如今，旅游行業(yè)的特征也正在逐漸從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑農(nóng)業(yè)旅游，再發(fā)展到度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化使其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。那么未來(lái)中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的?
 

趨勢(shì)一：功能演變――從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”

早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純地通過(guò)主題公園驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)，僅僅滿足了概念上的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。尤其在旅游行為方式升級(jí)趨勢(shì)下，更加注重創(chuàng)新旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。以芙蓉古城為例，將建筑符號(hào)作為產(chǎn)品表現(xiàn)的特征之一，將住宅產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品與文化包裝項(xiàng)目有機(jī)地結(jié)合在一起。

趨勢(shì)二：空間規(guī)模――由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開(kāi)發(fā)

不同的資源、不同的土地物業(yè)、不同的發(fā)展商背景，都會(huì)影響工程的體積和規(guī)模。從我國(guó)目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目規(guī)模正逐步由單一規(guī)模向大規(guī)模多元化轉(zhuǎn)變，即從“小而精”向“大而全”的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?？臻g尺度不能簡(jiǎn)單地用面積和建筑體積來(lái)衡量。更多需要考慮不同層次的產(chǎn)品特點(diǎn)和組合。目前旅游地產(chǎn)的占地面積正在逐漸擴(kuò)大，一方面，不斷增長(zhǎng)的土地價(jià)值使得開(kāi)發(fā)商更愿意在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好;另一方面，在累積了多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，不斷擴(kuò)大其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量，在產(chǎn)品組合方面，通過(guò)不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合。

總結(jié)：在大規(guī)模開(kāi)發(fā)趨勢(shì)之下，逐漸演化成為大型區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，有旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐步支撐起地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過(guò)復(fù)合型的旅游房地產(chǎn)，不斷地提高土地價(jià)值，催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。這樣的發(fā)展趨勢(shì)之下，空間規(guī)模從小而精大而全復(fù)合型發(fā)展趨勢(shì)將越加明顯。
 

趨勢(shì)三：選址策略――自然資源越稀缺越競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)兩極開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略布局

對(duì)于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，選址通常會(huì)在兩類(lèi)資源較好的地區(qū)，一類(lèi)是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征;另一類(lèi)是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類(lèi)地區(qū)通常人文底蘊(yùn)濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強(qiáng)烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來(lái)越稀缺，且人們對(duì)于人文歷史的追求不斷增強(qiáng)，因此，依托人文資源開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢(shì)。

從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)、相對(duì)貧困的地區(qū)地方，政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了有效的合作帶動(dòng)區(qū)域的招商引資。其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)，發(fā)展旅游地產(chǎn)地方政府可以由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)逐漸完善，豐富商業(yè)配套。未來(lái)，城市兩極甚至多極開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為旅游地產(chǎn)選址的主要方向。
 

趨勢(shì)四：資源整合——模式多樣，強(qiáng)調(diào)在多元化聯(lián)合中實(shí)現(xiàn)旅游資源再造

有效整合區(qū)域內(nèi)各方資源，加強(qiáng)相關(guān)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展形式多樣化，從純旅游資源到共生型，強(qiáng)調(diào)各種資源的有效整合。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)輿論的關(guān)注;隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張，隨著資源價(jià)值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多樣化，對(duì)旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)一步多樣化，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)操作上和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來(lái)設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場(chǎng)和消費(fèi)者。

趨勢(shì)五：市場(chǎng)需求——投資者對(duì)質(zhì)量越來(lái)越挑剔，主題性特征和質(zhì)量改進(jìn)變得更加重要

旅游行為的載體是客戶群。旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級(jí)是旅游行為不斷變化的結(jié)果。不斷變化的客戶需求引導(dǎo)著旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對(duì)較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。面對(duì)這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在逐步改變產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能布局，這一變化是對(duì)客戶需求的持續(xù)深入的研究。隨著旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟，這一趨勢(shì)將顯得愈發(fā)明顯。
 

趨勢(shì)六：智力驅(qū)動(dòng)——策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問(wèn)的龍頭作用日益凸顯

面對(duì)專(zhuān)業(yè)程度越來(lái)越高的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫(kù)已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計(jì)方介入之前，顧問(wèn)公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)公司經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，在整體定位、市場(chǎng)調(diào)研、客戶研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專(zhuān)業(yè)且合理化的建議，同時(shí)旅游規(guī)劃公司在平衡各方關(guān)系方面，如開(kāi)發(fā)商和政府、開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院等都能起到特殊的作用。目前，多腦驅(qū)動(dòng)的頭腦風(fēng)暴已成為旅游行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)!