中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　一、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與宏觀分析

　　(一)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀2000~2007年，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的幾年。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2007年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資達(dá)2775.6億元，增長(zhǎng)率為17.9%，基本維持了2006年增幅17.3%的水平?？梢钥吹?，2001~2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速比較穩(wěn)定，保持在15.4%~39.5%之間，可以認(rèn)為市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。2000~2007年的8年期間，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額及增長(zhǎng)率見表7-1和圖7-1。

　　2007年全國(guó)辦公樓投資達(dá)1036.9億元，增長(zhǎng)率為11.7%，與2006年增幅21.6%的水平相比下降了9.9個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資額從2000年的-12.1%增長(zhǎng)速度，到2003年超過(guò)33%的增長(zhǎng)速度，直到2007年的11.7%發(fā)展速度，可以初步論斷公辦樓投資市場(chǎng)從2000年開始的高速發(fā)展階段逐步轉(zhuǎn)變成目前的平穩(wěn)發(fā)展階段。2000~2007年的8年期間，辦公樓投資額及增長(zhǎng)率見表7-2和圖7-2。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的主要資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。如表7-3所示，2007年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源方式主要還是依靠銀行信貸融資，其次是股票與債券等金融工具的融資，而利用外資的融資方式目前在我國(guó)還剛剛起步，所占比例并不大。

　　目前我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓所采取的投資模式和其他用途的房地產(chǎn)類似，主要以銀行信貸為主，債券、股票、信托及基金等作為輔助方式。融資渠道狹窄、過(guò)度依靠銀行信貸是我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)融資市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題，這種問(wèn)題在短期內(nèi)很難改變。從2007年開始，為了抑制國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩以及固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快的問(wèn)題，同時(shí)為了防止局部資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹，央行開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，使得以銀行貸款為主要融資方式的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨一定的貸款限制，建立多元化融資方式成為未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)行業(yè)融資的發(fā)展方向。目前房地產(chǎn)信托、基金等國(guó)外運(yùn)用成熟的融資方式在我國(guó)剛剛起步，相信也會(huì)有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　(二)2008~2009年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

　　從2007年下半年開始，深圳、北京、武漢的等大城市的商品房?jī)r(jià)格開始回調(diào)，進(jìn)入2008年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇萎縮。由于銀行信貸緊縮導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)造成了顯著的影響，商業(yè)地產(chǎn)作為其中的一部分，會(huì)發(fā)生怎樣的變化呢?2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)可以總結(jié)為以下七點(diǎn)。

　　1.由于金融危機(jī)的影響全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資下降，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為穩(wěn)定

　　由于全球性的金融危機(jī)以及美國(guó)次貸的影響，2008年上半年，全球商業(yè)房地產(chǎn)交易量比上年同期下跌41%，投資額僅有2360億美元。2007年上半年，全球商業(yè)房地產(chǎn)交易量曾達(dá)到歷史最高水平，但2008年上半年同期卻下跌了41%。造成交易量下降的主要原因歸結(jié)于全球金融危機(jī)導(dǎo)致信貸市場(chǎng)的不穩(wěn)定，同時(shí)隨著全球商業(yè)抵押擔(dān)保證券市場(chǎng)的崩潰以及借貸成本的普遍提高，借貸成本增加的幅度也不小。貸款渠道在減少，借貸成本卻在增加，結(jié)果是那些融資比例較高的投資者紛紛退出了市場(chǎng)。

　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總體而言是較為穩(wěn)定的，2007年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資達(dá)2775.6億元，增長(zhǎng)率為17.9%;全國(guó)辦公樓投資達(dá)1036.9億元，增長(zhǎng)率為11.7%。同時(shí)2007年全國(guó)商品銷售零售總額的增長(zhǎng)幅度達(dá)到16.8%，可以說(shuō)保證了市場(chǎng)有一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2008年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展后，目前也暴露出不少的問(wèn)題，值得我們?nèi)パ芯?。其中比較突出的問(wèn)題有兩點(diǎn)。

