7.1  項目選址原則

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址是項目開發(fā)的一個最基本環(huán)節(jié)，也是一個最容易被忽視的環(huán)節(jié)。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度，也決定了項目開發(fā)的成功或失敗。因此，在項目開發(fā)之前一定要掌握此類項目選址的基本原則，認(rèn)真對待項目的選址問題。

我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址除了應(yīng)滿足居住區(qū)選址的一般要求外，還應(yīng)該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址的關(guān)鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外，如何利用對這些因素的分析來確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問題，有效地指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，我們對國內(nèi)外的一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目以及相關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行了搜集、分析與研究。經(jīng)研究，我們認(rèn)為影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址最關(guān)鍵的要素有六個，即：地塊區(qū)位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件以及地形地勢六個方面，下面我們將逐一進(jìn)行分析與闡述。
 

影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址的六大關(guān)鍵要素

7.1.1 地塊區(qū)位

項目應(yīng)選址于城市邊緣或近郊。

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，不需要選擇于市區(qū)。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活動半徑相對小于年輕人，因而對區(qū)位的依賴程度上不如年輕人敏感。因此，只要保證養(yǎng)老地產(chǎn)項目與市區(qū)間有良好的交通聯(lián)系便可以滿足其相應(yīng)要求。其次，市區(qū)生活環(huán)境比城市邊緣或城市近郊地區(qū)的生活環(huán)境往往更嘈雜，不符合老年人的生活習(xí)慣。再次，市區(qū)的土地成本相對較高，考慮到經(jīng)濟(jì)性問題，容積率要求也相對較高，因而居住環(huán)境不適合老年人。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，不宜距離市區(qū)過遠(yuǎn)。項目距離市區(qū)過遠(yuǎn)，地區(qū)發(fā)展條件不成熟，配套條件不足，因而投資要求過高。另外不符合市場需求。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址于城市邊緣或近郊地區(qū)優(yōu)勢明顯。首先，城市邊緣與近郊地區(qū)距離城市較近，與市區(qū)聯(lián)系緊密，有利于滿足老年人的生活習(xí)慣與情感。生活在城市中的老人，往往對曾經(jīng)生活過的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脫離城市。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有多元化的特點，養(yǎng)老產(chǎn)品多元化，老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此，難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養(yǎng)老地產(chǎn)項目距離城市較近，可以方便老人與子女聯(lián)系。其次，城市往往具有比較完善的配套設(shè)施，鄰近城市可以有效的利用城市配套設(shè)施。這樣既可以有效地減少養(yǎng)老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設(shè)施的投入、降低開發(fā)成本，又可以避免重復(fù)建設(shè)帶來的浪費。

7.1.2 自然環(huán)境

項目周邊應(yīng)有良好的生態(tài)環(huán)境。研究發(fā)現(xiàn)，很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態(tài)環(huán)境較好的地方去養(yǎng)老。這是為什么呢?其實原因很簡單，良好的生態(tài)環(huán)境能夠改善局部氣候，增加負(fù)氧離子含量，提供良好的景觀效果。因而有利于養(yǎng)生，也更能贏得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人，老人對環(huán)境的要求與依賴程度更要高于年輕人。因此，為了讓老人生活得更好、安享晚年，在做養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)之時要盡量選擇生態(tài)環(huán)境良好的地區(qū)。

7.1.3 生活環(huán)境

最盡量避免選址于鬧市區(qū)、商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線為界，盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜，而鬧市區(qū)、商業(yè)街區(qū)、工廠區(qū)等環(huán)境噪音大，車流較多，因此不適于養(yǎng)老項目的布局。而城市的主要交通干線車流比較繁忙、車速較快、噪音較大，因而養(yǎng)老地產(chǎn)項目不適宜以城市的主要交通干線為界。

