經(jīng)濟(jì)圈的中型城市，據(jù)美國的城市土地研究所研究，一個大型主題公園的一級客源市場（80km或1小時汽車距離內(nèi)）至少需要有200萬人口，二級客源市場（240km或3小時汽車距離內(nèi)）要有200萬以上的人口，但我們認(rèn)為根據(jù)中國國情和旅游業(yè)現(xiàn)狀，這個門檻人口量要遠(yuǎn)高于這個數(shù)字，大概需要增加2—3倍。

第二，除了人口因素外，潛在客源市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、消費習(xí)慣等也是園址選擇決策時必須要考慮的因素。（與市場調(diào)研相結(jié)合）

第三，同類主題公園企業(yè)的區(qū)域分布狀態(tài)也是主題公園選址決策的重要參考依據(jù)。同一區(qū)域內(nèi)相同主題的主題公園呈密集性分布，勢必會引起客源不足導(dǎo)致企業(yè)惡性競爭。因此，主題公園的選址布局應(yīng)避免近距離重復(fù)建設(shè)。

第四，主題公園園址選擇還需充分考慮園址所在地區(qū)的交通條件，以方便客流自由出入。主題公園所在地區(qū)要求有比較健全的立體交通系統(tǒng)，特別是在主題公園附近至少要有一條能容納大交通量、并有良好交會地點的主要道路，以及一條輔助性可作為緊急出入口的次要道路。主題公園發(fā)展商應(yīng)積極創(chuàng)造良好外部條件，主動引導(dǎo)和迅速輸送客源。

一般說來，主題公園的地域分布形態(tài)主要有以下三種：

大型主題游樂園要求要有較獨立的客流來源，因此比較傾向于定位在大都市的中心或近鄰地區(qū)，或者選擇建在地方都市及其近鄰，以方便包容預(yù)定客源市場所需的絕對人口數(shù)量。我國絕大部分游客仍主要依賴大眾交通工具，因此主題公園一般選擇在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、旅游人數(shù)多的大城市周邊或交通基礎(chǔ)設(shè)施便利、有公共交通系統(tǒng)連接的地區(qū)。

小型主題公園的客流吸引力較弱，需要利用園址所在地區(qū)已有的旅游資源和市場知名度帶來客源，因此它們一般設(shè)在大型主題公園主要市場附近，或設(shè)在避暑和旅游觀光勝地，又或者多個小型的不同主題的主題公園組合聚集在一起，為游客提供多樣化的服務(wù)。孤零零偏處一隅的小型主題公園一般很難吸引到足夠客源。

另外，大型主題公園選擇建在山林原野或人口尚未密集的地區(qū)是一種非常態(tài)的主題公園布局方式。為吸引客流，發(fā)展商需要同時在附近配合籌建大型度假村、購物中心及高爾夫球場等一系列基礎(chǔ)設(shè)施。這種開發(fā)方式投資浩大，建設(shè)工期較長。但是，如果開發(fā)成功的話，發(fā)展商可以獲得主題公園土地及周圍物業(yè)升值所帶來的豐厚回報。

二、空間集聚關(guān)系

主題公園的空間集聚一般指多個主題公園在同一城市或經(jīng)濟(jì)圈的聚集，因此影響它們空間競爭的主要因素為主題內(nèi)容、品質(zhì)和景區(qū)規(guī)模。相鄰主題公園之間存在兩種空間關(guān)系，即互補關(guān)系和替代關(guān)系。

1、互補關(guān)系

互補關(guān)系是指相鄰主題公園之間對客源的吸引上相互促進(jìn)，彼此之間不構(gòu)成明顯的競爭關(guān)系，如深圳華僑城的錦繡中華與民俗村，一靜一動各具特色，增強了兩者的吸引力。

2、替代關(guān)系

主題公園之間形成替代關(guān)系，一般基于以下原因：

首先，相鄰主題公園在內(nèi)容創(chuàng)意上雷同，彼此形成競爭，即形成替代關(guān)系。結(jié)果是區(qū)位條件好、品質(zhì)優(yōu)異的在競爭中占據(jù)上風(fēng)。比如上海的主題公園目前有30家左右，但分布太散，交通不便。而無錫、蘇州的主題公園知名度比上海的高，通過滬寧高速公路，從上海僅需一兩個小時即可到達(dá)蘇州和無錫，交通比上海本地的主題公園還便利。在競爭中處于下風(fēng)的上海主題公園普遍經(jīng)營狀況不佳。

其次，出于旅游決策的最大效益化原則，當(dāng)多個高投入、高門票的大型主題公園在同一地域同時出現(xiàn)時，大尺度的旅游者往往只選擇地位級別和知名度較高的主題公園，而放棄相對級別低知名度不高的主題公園。

三、市場調(diào)研

一個主題公園的成功與否往往在這個階段就已成定局，無論是策劃也好規(guī)劃也罷都應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，通過科學(xué)的市場調(diào)研來指導(dǎo)和決定下一步的工作，主題公園的主題定位、主題形象定位、功能定位、規(guī)模體量等都要立足于市場，從市場尋求信息。