　　一是商業(yè)地產(chǎn)空置率有上升的趨勢(shì)。2006年1~11月份，北京商業(yè)地產(chǎn)投資同比增加118%，但三年以上空置率也在一倍以上，導(dǎo)致這種情況的主要原因是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)模式的順序上產(chǎn)生了錯(cuò)誤。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式是先招商再開發(fā)，而國(guó)內(nèi)的不少企業(yè)卻是先開發(fā)再招商，再加上企業(yè)的招商層次和水平參差不齊，產(chǎn)生較高的空置率也就不足為奇了。進(jìn)入2008年以來(lái)，北京的商業(yè)地產(chǎn)處于一種“火熱”的狀態(tài)。在此期間，西單大悅城、華貿(mào)商城、萬(wàn)貿(mào)購(gòu)物中心、龍德廣場(chǎng)等大型的商業(yè)地產(chǎn)相繼進(jìn)入市場(chǎng)。然而，與火暴開業(yè)截然不同的是，很多購(gòu)物中心在開業(yè)后入住的商戶寥寥無(wú)幾，商場(chǎng)內(nèi)空置率極高，并且客流量也少得可憐。奧運(yùn)前北京商業(yè)地產(chǎn)的投放量呈現(xiàn)了井噴的趨勢(shì)，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)閷?duì)奧運(yùn)給消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)的影響預(yù)期很大，從而加大了投資。但目前看來(lái)，奧運(yùn)帶來(lái)的這種消費(fèi)增長(zhǎng)是有限的，預(yù)期有些過(guò)高。

　　二、是一方面商業(yè)地產(chǎn)的有效供應(yīng)量缺乏，另一方面很多商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)在貶值。造成商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)貶值的原因是多方面的，主要包括城市規(guī)劃不到位、商場(chǎng)自身定位不準(zhǔn)確以及運(yùn)營(yíng)不善等。一個(gè)大型購(gòu)物中心的建設(shè)需要考慮到交通、人流等各種因素，需要政府統(tǒng)一的規(guī)劃，但是現(xiàn)在政府在很大程度上只把這些作為招商引資的一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)商場(chǎng)以后的經(jīng)營(yíng)關(guān)注得很少，相應(yīng)的規(guī)劃也不到位，缺乏一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的意識(shí)，就形成了一些商場(chǎng)扎堆開業(yè)的情況，這也大大減低了商業(yè)地產(chǎn)有效供應(yīng)量。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)是集地產(chǎn)、金融和經(jīng)營(yíng)于一體的一種商業(yè)模式，這就要求從業(yè)者具有相關(guān)的知識(shí)儲(chǔ)備，目前商業(yè)地產(chǎn)的人才很匱乏，這也是很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作不成功的原因。

　　2.商業(yè)住宅市場(chǎng)的不景氣導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的租金有上升的趨勢(shì)

　　進(jìn)入2008年后，住宅市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)加速下降的趨勢(shì)，大多數(shù)消費(fèi)者采取持幣觀望的態(tài)勢(shì)，在這些消費(fèi)者心中，已有對(duì)目前房?jī)r(jià)還要進(jìn)一步下降的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。交易量的下降導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生一定的困難，而前期由于高房?jī)r(jià)所賺取的利潤(rùn)大部分已換作公司儲(chǔ)備土地，所以緊張的資金鏈?zhǔn)沟瞄_發(fā)商對(duì)進(jìn)一步開發(fā)新的住宅采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度?？梢哉f(shuō)，在未來(lái)3~5年間，我國(guó)商業(yè)住宅供應(yīng)十分充足，住宅市場(chǎng)開發(fā)空間非常有限。而消費(fèi)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求卻呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，城市化進(jìn)程的加快也為新型商業(yè)和商圈形成提供了可能性。商業(yè)地產(chǎn)具有回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定、適合于分散風(fēng)險(xiǎn)的特性，在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　截至2008年第三季度，高端商業(yè)地產(chǎn)整體租金呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，在北京地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入一個(gè)困難期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率仍維持在7%~8%。在未來(lái)的兩三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)依然有很大的發(fā)展空間，也將成為地產(chǎn)投資者、開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面是租金的不斷上升，另一方面卻是商家越來(lái)越難找到理想的商鋪。以餐飲企業(yè)入駐較為活躍的北京東部地區(qū)為例，建外SOHO、簋街等商圈幾乎平均每個(gè)月都有一家店開張，越來(lái)越少的好鋪位和越來(lái)越高的房?jī)r(jià)都讓餐飲企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)更加“一席難求”。據(jù)了解，目前北京最熱的商圈鋪位已達(dá)到每平方米每天30元，而王府井、國(guó)貿(mào)、北展、中關(guān)村等商圈的鋪位租金每平方米每天約在10元~20元之間。