7.1.4 配套設(shè)施

養(yǎng)老地產(chǎn)的選址應(yīng)考慮地塊周邊的市政設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套條件。市政方面，盡量與市政管網(wǎng)相連，利用城市提供的基礎(chǔ)設(shè)施保障;公建配套方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)品不同、定位不同，對開發(fā)成本的控制也有不同要求，因此應(yīng)盡量保證項目與周邊的醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施之間具有良好的可達(dá)性，方便老人對公共服務(wù)設(shè)施的享用。如此，同樣可以有效地減少養(yǎng)老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設(shè)施的投入、降低開發(fā)成本，避免重復(fù)建設(shè)帶來的浪費。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應(yīng)保證交通便利，對外聯(lián)系方便。對于居住區(qū)而言，交通條件便利，通達(dá)性較好的居住區(qū)會受到業(yè)主的歡迎和青睞。養(yǎng)老地產(chǎn)項目也同樣，交通條件便利也是老年人愿意來養(yǎng)老的一個必要因素。交通條件便利，不僅方便老年人去子女、親屬家探親，也方便家屬的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人對城市公共服務(wù)設(shè)施的享用。因此，作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，交通條件是一個不可忽視的關(guān)鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關(guān)于地形地勢條件，不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況：第一種，是面向高齡老人的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這類項目應(yīng)選址于地形平坦地段，盡量減少坡道為老人生活帶來的不便。首先，由于這些老年人身體條件原因，如果場地內(nèi)地形起伏較大、此類路段過多，不利于老年人行走，更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的無障礙要求較高，如果地形起伏較多將為無障礙設(shè)施規(guī)劃、施工等帶來挑戰(zhàn)，也增高了開發(fā)成本。因此，在項目選址之時，應(yīng)盡量考慮地形平坦的地段。第二種，就是面向剛退休的老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這類項目在選址時可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀，提高環(huán)境景觀效果，而且地形的起伏也不影響這類老年人的生活，反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此，關(guān)于地形地勢還應(yīng)該根據(jù)項目的類型而具體分析。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有多元化的特征，不同定位、不同類型、不同規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項目對以上因素的依賴程度各不相同。因而需根據(jù)不同情況，綜合考慮。例如，高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目相對于低端養(yǎng)老地產(chǎn)項目而言，往往對地塊的自然條件，即生態(tài)環(huán)境要求較高，而對地塊區(qū)位以及配套設(shè)施條件要求相對較弱。因為，此類項目往往追求高品質(zhì)，更看重環(huán)境，并且自身配套條件相對較高，所以對配套設(shè)施條件的依賴相對較弱。而位于城市周邊，與城市聯(lián)系便利，且距離城市稍遠(yuǎn)一些的郊區(qū)，往往生態(tài)環(huán)境較好，易營造良好的生活環(huán)境，可以滿足此類項目對品質(zhì)的要求，因此這類地區(qū)往往是高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目的最優(yōu)選址方案。相反，低端養(yǎng)老地產(chǎn)項目或者規(guī)模較小的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，往往自身不具備較高的公共服務(wù)配套條件，因此對配套設(shè)施條件的依賴相對較高。于是此類項目在選址之時，更應(yīng)看重的是地塊區(qū)位與配套設(shè)施條件因素。

綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址應(yīng)該著重考慮地塊區(qū)位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件以及地形地勢等六個方面因素。而不同定位、不同規(guī)模、不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目又要根據(jù)項目自身的不同情況，對上述因素進(jìn)行綜合權(quán)衡和考慮，做到因地制宜，具體問題具體分析。只有這樣，才能確定與項目相匹配的最優(yōu)選址方案。

7.2  功能分區(qū)

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基本功能區(qū)應(yīng)包括：生活居住區(qū)、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、醫(yī)護(hù)保健區(qū)、教育服務(wù)區(qū)、兒童托管區(qū)和管理服務(wù)區(qū)等。
 

功能分區(qū)

7.2.1 生活居住區(qū)

生活居住區(qū)為老年人日常居住的生活區(qū)。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業(yè)配套服務(wù)區(qū)

商業(yè)配套服務(wù)區(qū)主要是為老年人提供商業(yè)配套服務(wù)的區(qū)域。包括銀行、保險公司、郵局、商場、超市、洗衣店、理發(fā)店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂區(qū)

休閑娛樂區(qū)主要是為老年人提供室內(nèi)外休閑娛樂的場所，供老年人日常交流提供場地。主要包括公園、書畫室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動中心、特色農(nóng)場等。

7.2.4 醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)

醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)主要為老人提供醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)的區(qū)域。主要為專業(yè)醫(yī)院、護(hù)理中心等。

7.2.5 教育服務(wù)區(qū)

教育服務(wù)區(qū)主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術(shù)等方面的繼續(xù)教育服務(wù)，圓老年人的求學(xué)夢，豐富老年生活，陶冶情操。真正實現(xiàn)老有所為，老有所樂。主要包括老年大學(xué)等。

7.2.6 兒童托管區(qū)

在一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，有部分老人與晚輩一起生活，也有晚輩探望老人時會帶著兒童一起居住。因此，就需要有專業(yè)的兒童托管服務(wù)。兒童托管區(qū)就是為迎合這部分需求，而專門設(shè)立的區(qū)域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務(wù)區(qū)