準(zhǔn)確的市場定位取決于科學(xué)的市場調(diào)研，而調(diào)研工作的主要范圍應(yīng)該在所在城市或經(jīng)濟(jì)圈，通過足夠數(shù)量的問卷收集和區(qū)域旅游資源調(diào)查工作，達(dá)到了解該區(qū)域旅游市場現(xiàn)狀、居民消費能力、居民消費特征、文脈主線的目的。在做好這一系列工作后便可為項目定位、市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇等提供科學(xué)依據(jù)，并根據(jù)二手資料和問卷調(diào)查，在數(shù)量分析的基礎(chǔ)上，對項目未來市場需求做出預(yù)測，為主題公園的設(shè)計“量體裁衣”。

四、主題選擇

對于主題公園這樣一個完全依靠創(chuàng)意來推動的旅游產(chǎn)品來說，主題選擇至關(guān)重要。毋庸置疑，發(fā)展商的主觀想法對主題公園主題選擇起著非常重要的作用。主題公園的主題是發(fā)展商修養(yǎng)、學(xué)識和創(chuàng)新能力的反映，它要求發(fā)展商具有敏銳的市場感覺以捕捉潛在的市場機會，并運用嫻熟的商業(yè)運作經(jīng)驗，組織專業(yè)人員對主題進(jìn)行提煉、包裝和設(shè)計。同時主題公園的選擇還依賴有關(guān)專業(yè)人員所作的市場調(diào)查結(jié)果。市場調(diào)查可以幫助主題公園的主題主動迎合或引導(dǎo)消費者的需求，從而跳脫簡單抄襲、模仿的陰影。

我國早期主題公園發(fā)展商抓住國門大開，國民渴望了解外面世界而不能的心理，推出集中反映世界各國精華旅游景觀的微縮景觀主題公園，使得國民不出國門而可以領(lǐng)略到世界風(fēng)情，主題公園的主題選擇和市場切入點均十分準(zhǔn)確，因此獲得巨大成功。

近幾年出現(xiàn)的以健康娛樂為主題的水上樂園、游樂園、陽光健身廣場通過引進(jìn)國外先進(jìn)游樂設(shè)備和高科技技術(shù)，幫助游客在休閑娛樂中達(dá)到鍛煉身體的目的，迎合當(dāng)前中國國民普遍追求生活質(zhì)量和身體質(zhì)素健康的需求，因此這類主題公園同樣很受市場歡迎。

五、主題形象定位

1、形象性原則

主題公園的形象不能過于抽象籠統(tǒng),在定位時就應(yīng)預(yù)先考慮其支撐體系。具有一定的形象載體。如:迪斯尼的夢中樂園的形象就是直接通過有一對大耳朵和戴著一副大手套的米老鼠這一虛擬的可愛標(biāo)志物所反映出來的。

2、一致性原則

主題公園的形象定位要與現(xiàn)存資源的狀況和未來發(fā)展目標(biāo)等因素相一致。主題形象不是一成不變的,而是在形象的一貫性要求下,根據(jù)主題公園發(fā)展的需要確定的。如:香港一直是一個形象鮮明的城市,從早先的租界到現(xiàn)在的特區(qū),從“購物天堂”到“動感之都”都沒離開過自己發(fā)展的特殊性。保持著“魅力香港,萬象之都”的一貫風(fēng)貌。只是“動感之都”更能反映出香港回歸祖國之后的巨大變化和發(fā)展?jié)摿Α?span lang="EN-US">

3、時效性原則

主題公園的形象具有一定的時段性和可塑性,這種形象不僅短期內(nèi)是鮮明的,而且要有利于公園未來形象的發(fā)展。在時間上,形象可分為原生形象、次生形象和復(fù)合形象。三者既有區(qū)別也有聯(lián)系:原生形象是旅游者在未決定旅游之前,由自身經(jīng)歷和教育形成的對旅游目的地的感知。旅游者在決定出游后經(jīng)過多方信息的收集和口碑論證而形成的旅游地感知即次生形象。旅游者經(jīng)過出游決策和出游實際經(jīng)歷的體驗形成的對旅游目的地的感知和印象則是該旅游地的復(fù)合形象。因此,旅游地的形象與旅游地形象定位(原生形象)和旅游地的形象推廣(次生形象)、旅游地的形象維護(hù)(復(fù)合形象)有著緊密聯(lián)系。

4、約束性原則

公園形象的確定要有邊界,不能過于模糊,以區(qū)別于其他主題公園的形象,形成自己獨特風(fēng)格。簡而言之,主題公園形象的定位不能以類別來區(qū)分自己與競爭對手,如:大家都稱自己為生態(tài)公園,到底生態(tài)體現(xiàn)在那一方面呢?是環(huán)境保護(hù)還是環(huán)境意識的推廣或者是高質(zhì)量環(huán)境的體驗。因此,需要進(jìn)行進(jìn)一步的形象細(xì)分。除非是世界或者一定范圍內(nèi)的首創(chuàng)。我們相信如果“體育主題公園”在國內(nèi)出現(xiàn)則不一定需要進(jìn)一步的區(qū)分,因為其名稱已經(jīng)將自己與其他同類產(chǎn)品區(qū)分開來。