　　3.經(jīng)營(yíng)模式的升級(jí)速度加快，商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代

　　經(jīng)過(guò)快速發(fā)展時(shí)期之后，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)速度加快，商業(yè)地產(chǎn)由發(fā)展初期以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售手段開始逐漸向持有經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。隨著近幾年不少開發(fā)項(xiàng)目的失利，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更多傾向于專業(yè)化和國(guó)際化的操作。因此商業(yè)地產(chǎn)也逐步回歸理性，將更多地追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有不少開發(fā)商改由自己持有物業(yè)，而不是整體出售項(xiàng)目。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示，選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中這項(xiàng)指標(biāo)僅為21.4%(見圖7-3)。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的理性化發(fā)展、實(shí)力雄厚的開發(fā)商的進(jìn)入，以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為特征的經(jīng)營(yíng)模式的比例將逐漸縮小，“整體出租、整體經(jīng)營(yíng)”策略將更多地受到歡迎。因?yàn)?ldquo;地產(chǎn)+商業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式從整體上保證了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，特別是對(duì)地產(chǎn)資源和商業(yè)資源進(jìn)行了高度整合，分工明確，實(shí)現(xiàn)了雙贏。不過(guò)這一模式的缺點(diǎn)是地產(chǎn)和商業(yè)雙方是松散聯(lián)盟，合作關(guān)系比較脆弱，同時(shí)來(lái)自資金方面的壓力也會(huì)比“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式大很多。

　　4.地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)商互相滲透，跨業(yè)經(jīng)營(yíng)模式初現(xiàn)

　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，目前商業(yè)地產(chǎn)中的常見模式有兩種。第一種是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng);第二種是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位，指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“訂單地產(chǎn)”模式是第一種模式的代表，而頤高公司的頤高模式是第二種模式的代表，兩者的差異參見表7-4。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)采用商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”模式，通過(guò)和沃爾瑪、時(shí)代華納等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。2007年10月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自創(chuàng)品牌“萬(wàn)千百貨”在哈爾濱率先開業(yè)，并公布了“未來(lái)5年內(nèi)將開新店40家，10年內(nèi)爭(zhēng)取開新店150家”的龐大計(jì)劃;2007年11月，零售業(yè)巨頭北京華聯(lián)集團(tuán)宣布，將其旗下上市公司華聯(lián)股份主業(yè)由零售業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。2007年發(fā)生的這兩起事件可以說(shuō)是商業(yè)與地產(chǎn)互相滲透的兩大標(biāo)志性案例。隨著新世界發(fā)展、九龍倉(cāng)、凱德置地等知名財(cái)團(tuán)進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)這一模式在2008年繼續(xù)向深度發(fā)展，并深刻改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)格局。

　　5.購(gòu)物中心零售模式成為主流，餐飲及休閑業(yè)態(tài)發(fā)展快速

　　過(guò)去百貨公司一直是零售模式的主流，以百盛、SOGO、中友為百貨公司的典型代表。隨著2006年之后大量以購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式為主的新商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，如新光三越、四季商城、西單MALL，購(gòu)物中心已成為零售業(yè)的主流模式。2007年，北京有大約200余萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形態(tài)出現(xiàn)，占同期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)總量近六成。伴隨著大量新項(xiàng)目開業(yè)，國(guó)內(nèi)一些傳統(tǒng)百貨店先后進(jìn)行了類似的購(gòu)物中心化改造，2007年4月，全國(guó)最大的單體百貨店新光天地在北京開業(yè)，建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米。該店以“統(tǒng)一收銀、廠商聯(lián)營(yíng)”的百貨模式為主，同時(shí)還引入眾多獨(dú)立品牌店和餐飲休閑業(yè)種，成為近年來(lái)百貨公司購(gòu)物中心化的典型案例。