管理服務(wù)區(qū)主要為入住的老人提供手續(xù)辦理、物業(yè)管理、家政服務(wù)等綜合管理服務(wù)的區(qū)域。包括：接待服務(wù)中心、配餐服務(wù)中心、物業(yè)管理服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等。

綜上所述，此種功能分區(qū)是基于大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的功能分區(qū)，比較理想，配套比較完善。但是，具體養(yǎng)老地產(chǎn)項目還應(yīng)根據(jù)具體項目的規(guī)模大小與項目類型綜合考慮確定項目的功能分區(qū)。

7.3  用地布局

養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃布局應(yīng)以人為本，充分考慮老人的需求、生活習(xí)慣、環(huán)境營造、享用公共服務(wù)實施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分區(qū)之間、不同項目之間的位置關(guān)系。具體應(yīng)遵循以下幾點原則：
 

布局原則

“養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)上，提出的抽象理論模型，旨在為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃布局提供參考。詳見下圖：

功能布局理想模型

本模型的特點是：

a) 于項目中心集中布局公共服務(wù)設(shè)施，形成公共服務(wù)中心，養(yǎng)老生活居住區(qū)以公共服務(wù)中心為核心環(huán)繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務(wù)設(shè)施的利用效率，提高了可達(dá)性，方便每個生活居住區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂區(qū)相連。這樣布局避免了入口是管理服務(wù)區(qū)所造成的束縛感、壓抑感，避免了入口是醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)的緊張感。相反，主入口直接與休閑娛樂區(qū)相連，可以給人以環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍活躍、歡樂而富有活力的第一印象。從而，徹底改變傳統(tǒng)養(yǎng)老院或一般養(yǎng)老地產(chǎn)項目給人帶來的孤獨、沉悶、荒涼的習(xí)慣印象，增強業(yè)主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂區(qū)、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)、兒童托管區(qū)與管理服務(wù)區(qū)集中布置，將醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)、教育服務(wù)區(qū)與居住區(qū)結(jié)合布局。這樣布局的優(yōu)點是充分考慮老人休息、病人療養(yǎng)以及教學(xué)活動對安靜環(huán)境的需求，避免互相干擾。

d) 管理服務(wù)區(qū)位于項目核心區(qū)位。管理服務(wù)區(qū)為項目的核心服務(wù)區(qū)，布局在中心位置可以使其服務(wù)能力完全覆蓋整個社區(qū)。另外，新業(yè)主到項目地考察，在到達(dá)位于管理服務(wù)區(qū)的接待中心前，沿路可以看到整個園區(qū)的綜合配套和主要景觀足以堅定新業(yè)主入住的信心，從而利于銷售。

e) 滿足業(yè)主的消費心理。此種布局的特點是，當(dāng)業(yè)主進(jìn)入到社區(qū)時，直接映入眼簾的就是公共服務(wù)設(shè)施，主要交通沿線亦都是公共服務(wù)設(shè)施。這會讓業(yè)主感到社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套十分完備，從而增強了對公共服務(wù)設(shè)施配套的滿足感。另外，由于公共服務(wù)設(shè)施建筑形式往往比較豐富、美觀，令人賞心悅目。其次，由于公共服務(wù)設(shè)施人流相對密集、活躍的特點，往往可以給人以歡樂、繁榮的感覺，從而打破養(yǎng)老社區(qū)的孤寂和荒涼感，最終提高業(yè)主對社區(qū)的認(rèn)可度。

需要強調(diào)的是，“養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”是一個基于大型養(yǎng)老綜合社區(qū)的基礎(chǔ)上，抽象的理論模型，切忌生硬照搬模仿。不同養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以根據(jù)具體項目的實際情況，加以靈活運用。

7.4  路網(wǎng)交通規(guī)劃

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的交通規(guī)劃，應(yīng)充分考慮老人的出行安全與出行習(xí)慣，做到人車分流，并適當(dāng)采用公共交通，提倡使用低碳節(jié)能交通工具，減少環(huán)境污染，降低交通噪音。另外，在路網(wǎng)規(guī)劃時，要考慮通而不暢的特點，從而降低內(nèi)部交通的車行速度，保障社區(qū)內(nèi)部老年人出行活動的安全。

山合水易觀點

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃應(yīng)充分考慮項目的規(guī)模與其自身類型特點，具體問題具體分析，對項目的選址、功能分區(qū)確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進(jìn)行深入研究和考慮，這是一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。