山合水易的商業(yè)街研究團(tuán)隊(duì)通過調(diào)查和總結(jié)，認(rèn)為國內(nèi)商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)和商業(yè)管理模式主要有以下幾種。

      (一) 開發(fā)建設(shè)模式

      1.政府統(tǒng)一開發(fā)

      政府投資，進(jìn)行整體改造、開發(fā)保護(hù)地域歷史建筑風(fēng)貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如北京的南鑼鼓巷、成都寬窄巷子。

      2.政府引導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)

      政府進(jìn)行項(xiàng)目整理、產(chǎn)權(quán)清理，成片出讓，吸引一級開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)旅游開發(fā)，如北京大柵欄商業(yè)街。

      3.開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)

      發(fā)展商根據(jù)自己的市場定位，直接投資開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營商戶采取統(tǒng)一對外招商的辦法，只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，如重慶的洋人街和北京的世貿(mào)天街。

       對于不同的開發(fā)建設(shè)模式，山合水易認(rèn)為各有各的優(yōu)勢，政府層面的開發(fā)力度大，站位宏觀，而相對于開發(fā)商的開發(fā)模式，則更為關(guān)注經(jīng)濟(jì)回報，往往更為注重細(xì)節(jié)和整體程序，所以不論開發(fā)的主體是誰，成功與否還在于開發(fā)中實(shí)際的操作成效和運(yùn)作能力。

      (二)休閑商業(yè)街的投資建設(shè)盈利模式

      目前，國內(nèi)步行街區(qū)的商業(yè)盈利模式主要有以下幾種：

       1.傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式

       山合水易認(rèn)為步行街作為一種商業(yè)地產(chǎn)，首先可以通過地產(chǎn)開發(fā)獲得投資回報，主要的投資回收方式有：出租經(jīng)營、出售經(jīng)營和使用權(quán)出售，其中出租經(jīng)營是步行街最普遍的投資回收方式。

       步行街商鋪的盈利需要商鋪投資者、商鋪經(jīng)營者、步行街開發(fā)商以及當(dāng)?shù)卣诔浞至私庀M(fèi)者購物休閑等需求的前提下進(jìn)行真誠合作。

       •政府引導(dǎo)管理，通過商鋪出租、經(jīng)營獲利，如廣州上下九；

       •政府按級差地租向大型房地產(chǎn)項(xiàng)目收取土地使用費(fèi)，再把錢投入商業(yè)街改造，以盡快收回投資并增值。

       大投資商商往往要搶占商業(yè)街最具增值潛力的黃金地段，搞大體量建筑，提高容積率，這就難免破壞步行街的原有文化韻味，打亂步行街的結(jié)構(gòu)。所以采用這種模式進(jìn)行步行街建設(shè)中，既要保護(hù)投資商的積極性，還要警惕其自發(fā)性。

       2.旅游開發(fā)帶動模式

       旅游是政府控制著資源，政府起著很大的主導(dǎo)作用，對于旅游投資的規(guī)劃運(yùn)作影響巨大。對于高投資、回收周期長的旅游開發(fā)來說，投資商往往要求有短期的回報，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補(bǔ)充，甚至成為影響投資商進(jìn)入的核心要點(diǎn)。

       山合水易研究發(fā)現(xiàn)，目前很多投資商在旅游或者商業(yè)之外，對休閑地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)興趣很大，往往會在旅游或者商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的同時，通過旅游地產(chǎn)，在旅游或者商業(yè)真正發(fā)展甚至開發(fā)之前，就收回大部分投資。如：通過出讓獨(dú)立別墅使用權(quán)，業(yè)主居住并養(yǎng)護(hù)，同時可以在允許范圍內(nèi)開展休閑項(xiàng)目，如青島八大關(guān)和廣州沙面；

      休閑步行街作為一種休閑娛樂等為主要功能的步行街和商業(yè)地產(chǎn)，和旅游業(yè)結(jié)合比較緊密，除了簡單的特色街道和特色建筑觀光外，更重要的是要挖掘他們的文化價值，盡可能地展示歷史沉淀下的生活環(huán)境、街區(qū)氛圍，依托旅游打造更有靈魂的風(fēng)景。所以依靠旅游開發(fā)帶動區(qū)域增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是重要的一種商業(yè)模式，如：政府將整個區(qū)域作為旅游區(qū)整體收取門票，統(tǒng)一管理，同時出讓部分建筑，用于度假型及經(jīng)營型開發(fā)，如以前的廈門鼓浪嶼。

       從步行街的各功能要素來看，與旅游結(jié)合的具體方式（旅游者的體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑┯校?/p>

       •風(fēng)貌建筑觀光；

       •演藝等歷史文化體驗(yàn)；

       •特色餐飲、購物、休閑娛樂；

       •商務(wù)、會所、主題俱樂部；

       •特色型主題酒店、青年旅館等住宿；

       •多類型特色交通游覽工具體驗(yàn)等

        (三) 管理模式

        1.委托制

       委托制是前期大多數(shù)商業(yè)街采用的管理模式，在管理處下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，實(shí)施的是城管式管理，政府投入大，管理難度也大，如上海南京路步行街。

        2.抽調(diào)制

       從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會，委托制實(shí)施的是抽調(diào)組成的管委會制可以行使投資、運(yùn)營職能，市場化運(yùn)作的優(yōu)勢對于商業(yè)街的整體發(fā)展較為有利，如南京市湖南路商業(yè)街和杭州的清河坊商業(yè)街等。

       3.物業(yè)管理制

       新建的一部分休閑商業(yè)街采用物業(yè)公司管理模式，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，物業(yè)管理的市場化解決了政府的負(fù)擔(dān)，是商業(yè)街的運(yùn)行實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，如深圳市東門商業(yè)街、蕪湖中山路商業(yè)街等

       山合水易的專家認(rèn)為以上三種管理模式都有取得成功的先例，但隨著商業(yè)街的逐步發(fā)展，在中國的國情環(huán)境下抽調(diào)制具有更為明顯的優(yōu)勢，因?yàn)槠洳粌H憑借政府的大力支持，同時市場化的運(yùn)作又有較大的靈活性，滿足商業(yè)街的商業(yè)市場靈活的屬性。
 

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