　　隨著城鎮(zhèn)居民收入水平持續(xù)提高，消費(fèi)類型由需求型快速向享受型方向轉(zhuǎn)化，因此餐飲及休閑業(yè)態(tài)增長(zhǎng)迅速，擔(dān)當(dāng)了消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色。大量商鋪面積即將開業(yè)，但諸多新開業(yè)項(xiàng)目位于非中心商業(yè)區(qū)域，因此需更多考慮引入餐飲及休閑業(yè)態(tài)提升項(xiàng)目自身吸引力，所以大量非中心位置的商鋪開業(yè)將對(duì)餐飲及休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生更大推動(dòng)作用。

　　6.外資商業(yè)搶占中國(guó)市場(chǎng)，迎合中國(guó)消費(fèi)升級(jí)浪潮

　　改革開放以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)層次有所提高。外資企業(yè)也看到了中國(guó)發(fā)展帶來(lái)的巨大商機(jī)，不斷加大對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的資本投資金額，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國(guó)房地產(chǎn)的金額達(dá)到400億元，比上年增長(zhǎng)55.2%，其中外商直接投資額為303億元，占當(dāng)年外商總投資的75.8%(參見表7-5)。

　　2006年，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)了171號(hào)文件，首次以立法的形式表明了中國(guó)政府對(duì)外資進(jìn)入的準(zhǔn)則，提高了外資進(jìn)入的門檻，此舉對(duì)于一些中小基金造成了一定影響，但對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上主流的外國(guó)基金而言，由于其擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，只要成立項(xiàng)目公司，保證資金到位就可以繼續(xù)運(yùn)作。而2006年政府一系列打擊投機(jī)、有針對(duì)性地調(diào)控住宅市場(chǎng)的政策，也推動(dòng)了海外基金在中國(guó)的投資日益由火熱的住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年11月1日，印尼力寶集團(tuán)旗下的樂(lè)賓百貨中國(guó)第一家店在天津開業(yè)，這個(gè)占地面積10萬(wàn)平方米、集百貨與餐飲于一體的綜合型商場(chǎng)，也是樂(lè)賓的中國(guó)旗艦店。與此同時(shí)，日本永旺集團(tuán)和韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)也都在加緊籌備其在中國(guó)的第一家購(gòu)物中心。

　　7.大公司戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，逐步形成核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)2006年在調(diào)整過(guò)程中的進(jìn)一步成熟，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，加之外資的進(jìn)入和政策的不斷收緊，中小企業(yè)逐漸邊緣化，商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)巨頭表演的舞臺(tái)。2006年，很多中小開發(fā)商已經(jīng)無(wú)力在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中搏殺。杭州的太平洋商業(yè)中心建設(shè)了6年時(shí)間，由于資金壓力遲遲無(wú)法完工;成都熊貓城更以二期賣地的方式來(lái)緩解一期資金壓力。而在中小開發(fā)商苦苦掙扎的同時(shí)，大企業(yè)擴(kuò)張步伐卻不斷加快。2006年萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開工400萬(wàn)平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)了200萬(wàn)平方米，這是其商業(yè)地產(chǎn)面積首次超過(guò)住宅，正力爭(zhēng)未來(lái)成為一家以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的公司。

　　由于擁有雄厚的資金支持和豐富的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，大企業(yè)有實(shí)力進(jìn)行大項(xiàng)目的操作，隨著其在市場(chǎng)主導(dǎo)地位的加強(qiáng)，市場(chǎng)中大型項(xiàng)目的供給也開始呈現(xiàn)加速趨勢(shì)。如北京在2006年完工并計(jì)劃2007年開業(yè)的410萬(wàn)平方米商鋪中，以購(gòu)物中心模式運(yùn)作的商鋪為208萬(wàn)平方米，占總面積的68.3%，CBD的新光三越百貨和新世界百貨、金融街購(gòu)物中心、西單MALL以及美羅城等大型項(xiàng)目將高調(diào)入市。

　　二、影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策回顧

　　(一)影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素分析和其他房地產(chǎn)行業(yè)一樣，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是處在地產(chǎn)價(jià)值鏈的中心環(huán)節(jié)，其他主體部門圍繞著地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著影響作用(見圖7-4)。參與價(jià)值鏈中的主體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響各不相同，但主要可歸納為兩個(gè)方面，分別是需求方面和成本方面，下面逐一進(jìn)行分析。

