田園綜合體作為鄉(xiāng)村振興的重要抓手，也與城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)業(yè)融合相關(guān)，解決的也是生產(chǎn)、生態(tài)、生活問題。與鄉(xiāng)村振興一樣，需要城里的資本、和人才與鄉(xiāng)村的土地、勞動力融合，鄉(xiāng)村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下，土地的確是牛鼻子。當(dāng)下的鄉(xiāng)村和農(nóng)民拿什么與城里人的資本交換?只有土地，而當(dāng)下的土地是資源，并非資本，三權(quán)分置能否從根本上解決土地資源變資本問題?需要在實(shí)踐中探索。

一、拿地來源

如何獲得土地，在我們國家有兩種方式：

一種是從政府拿地，從政府拿地的有這么幾種：一是建設(shè)用地，要招牌掛的，拿過來以后搞房地產(chǎn)開發(fā)，70年的產(chǎn)權(quán);二是產(chǎn)業(yè)用地，包括工業(yè)、旅游，也包括很多的新業(yè)態(tài);三是公共設(shè)施用地，分兩類：一類是基礎(chǔ)設(shè)施，修路。還一類是建醫(yī)院、學(xué)校。很多人想搞劃撥，我建議最好不要拿，地上建的東西是沒有價(jià)值的，土地是劃撥的，將來想退出、轉(zhuǎn)讓是很困難的。

還有一種是從農(nóng)民手里拿地。耕地、集體建設(shè)用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農(nóng)村可用的資源有什么?一是資源性的資產(chǎn)，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等;二是經(jīng)營性資產(chǎn)，就是所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的財(cái)產(chǎn)、設(shè)施、廠房土地;三是非經(jīng)營性資產(chǎn)，就是現(xiàn)在在農(nóng)村里面的比如說學(xué)校、醫(yī)院、村委會等等，他們所占的地和住房設(shè)施是非經(jīng)營性的。

二、用地新政策

現(xiàn)在政策在突破的過程中，農(nóng)村的土地三權(quán)分制改革，就是現(xiàn)有的耕地分成三部分，一部分叫所有權(quán)，一部分叫承包權(quán)，另外一部分叫經(jīng)營權(quán)，這個分?jǐn)偟膬r(jià)值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個也要有重大的變革。這幾項(xiàng)改革如果全部完成或者說推進(jìn)之后，將為城市資本下鄉(xiāng)，搞田園綜合體提供一個堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

改革的方向：資源性資產(chǎn)，確權(quán)資本化、市場化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。買的是經(jīng)營權(quán)，不是所有權(quán)，所有權(quán)依然是集體的。

大體上三大類對于田園綜合體特別有效的政策：第一個，農(nóng)村3P的模式，以及國家發(fā)改委聯(lián)合6部委提出的農(nóng)村三產(chǎn)的示范園區(qū);第二個是農(nóng)村土地改革的七個政策，包括試點(diǎn)的內(nèi)容;第三類政策是有關(guān)扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來，一定要有支持和優(yōu)惠的政策。

三、“田園綜合體”規(guī)劃用地存在哪些誤區(qū)

1、無址可選也硬要選

有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再說

休閑農(nóng)業(yè)作為一個舶來詞，許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

3、跟著感覺走

做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對未來的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來市場情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。

四、解決“田園綜合體”用地問題的4種新方式

1、“土地銀行”

在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對于農(nóng)戶獲取啟動資金自營個體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

2、以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社

有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營、高效經(jīng)營、形成規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

3、使用廢棄宅基地或園地

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

對這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營

對經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經(jīng)營管理。

總而言之，“田園綜合體”的概念藍(lán)圖勾畫得很美好，但是對于想嘗試的朋友們來說，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準(zhǔn)備。