六、功能分區(qū)

當(dāng)今，主題公園的發(fā)展趨向是大面積和大投入，早期的小面積開發(fā)和以一個單一主題公園謀生存的項目已不居可行性，因此這里將從兩個角度分析主題公園功能分區(qū)問題，一是站在整個項目區(qū)域的角度，也就是主題公園只作為其中的一個功能區(qū)，而圍繞主題公園還應(yīng)該存在哪些功能區(qū)，二是以主題公園本身作為研究對象，即一個主題公園內(nèi)又應(yīng)該存在哪些功能片區(qū)。

因為每個項目的情況差異性較大，分區(qū)也有所不同，不可能逐一分析，所以在此僅以國內(nèi)應(yīng)用較為普遍的華僑城模式為例，其通常功能區(qū)為:

1、主題公園區(qū)

支撐整個片區(qū)的主題演繹舞臺，是帶動整個區(qū)域發(fā)展的“引擎”，可以由幾個不同類型和主題的公園組成，通常分幾期開發(fā)。

2、酒店區(qū)

以主題公園的主題延伸出的幾個不同功能和檔次的主題化住宿餐飲場所。

3、地產(chǎn)區(qū)

通常在后期開發(fā)，在主題公園將整個區(qū)域“帶熱”后考慮，但如果開發(fā)商已具有一定品牌和足夠號召力也可以在最前期首先開發(fā)地產(chǎn)，先預(yù)收回一定資金，以備后期投入，如北京世紀(jì)華僑城。

4、集散中心

主要為整個區(qū)域提供交通接駁、游客服務(wù)、餐飲、旅游購物等功能，是游人進(jìn)去的第一印象區(qū)。

5、后勤區(qū)

工作人員生活工作的片區(qū)，通常處于區(qū)域的邊緣位置。

6、預(yù)留土地區(qū)

如果有足夠的土地面積，通常需要預(yù)留一部分土地作為日后考慮，可作為新主題公園或地產(chǎn)所用。

七、主題公園區(qū)功能分區(qū)

以大型標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例，在一個集觀光和體驗為一體的大型主題公園內(nèi)通?？煞譃椋喝肟凇⒅黝}景觀區(qū)、主題體驗區(qū)、主題休憩區(qū)、主題Show演藝區(qū)，而這些區(qū)域（除入口）在空間上又通常圍繞主題休憩區(qū)而存在。

1、入口

作為主題公園的入口也就是主題公園的第一印象區(qū)，應(yīng)該從主題上整體表達(dá)整個公園的風(fēng)格和特征。

2、主題景觀區(qū)

主要以人造的主題景觀為主，其中加以小體量的機械設(shè)施，充分展示主題內(nèi)涵，最大限度制造旅游體驗。

3、主題體驗區(qū)

在體現(xiàn)主題的基礎(chǔ)上，設(shè)置各種機械設(shè)施，供游人參與體驗，充分滿足游人的參與和體驗的需求。

4、主題休憩區(qū)

主要為游人提供休息、餐飲、購物的功能，但依然要注意處處能夠體現(xiàn)該園的主題。

5、主題Show演藝區(qū)

當(dāng)時主題公園的發(fā)展離不開精美的Show表演，可以分為室外、室內(nèi)和半露天三種，從體量上也有大小不同，通常在晚間演出，游人在這里的情緒將達(dá)到最高潮，需要注意的是表演要定時更新，創(chuàng)新。

八、主題景觀設(shè)計

主題公園的主題需要借助形象的景觀來表達(dá)，因此園內(nèi)的景觀設(shè)計十分重要。我國早期主題公園建造的多數(shù)是靜態(tài)景觀，游客進(jìn)行的是走馬觀花的純觀光型活動，比較容易感到乏味。這種直觀性強的靜態(tài)景觀，游客參觀完一次后缺乏重復(fù)消費的動力。

這種狀況迫使主題公園發(fā)展商開始對園內(nèi)的靜態(tài)景觀進(jìn)行改造，設(shè)法在靜態(tài)景觀中注入動態(tài)元素。如深圳華僑城在民俗文化村等三個老主題公園度過高峰期后就對其景區(qū)進(jìn)行重新設(shè)計，將一些觀光性的街區(qū)（蘇州街、歐風(fēng)街）改造成小吃街、酒吧街，更新了民俗村中心劇場、世界之窗的廣場節(jié)目，而且通過游樂廣場的建設(shè)來帶動更活躍的參與氣氛，從而提升了票房收入。

隨后一段時間內(nèi)我國建成的觀賞性主題公園在布局上更講究動靜結(jié)合，純粹靜態(tài)景觀在建造上更注重它的實用性，并預(yù)留出后期改造空間。最近幾年興起的水上樂園、陽光健身廣場等主題公園在設(shè)計時以游客參與性項目為主，園內(nèi)布置的各種人造景觀和設(shè)施演變成為一種功能性器械設(shè)施，游客本人的活動成為園內(nèi)最重要的景觀，有力地吸引了本地重游客。