　　1.需求方面分析

　　影響商業(yè)地產(chǎn)需求量的因素是多方面的，諸如國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)本身價(jià)格、消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展程度、城市商業(yè)繁榮程度、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、商圈氛圍、住宅小區(qū)的密集度、區(qū)域商業(yè)繁華程度、城市居民生活態(tài)度等。在這些因素中，有主次之分、直接和間接之分，每種因素的變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求量的影響程度是不同的。目前影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最主要的影響因素有兩點(diǎn)，分別是收入需求和投資需求。

　　第一，收入需求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。我國(guó)城市化率的提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有直接的推動(dòng)作用。改革開放的30年間，我國(guó)的城市化水平不斷提高，2007年我國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到59379萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)2.9%。城市化水平的提高導(dǎo)致了廣大居民更多的商業(yè)需求，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展(見表7-6和圖7-5)。

　　人均收入水平主要體現(xiàn)了商業(yè)活動(dòng)的繁華與否和居民支付能力的高低。很顯然，人均收入水平和商業(yè)地產(chǎn)需求量呈正方向變動(dòng)。人均收入水平高，則對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量大;反之，則對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求量小。近年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入保持10%左右的增長(zhǎng)，許多家庭有逐漸強(qiáng)烈的商品消費(fèi)意愿(見表7-7和圖7-6)。

　　消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)也是帶動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素之一。近年來(lái)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)不斷下降，人們的生活水平不斷提高，居民不僅僅有滿足基本的生活資料的需求，現(xiàn)在對(duì)文化、生活等方面也有了更高的要求。在這種趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也被推動(dòng)向前發(fā)展(見表7-8和圖7-7)。

　　第二，投資需求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。由于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大，外匯儲(chǔ)備不斷增加，國(guó)民財(cái)富相當(dāng)充裕，貨幣供應(yīng)長(zhǎng)期寬松(見圖7-8)。央行近期曾11次提高存款準(zhǔn)備金率，5次提高利率，顯示了流動(dòng)性過(guò)剩的嚴(yán)峻局面。而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率比較高的行業(yè)之一，也吸引了國(guó)內(nèi)外大量的流動(dòng)資金。同時(shí)投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率低，波動(dòng)性小，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)安全的過(guò)剩流動(dòng)性容納空間。從亞洲各國(guó)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的歷史來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)低于股市的震蕩。

　　一般而言，投資壓力來(lái)自兩個(gè)方面：一方面是國(guó)內(nèi)的投資需求，一方面是國(guó)外的投資需求。國(guó)內(nèi)的投資需求來(lái)自于流動(dòng)性過(guò)剩、地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期等因素。目前，我國(guó)一年期的存款基準(zhǔn)利率由2008年年初的2.52%上升到3.87%，一年期貸款利率由2008年年初的6.12%上升到7.29%，而2008年4月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為108.5，實(shí)際存款利率為負(fù)值，大量的居民儲(chǔ)蓄存款和社會(huì)閑散資金需要投資渠道。而商業(yè)房地產(chǎn)作為收益穩(wěn)定、保值增值的投資品種，滿足了多方的投資要求。

　　同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲也是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資不斷加大的原因之一。1998年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，實(shí)質(zhì)上是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷自我實(shí)現(xiàn)。數(shù)次關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的大爭(zhēng)論，最終都以房?jī)r(jià)繼續(xù)上升告終。預(yù)期不斷自我強(qiáng)化，使得投資者加大商業(yè)地產(chǎn)的投資行為。同時(shí)政府的部分政策為這種不斷強(qiáng)化的預(yù)期推波助瀾，如最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)政策。耕地保護(hù)原本是無(wú)可厚非的基本國(guó)策，但政府和媒體過(guò)分渲染土地資源緊缺，慫恿了開發(fā)商買地囤地的行為。實(shí)際上，建設(shè)用地短缺雖然是現(xiàn)實(shí)，但除了深圳等少數(shù)城市，各地還沒(méi)有到無(wú)地可供的地步。另外，一些地方政府官員發(fā)出房?jī)r(jià)必降的豪言壯語(yǔ)，最終房?jī)r(jià)不降反升，也削弱了某些地方政府的公信力，進(jìn)一步強(qiáng)化了“房?jī)r(jià)必漲”的預(yù)期。預(yù)期推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲反過(guò)來(lái)助推預(yù)期實(shí)現(xiàn)，形成了一定的房?jī)r(jià)泡沫。

　　除了影響本地投資需求的因素，人民幣升值也使得國(guó)外的投資資金大量進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和本幣購(gòu)買力上升，宏觀經(jīng)濟(jì)的向好伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的上升和房地產(chǎn)需求的擴(kuò)張。人民幣升值引發(fā)投資者在國(guó)際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)。普華永道2007年7月的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)金額從2006年同期11億美元猛增到33億美元，并購(gòu)數(shù)由41起增加到74起，在各行業(yè)中并購(gòu)增幅第一，并購(gòu)交易數(shù)居第二，并購(gòu)金額居第三?？梢妵?guó)家的限制措施沒(méi)有改變外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的熱情。

　　人民幣升值是預(yù)期逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，長(zhǎng)期升值的預(yù)期使投資者選擇長(zhǎng)期持有保值增值的房地產(chǎn)。國(guó)家為了防范房?jī)r(jià)上漲偏快和資產(chǎn)泡沫，已經(jīng)采取了外匯管制等手段限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。管制有利于鼓勵(lì)外資長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)，防范了房?jī)r(jià)上升過(guò)快引起泡沫破裂和金融危機(jī)，實(shí)際上是有利于行業(yè)長(zhǎng)期向好的良性調(diào)控措施。

　　2.成本方面分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建安成本、資金成本和房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)等。近年來(lái)，除了建安成本變動(dòng)不大外，毛地價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、資金成本、稅費(fèi)等都不斷上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷屬性和產(chǎn)品供不應(yīng)求使房地產(chǎn)企業(yè)有能力將抬高的成本順利轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的成本方面包括非常廣泛，在這里只能列舉最為重要的幾點(diǎn)進(jìn)行論述。

　　第一，土地的限制與供應(yīng)短缺。土地是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最重要的生產(chǎn)要素。我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，耕地凈減少和建設(shè)用地占用耕地不斷下降。政府號(hào)召在2020年前死守1.2億公頃耕地紅線，但2006年底全國(guó)耕地總量已經(jīng)只有1.218億公頃，因此，2020年前年耕地減少不過(guò)13.33萬(wàn)公頃。退耕還林、還牧也要占用一部分耕地，估計(jì)2020年前占用耕地造成的新增建設(shè)用地供應(yīng)只有7萬(wàn)公頃。我國(guó)的城市大多位于平原地區(qū)，周邊大多是農(nóng)用耕地，其他類型的土地很難轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地。2006年，建設(shè)用地占用耕地占建設(shè)用地凈增加的78%，即使考慮到未來(lái)會(huì)加大盤活存量土地的力度，占用耕地占建設(shè)用地凈增加減少到50%，2020年前建設(shè)用地年平均凈增加也不過(guò)13.8萬(wàn)公頃，遠(yuǎn)低于2002~2006年的水平(見圖7-9)。

　　同時(shí)土地的出讓目前是在政府的監(jiān)管之下。更加透明的土地“招拍掛”方式確實(shí)有效地杜絕了“暗箱”操作，同時(shí)把土地腐敗中個(gè)人、某一團(tuán)體或開發(fā)商的收入轉(zhuǎn)化成國(guó)家的利益。但“招拍掛”需要通過(guò)發(fā)布公告、接受申請(qǐng)、競(jìng)價(jià)拍賣等諸多程序，比起20世紀(jì)90年代出讓土地的速度更慢，手續(xù)更加復(fù)雜。更何況為了保證國(guó)家利益的最大化，政府還在“招拍掛”前提下加一個(gè)“限量供應(yīng)”。2003年“8·31”大限后，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，2005年后政府加強(qiáng)了“招拍掛”和土地管理，土地供應(yīng)持續(xù)17個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，土地供應(yīng)短缺一覽無(wú)余。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資成本的上升。2007年上半年，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的22%，其他資金來(lái)源中的定金和預(yù)付款大多來(lái)自銀行按揭貸款支持，自籌資金的一部分也間接來(lái)自銀行，幾項(xiàng)合計(jì)，估計(jì)房地產(chǎn)投資50%以上的資金來(lái)自于銀行(見圖7-10)。而伴隨著我國(guó)執(zhí)行從緊的貨幣政策，以銀行貸款為主要融資方式的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨前所未有的資金壓力。同時(shí)隨著近來(lái)連續(xù)的加息與提高準(zhǔn)備金率，一年期貸款利率由2008年年初的6.12%上升到7.29%，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本越來(lái)越高。所以，一方面，國(guó)家收緊房地產(chǎn)信貸;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)化融資難成主流，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本水漲船高。

　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)稅金水平的上升。伴隨著融資成本的增加，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅金也一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的稅金，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅和附加、土地增值稅等。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)上漲和投資過(guò)熱，曾多次增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金，特別是在2007年強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按照超額累進(jìn)稅率征收土地增值稅，市政配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等開發(fā)稅費(fèi)也不可能減免，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)成本水漲船高。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策回顧

　　2001年以后，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局等出臺(tái)了一系列涉及商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，為了更好地歸納總結(jié)這些政策法規(guī)，下面按照政策類型分別進(jìn)行簡(jiǎn)述。

　　1.房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控：行業(yè)方針和制度建設(shè)政策

　　我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革拉動(dòng)了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟(jì)走出1998年金融危機(jī)后的困境。城鎮(zhèn)住房改革承認(rèn)住宅是商品，催生了今天的房地產(chǎn)行業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，又帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委等相關(guān)監(jiān)管部門為了更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從2003年開始制定和出臺(tái)了不少行業(yè)方針和制度建設(shè)政策(見表7-9)。

　　在一系列政策措施中，不乏對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的政策措施。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房;進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策;合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng);加強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為;規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng);完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度”共六條意見(即“國(guó)六條”)，正式拉開了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。

　　“國(guó)六條”是2006年中央指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綱領(lǐng)性文件，明確了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)和方向，2006年，建設(shè)部、國(guó)土資源部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)家稅務(wù)總局等相關(guān)主管部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施均以“國(guó)六條”為綱，是對(duì)“國(guó)六條”的具體貫徹落實(shí)。

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控：金融政策

　　從2003年6月開始，中國(guó)人民銀行就采取一系列措施來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快的問(wèn)題(見表7-10)。經(jīng)過(guò)2007年中國(guó)人民銀行5次上調(diào)存貸款利率，11次上調(diào)準(zhǔn)備金率，2008年初我國(guó)一年期的存款基準(zhǔn)利率由年初的2.52%上升到3.87%，一年期貸款利率由年初的6.12%上升到7.29%。貸款利率的上調(diào)進(jìn)一步緊縮了銀根，雖然由于對(duì)市場(chǎng)前景看好，房地產(chǎn)的投資增速?zèng)]有受到大的影響，但在房地產(chǎn)融資仍然主要依靠銀行貸款的情況下，土地新政的出臺(tái)連同銀根對(duì)地產(chǎn)的緊縮，抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，資本在地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)力量，進(jìn)一步推動(dòng)了大型企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中領(lǐng)導(dǎo)地位的建立。

　　2007年下半年，中國(guó)人民銀行分別在8月22日、9月15日和12月21日3次上調(diào)存貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款基準(zhǔn)利率上0.27個(gè)百分點(diǎn)。可以說(shuō)，從2006年開始我國(guó)一系列以利率工具作為控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的貨幣調(diào)控政策，起到了一定的作用。但隨著2008年以來(lái)深圳、北京、武漢等大城市住房?jī)r(jià)格下調(diào)，以及成交量不斷萎縮的局面，中國(guó)人民銀行也開始調(diào)整其貨幣政策。在2008年9月16日與10月9日，中國(guó)人民銀行兩次下調(diào)存貸款基本利率;2008年10月22日，央行和財(cái)政部出臺(tái)了一系列救市方案，主要內(nèi)容包括居民首次購(gòu)房最低首付比例減至20%(原比例為30%);個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅(原比例為0.05%)，免土地增值稅;個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);首次購(gòu)買90平方米以下住房契稅下調(diào)1%(原全國(guó)稅率為3%，北京為1.5%)。